(Thanh tra) - Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm; khu vực hạn chế phân lô bán nền; việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Còn dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã đơn giản hóa điều kiện của nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Sáng 22/10, sau khi nghe tờ trình, báo cáo thẩm tra, Quốc hội thảo luận tại tổ dự án Luật Nhà ở sửa đổi, dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Về dự án Luật Nhà ở sửa, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo luật gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành.
Trong đó, dự thảo luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định để phát triển 4 nhóm nhà ở, gồm: nhà thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; nhà ở chính sách.
Dự thảo luật cũng bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê; sửa đổi, bổ sung quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư, hạn chế tranh chấp khiếu nại.
Theo đó, dự thảo luật quy định cụ thể về sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, trách nhiệm, quyền hạn của ban quản trị, chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Một vấn đề khác, dự thảo luật đã chỉnh lý quy định về khu vực hạn chế phân lô bán nền theo hướng đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư được phân lô bán nền.
Dự thảo luật cũng chỉnh lý nội dung quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm theo hướng: Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định của luật này nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
Ngoài ra, dự thảo luật đã chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ vướng mắc.
Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua việc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc nộp tiền tương đương.
Nêu quan điểm của cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết Ủy ban đề nghị nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định về đối tượng được thuê nhà ở cho thuê, các đối tượng ưu tiên được thuê nhà ở một cách cụ thể, chính xác, hợp lý, nhất là trong nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước.
Về các chính sách nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, theo cơ quan thẩm tra, còn có sự trùng lặp, đặc biệt là quy định về nhà ở xã hội để cho thuê.
“Việc này có thể dẫn đến không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê”, ông Hiếu nói và đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát để bảo đảm làm rõ các chính sách có liên quan.
Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, dự thảo luật gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với luật hiện hành.
Một trong những nội dung mới là mở rộng các loại hợp đồng chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản; đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh.
Trong đó, dự thảo luật đã lược bỏ, đơn giản hóa điều kiện của nhà ở, công trình hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Đáng chú ý, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng.
Chính phủ cho rằng việc phân quyền nhằm bảo đảm thống nhất với chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, nâng cao tính chủ động, trách nhiệm của địa phương trong quản lý, theo dõi và tổ chức thực hiện dự án.
Dự thảo luật đồng thời quy định rõ trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp tỉnh trong việc xem xét, quyết định, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật và trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết, nghĩa vụ đối với dự án sau khi được chấp thuận chuyển nhượng.
Ở góc độ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Ủy ban đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn năng lực triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, không mong muốn tiếp tục triển khai toàn bộ dự án nhưng có bên mong muốn nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án, đủ năng lực tiếp tục thực hiện, cam kết hoàn thành nghĩa vụ cam kết tài chính về đất đai khi tiếp nhận dự án.
Cùng với đó, theo cơ quan thẩm tra, cần bổ sung đánh giá các phương án, khả năng thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí và nghĩa vụ với khách hàng.
Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định tại dự thảo luật về việc cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng một số điều kiện nhất định; đồng thời, có quy định cụ thể về xác định trách nhiệm khi không thực hiện và bảo vệ bên thứ ba trong trường hợp này.
Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị quy định tại luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và xử lý rủi ro phát sinh; làm rõ yếu tố “tự nguyện” khi bên mua, thuê mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận.
