Căn phòng diện tích 16m2, tại nhà số 3 Đội Cấn đang là tranh chấp của bà Nga và gia đình bà Đức. Ảnh: T.A

Ngày 16/5/2012, TAND TP Hà Nội ra Thông báo thụ lý vụ án số 516/TB-TLVA về việc bà Phạm Thị Nga (P1003, B4 Kim Liên, phường Kim Liên, quận Đống Đa, Hà Nội) khởi kiện yêu cầu bà Phạm Thị Đức và ông Trần Ngọc Lâm giao trả căn phòng 16m2 tại số 3 Đội Cấn, phường Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội.

Trong quá trình giải quyết vụ án, TAND TP Hà Nội đã giải thích và hướng dẫn, bà Nga đã thay đổi yêu cầu khởi kiện từ yêu cầu đòi nhà cho ở nhờ sang yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán QSDĐ và quyền sở hữu nhà.

Ngày 21/4/2014, TAND TP Hà Nội xét xử sơ thẩm vụ án này, trong bản án sơ thẩm nêu rõ: Bác yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Nga về việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng mua bán một căn phòng diện tích 16m2, tại nhà số 3 Đội Cấn, phường Đội Cấn, quận Ba Đình, TP Hà Nội ký ngày 22/12/2003 giữa bà Phạm Thị Nga với ông Trần Ngọc Lâm, bà Phạm Thị Đức; tuyên bố hợp đồng mua bán trên là vô hiệu. Đồng thời, buộc bà Phạm Thị Đức và các con: anh Trần Ngọc Anh, anh Trần Ngọc Việt, chị Trần Thị Thu Thủy và chị Trần Tuyết Nhung phải thanh toán cho bà Phạm Thị Nga 157.322.537 đồng.

"Quyết định trên của TAND TP Hà Nội là chưa khách quan, công bằng; chưa đúng với quy định của pháp luật; ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi", bà Nga khẳng định.

Giao dịch năm 2003, tòa áp dụng luật năm 2005

Theo một luật sư là Ủy viên Ủy ban Đào tạo, Bồi dưỡng và Xây dựng, Phổ biến pháp luật của Liên đoàn Luật sư Việt Nam, việc TAND TP Hà Nội tuyên hợp đồng vô hiệu là vi phạm về căn cứ và nội dung áp dụng theo quy định pháp luật.

Bởi lẽ, ngày 13/8/2003, UBND quận Ba Đình đã ra quyết định cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho 36 cá nhân, hộ gia đình, trong đó có vợ chồng bà Đức. Đến ngày 22/12/2003, bà Nga cùng vợ chồng bà Đức làm bản tự khai tại UBND phường Đội Cấn về việc mua bán QSDĐ, quyền sở hữu nhà đối với phần diện tích 16m2, tức là sau ngày UBND quận Ba Đình cấp sổ đỏ cho vợ chồng bà Đức.

TAND TP Hà Nội nhận định, sự kiện ngày 22/12/2003 trên đây là căn cứ để chứng minh hai bên có xác lập hợp đồng mua bán QSDĐ và quyền sở hữu một phần nhà số 3 Đội Cấn. Ngày 30/5/2011, vợ chồng bà Đức mới hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Việc hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước của vợ chồng bà Đức không phải là căn cứ để xác định thời điểm xác lập QSD, quyền sở hữu của vợ chồng bà đối với căn nhà số 03 Đội Cấn, căn cứ để xác định thời điểm xác lập là ngày cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà (ngày 13/8/2003).

Thực tế, việc chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước là do lỗi của vợ chồng bà Đức. Đồng thời, điều này không ảnh hưởng tới căn cứ pháp lý để xác lập quyền sở hữu, sử dụng nhà của vợ chồng bà Đức, cũng như thời điểm đã được xác lập theo quyết định cấp GCN của Nhà nước vào ngày 13/8/2003. Do vậy, tại thời điểm bà Nga và vợ chồng bà Đức xác lập hợp đồng, giao dịch này đã đạt điều kiện về nội dung, không vi phạm điều kiện pháp luật quy định.

TAND TP Hà Nội lấy thời điểm hai bên xác lập giao dịch mua bán, vợ chồng bà Đức chưa được cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở làm căn cứ để xác định hợp đồng mua bán QSDĐ và quyền sở hữu nhà giữa bà Nga và vợ chồng bà Đức vi phạm điều cấm của pháp luật là không phù hợp với quy định pháp luật.

Cũng theo luật sư, một điểm vi phạm về căn cứ áp dụng trong Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2014/DSST là áp dụng pháp luật để tuyên hợp đồng mua bán giữa bà Nga và vợ chồng bà Đức là vô hiệu không phù hợp với thời điểm xác lập giao dịch. Bởi bà Nga và vợ chồng bà Đức xác lập giao dịch vào năm 2003, tại thời điểm này, Bộ luật Dân sự năm 1995 vẫn có hiệu lực, TAND có thẩm quyền phải áp dụng luật nội dung tại thời điểm thực hiện giao dịch để giải quyết tranh chấp. Nhưng TAND TP Hà Nội lại áp dụng quy định về giao dịch dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở của Bộ luật Dân sự 2005 đối với giao dịch mua bán QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở từ năm 2003 là trái với quy định của pháp luật.

Xác định chứng cứ không khách quan

Thực tế, trong quá trình vụ án được thụ lý, bà Nga đã xuất trình bản sao (có chứng thực của UBND phường Đội Cấn) Bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, công trình và QSDĐ ở trong khuôn viên. Trong đó nêu rõ đối tượng giao dịch và số tiền chưa thanh toán là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) để làm thủ tục sang tên. Bà Đức chỉ có bản photo đen trắng Bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, công trình và QSDĐ ở trong khuôn viên giống y như bản của bà Nga cung cấp, nhưng lại không có nội dung về số tiền chưa thanh toán.

"Trong Bản án TAND TP Hà Nội sử dụng bản photo đen trắng và lời khai do phía gia đình bà Đức cung cấp, trình bày để phủ nhận nội dung giao dịch, về số tiền chưa thanh toán, và khẳng định không có căn cứ để xác định tôi đã giao đủ tiền mua nhà và chỉ còn giữ lại 10.000.000 đồng. Trong khi tôi cung cấp được bản sao hợp pháp, lời trình bày phù hợp với thực tế. Bên gia đình bà Đức vin vào cớ chồng đã mất nên phủ nhận không biết tôi đã giao cho phía gia đình nhà bà bao nhiêu tiền. Trong khi thực tế, tôi đã giao đầy đủ, chỉ còn giữ lại 10 triệu đồng để làm sổ thì vợ chồng nhà bà Đức mới đồng ý ra phường ký giấy cho tôi. Nếu tôi không giao đủ thì gia đình bà Đức sẽ không bao giờ ký giấy chuyển nhượng cho tôi tại UBND phường", bà Nga khẳng định.

Có thể thấy, việc xem xét chứng cứ không khách quan, thiên lệch là vi phạm quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết 04/2012/NQ-HĐTP của TAND Tối cao về chứng cứ và chứng minh trong vụ án dân sự.

Sắp tới đây, vụ án tiếp tục được TAND Tối cao xét xử phúc thẩm. Dư luận hy vọng, cơ quan xét xử tối cao sẽ xem xét để vụ án được giải quyết một cách khách quan, công bằng và đúng với quy định của pháp luật, thực hiện công nhận giao dịch đã được xác lập và yêu cầu gia đình bà Đức phải trả lại nhà đã chiếm dụng trái phép nhiều năm qua của bà Nga.

Tràng An