Mua tài sản phát mại của ngân hàng, 5 năm vẫn không thể làm được sổ đỏ

Vì đâu nên nỗi

Theo đơn kêu cứu gửi đến Báo Thanh tra, ông Đặng Văn Nghĩa trình bày:

Tháng 4/2019, ông và bà Hương (vợ ông Nghĩa) được chị Lê Thị Hồng Nhung, nhân viên ngân hàng giới thiệu một tài sản đang thế chấp tại ngân hàng hơn 2 tỷ đồng mà bên vay mất khả năng thanh toán. Tài sản là thửa đất số 281, tờ bản đồ số 01, diện tích 260m2, và trên đất có ngôi nhà cấp 3 đang xây dở 3 tầng có tổng diện tích sàn 285m2, nằm tại xã Bảo Ninh, TP Đồng Hới, Quảng Bình của hộ ông Lại Huy Vân.

Tuy nhiên, ông Nghĩa tìm hiểu thửa đất trên chỉ có một mặt tiền đường ngõ (1m) nên giá hơn 2 tỷ là không thể mua. Phía chủ nhà có đưa phương án là phối hợp với chủ nhà để gộp chung với phần đất dư còn lại khoảng 146m2 (chưa có sổ) để hình thành 1 thửa đất lớn có tổng diện tích 406m2, tổng mức giá 4,2 tỷ đồng.

Phía ngân hàng và chủ nhà thỏa thuận với vợ chồng ông Nghĩa là phần tài sản đang thế chấp có thể mua được thông qua đấu giá, sau đó sẽ cùng nhau làm thủ tục biến động đất cho đủ diện tích như thỏa thuận. Tin tưởng nhân viên ngân hàng giới thiệu và làm chứng nên vợ chồng ông Nghĩa đồng ý và 2 bên ký thỏa thuận mua bán dưới sự hướng dẫn và làm chứng của bà Nhung. Thỏa thuận ghi rõ quá trình thanh toán chia 2 giai đoạn. Giai đoạn 1, ông Nghĩa bà Hương chi tiền và phối hợp để rút sổ đỏ từ ngân hàng. Giai đoạn 2 sẽ thanh toán hết khi xong thủ tục biến động phần đất còn lại.

Tháng 8/2019, ông Nghĩa đã tham gia và trúng đấu giá tài sản trên từ Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình nên ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 49/HĐMB vào ngày 21/08/2019 với giá 2,1 tỷ đồng. Người mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền trên cho ngân hàng theo đúng quy định tại Khoản 2, Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016.

Sau khi nhận được sổ đỏ tài sản vừa trúng đấu giá trên, ông bà Nghĩa, Hương nộp hồ sơ vào Bộ phận Một cửa TP Đồng Hới để làm thủ tục chuyển tên chủ sở hữu. Đến tháng 4/2020, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (CN VPĐKĐĐ) TP Đồng Hới có Văn bản số 483 về việc trả hồ sơ của ông bà Nghĩa, Hương với lí do: Đây là trường hợp đương sự có thỏa thuận thi hành án. Tuy nhiên việc thỏa thuận thi hành án giữa các bên hiện không đúng quy định theo điều 5 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự đã nêu rõ “thỏa thuận đó phải lập thành văn bản nêu rõ thời gian, địa điểm, nội dung thỏa thuận, có chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia thỏa thuận”. Do việc thỏa thuận thi hành án của các bên không phù hợp với quy định nên CN VPĐKĐĐ TP Đồng Hới không có cơ sở để xử lý được hồ sơ của ông Nghĩa bà Hương. Ngân hàng, các cơ quan tổ chức, cá nhân có liên quan cùng phối hợp để thực hiện xử lý tài sản đảm bảo thi hành án theo đúng trình tự thủ tục quy định của pháp luật.

Ngay sau đó, ông Nghĩa bà Hương nhiều lần đến gặp trực tiếp giám đốc chi nhánh ngân hàng để giải quyết nhưng không thành công. Lý do, phía ngân hàng không sai và yêu cầu khách hàng tiếp tục nộp hồ sơ.

Hai lần thắng kiện vẫn không làm được sổ đỏ

Ngày 22/3/2021 người đại diện của ông Nghĩa bà Hương đã làm thủ tục kiện quyết định hành chính (kiện Công văn số 483/CNVPĐKĐĐ ngày 7/4/2020 của CN VPĐKĐĐ Đồng Hới - PV). Sau đó, Tòa án nhân dân tỉnh (TAND) Quảng Bình đã có Quyết định số 100/2021/QĐXXST-HC ngày 01/6/2021 đưa vụ án ra xét xử giữa các đương sự liên quan.

