Chiều 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ về 3 dự án luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản. Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh 3 luật này mới được thông qua nhưng cần thiết sửa đổi, vì vừa qua Trung ương có rất nhiều định hướng lớn.

Giá đất cao khiến giá nhà cũng rất cao

Đề cập dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Thủ tướng nhấn mạnh nội dung quan trọng nhất là phân loại đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo Thủ tướng, thay vì quy định chi tiết như luật hiện hành, dự thảo luật phân chia thành 3 nhóm chính gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Thủ tướng Lê Minh Hưng. Ảnh: Như Ý

Đổi mới này, theo Thủ tướng, không chỉ phục vụ cho mục đích quy hoạch, mà còn phục vụ quản lý nhà nước về đất đai như thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất…

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thủ tướng khẳng định việc này nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.

Song song với đó, ông lưu ý nội dung này phải được quy định chặt chẽ, tránh lạm dụng việc thu hồi hoặc tạo ra khó khăn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Đặc biệt, Thủ tướng nhấn mạnh một trong những đổi mới tư duy quan trọng nhất của chính sách đất đai lần này là “chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo đó, dự thảo luật quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, đất khác, nhà ở hoặc bồi thường bằng tiền; được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án đô thị…

Tinh thần được Thủ tướng quán triệt là ngoài bố trí chỗ ở, còn phải đảm bảo cuộc sống, sinh kế hay các thiết chế văn hóa, trường học, y tế… cho người bị thu hồi đất.

Liên quan tài chính đất đai và giá đất, dự thảo luật sửa đổi quy định Nhà nước quyết định giá đất, nhưng giá đất được xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất sẽ do HĐND cấp tỉnh ban hành theo quy định. “Cách tiếp cận này nhằm đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của các dự án, giảm thời gian triển khai và thể chế hóa định hướng mới của Trung ương”, Thủ tướng nói.

Phân tích những bất cập của cơ chế xác định giá đất theo thị trường trước đây, Thủ tướng cho rằng các địa phương bắt buộc phải tổ chức dựa trên kết quả đấu giá rất cao.

“Giá đất cao như vậy sẽ đẩy vào chi phí của dự án, khiến giá nhà cũng rất cao, chưa kể các chi phí khác”, Thủ tướng nhận định; đồng thời chỉ ra để giá đất quá cao, địa phương có thể thu ngân sách cao trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy với phát triển kinh tế - xã hội rất lớn.

Vì vậy, nếu không điều tiết hợp lý giá đất, theo Thủ tướng, rất khó giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng cần được ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động…

Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng không để thị trường tự điều tiết

Đối với dự án Luật Nhà ở sửa đổi, Thủ tướng một lần nữa nhấn mạnh thực tế “nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn”, trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả còn rất nhiều bất cập.

Thủ tướng nêu rõ “Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”. Ảnh: Như Ý

Theo Thủ tướng, cơ cấu nhà ở hiện nay còn thiên về sở hữu và các loại hình nhà ở chưa được phân định rõ, nên chính sách hỗ trợ chưa trúng và đúng đối tượng cần ưu tiên.

“Nhà nước không bao cấp về nhà ở nhưng cũng không để thị trường tự điều tiết hoàn toàn”, Thủ tướng nêu rõ.

Theo đó, với nhà ở thương mại sẽ theo cơ chế thị trường, ai có điều kiện thu nhập cao thì tiếp cận với phân khúc cao cấp. Còn mục tiêu của Nhà nước là quản lý nhà ở cho thuê, nhà công vụ, nhà chính sách.

Thủ tướng cho biết chính sách mới tập trung ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, góp phần kiềm chế nguy cơ đầu cơ bất động sản. Ông nêu thực tế vừa qua, giá nhà ở thương mại tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, người lao động trẻ phải mất rất nhiều thời gian mới tích lũy được để mua.

“Vì thế, cần chính sách để người dân có thể được thuê nhà lâu dài, ổn định và giá phù hợp”, Thủ tướng bày tỏ.

Không để ưu đãi nhà ở xã hội thành khoản thu lợi bất chính

Một vấn đề khác được Thủ tướng đặc biệt lưu ý là nguy cơ trục lợi chính sách nhà ở xã hội.

Theo Thủ tướng, thực tiễn đã xuất hiện tình trạng một số người mua nhà ở xã hội chỉ nhằm chờ đủ thời hạn 5 năm để bán lại theo giá thị trường, biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời.

Để khắc phục tình trạng này, dự thảo luật đề xuất sau 5 năm, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho những đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Việc chuyển nhượng phải được quản lý, kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm đúng đối tượng, đúng mục tiêu của chính sách.

“Phải bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ thống chính sách an sinh, phục vụ đúng những đối tượng”, Thủ tướng nhấn mạnh và cho biết dự thảo luật cũng đề xuất hạn chế tối đa tình trạng phân lô, bán nền tại các đô thị lớn, khuyến khích phát triển nhà ở cao tầng nhằm sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh cũng ủng hộ các chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê. Ông đồng thời đề nghị bổ sung quy định: “Không tính vào giá thuê các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước và khoản chi phí đã được thu hồi từ nguồn khác. Chi phí dùng chung phải được phân bổ hợp lý, công khai giữa phần nhà ở cho thuê và phần kinh doanh thương mại”.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Doãn Anh. Ảnh: quochoi.vn

Về bán lại nhà ở xã hội sau thời gian sử dụng, Phó Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần làm rõ nguyên tắc xác định giá bán lại.

Nếu chỉ giới hạn đối tượng được mua mà không xác định nguyên tắc giá, theo ông Doãn Anh, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội vẫn có thể không đủ khả năng chi trả. Ngược lại, người sở hữu nhà cũng có thể gặp khó khăn khi cần bán để chuyển nơi sinh sống hoặc giải quyết nhu cầu chính đáng của gia đình.

Để khắc phục, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm, tính đến giá mua, biến động giá, chất lượng còn lại và chi phí cải tạo hợp lý; không để ưu đãi của Nhà nước trở thành khoản thu lợi bất chính.

Mặt khác, Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý cần đánh giá kỹ tác động của chính sách trước khi quyết định công thức tính giá cụ thể, tránh tình trạng người mua nhà ở xã hội chỉ chờ hết thời hạn 5 năm để bán lại hưởng chênh lệch lớn theo giá thị trường, làm sai lệch mục tiêu chính sách và ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường nhà ở xã hội.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị). Ảnh: Như Ý

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ (đoàn Quảng Trị) cũng băn khoăn khi dự thảo không có cơ chế về giá bán lại sau 5 năm.

Theo ông Vũ, thực tiễn đã phát sinh nhiều tình huống người mua nhà ở xã hội bị thu “tiền chênh” ngoài hợp đồng, bị chiếm đoạt tiền qua lời hứa có “suất ngoại giao”, có cả việc đưa, nhận hối lộ để làm nhanh giấy tờ xác nhận điều kiện.

“Không kiểm soát giá bán lại thì khoản chênh lệch sẽ chuyển sang các giao dịch sau 5 năm”, ông Vũ nói.

Từ đó đại biểu Quốc hội Nguyễn Khánh Vũ đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm và yêu cầu người mua lại đáp ứng điều kiện quy định tại luật này.