Theo nội dung vụ án, ngày 17/5/2021 VPĐKDĐ tỉnh Quảng Bình có Công văn số 275 với nội dung: Thửa đất trên đã được UBND thị xã Đồng Hới (nay là UBND TP Đồng Hới) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 12/7/2000 cho hộ ông Lê Huy Vân. Tại thời điểm cấp, ông Vân đã kết hôn với bà Nguyễn Thị Kim Lê. Ngày 21/7/2016 ông Vân bà Lê đưa tài sản nêu trên thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, đến 16/02/2017 ông Vân bà Lê thuận tình ly hôn theo Quyết định số 20/2017/QĐST-HNGĐ, trong đó, tài sản chung ông Vân và bà Lê tự thỏa thuận không yêu cầu tòa án giải quyết.

Đến ngày 13/6/2017, do phía ông Vân bà Lê không đảm bảo được quá trình trả nợ nên ngân hàng khởi kiện việc tranh chấp hợp đồng tín dụng và ngày 26/9/2017 tòa ban hành Bản án số 11/2017/DS-ST. Sau đó ngân hàng triển khai việc xử lý nợ thế chấp. Giữa ngân hàng và ông Vân đã có nhiều biên bản thỏa thuận về việc bàn giao tài sản và giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trong các biên bản đó đều không có chữ ký của bà Nguyễn Thị Kim Lê. Căn cứ điều 64 Nghị định 43 về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, căn cứ khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì “hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Do đó, VPĐKĐĐ tỉnh Quảng Bình cho rằng, CN VPĐKĐĐ Đồng Hới từ chối hồ sơ của ông Nghĩa bà Hương là hợp lý, đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, Hội đồng Xét xử sơ thẩm nhận định: “Bản án số 11/2017/DS-ST ngày 26/9/2017 đã có hiệu lực pháp luật, bà Lê không kháng cáo đối với quyết định của bản án là mặc nhiên công nhận các tài sản ông bà đã thế chấp sẽ được xử lý để đảm bảo thi hành án. Trên thực tế, sau khi có kết quả trúng đấu giá, ông Nghĩa bà Hương đã chuyển tiền vào ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ông Vân bà Lê. Khoản nợ của ông bà đã được xóa. Sau khi có kết quả trúng đấu giá, ông Vân, bà Lê cũng không khiếu nại gì về kết quả đấu giá. Như vậy theo Điều 223 Bộ luật Dân sự thì ông Nghĩa, bà Hương có quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất hợp pháp thông qua việc mua tài sản đấu giá. Theo điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 thì ông Nghĩa bà Hương đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.

Lý do CN VPĐKĐĐ Đồng Hới đưa ra để từ chối việc cấp GCNQSDĐ cho ông Nghĩa bà Hương là không có căn cứ pháp luật. Vì vậy, ngày 27/9/2021 TAND tỉnh Quảng Bình tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn Nghĩa, bà Trần Lan Hương: Hủy Công văn số 483 ngày 07/4/2020 của CN VPĐKĐĐ Đồng Hới; buộc CN VPĐKĐĐ Đồng Hới tiếp nhận và thụ lý hồ sơ xin cấp lại cấp đổi GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo kết quả trúng đấu giá cho ông Đặng Văn Nghĩa, bà Trần Lan Hương.

Sau Bản án sơ thẩm số 09/2021/HC-ST ngày 27/9/2021 của TAND tỉnh Quảng Bình, ngày 10/10/2021 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan - ông Lại Huy Vân kháng cáo, yêu cầu tòa phúc thẩm (TAND Cấp cao tại Đà Nẵng) sửa bản án sơ thẩm. Tại phiên phúc thẩm, do không có chứng cứ nào mới nên Hội đồng Xét xử phúc thẩm bác đơn kháng cáo của ông Vân. Đồng thời, giữ nguyên quyết định của bản án hành chính sơ thẩm số.

 Sau 2 bản án trên, ông Nghĩa bà Hương tiếp tục nộp hồ sơ để hoàn thành thủ tục cấp mới sổ đỏ. Ngày 11/11/2022, CN VPĐKĐĐ Đồng Hới cùng các thành phần liên quan gồm: Cán bộ địa chính xã Bảo Ninh, đại diện ngân hàng và các hộ dân liền kề cùng tham gia đo đạc kiểm tra thực tế thửa đất. Qua kiểm tra nhận thấy diện tích tăng và ranh giới thửa đất tại phía Đông và phía Bắc có sai khác so với GCNQSDĐ đã cấp. Mặt khác, trên hiện trạng thửa đất có hai nhà ở. Trong đó, có một nhà ở chồng lấn lên thửa đất 281 nhưng không được đề cập đến trong các giấy tờ về việc trúng đấu giá.