Dự án Tổ hợp trụ sở làm việc, văn phòng cho thuê và khách sạn Black Diamond, do Công ty Cổ phần Gia Lộc Phát làm chủ đầu tư, dù đã được UBND thành phố Hà Nội gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng, song quá thời hạn, dự án vẫn trong trạng thái “án binh bất động”. Ảnh: Đông Hà

Một trong những biểu hiện rõ ràng nhất của nạn lãng phí nghiêm trọng về đất đai tại thành phố Hà Nội hiện nay là tình trạng nhiều dự án được gia hạn sử dụng đất thêm 24 tháng, nhưng vẫn chưa được triển khai sau khi thời hạn gia hạn kết thúc. Những khu đất này bị bỏ hoang, không được đưa vào sử dụng đúng mục đích, dẫn đến tài nguyên đất đai không được tận dụng một cách hiệu quả, vừa lãng phí vừa ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế, xã hội và cảnh quan đô thị.

Hàng thập kỷ “ôm” đất rồi bỏ hoang

Dự án Trung tâm giao dịch và điều hành viễn thông Quốc gia (diện tích 19.060m²) do Tập đoàn Bưu chính Viễn thông Việt Nam (VNPT) làm chủ đầu tư, nằm tại vị trí đắc địa ở quận Cầu Giấy, Hà Nội. Mặc dù đã được bàn giao đất từ tháng 11/2019, nhưng do VNPT chậm triển khai, UBND thành phố Hà Nội đã phải ra quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng vào ngày 13/10/2021. Tuy nhiên, đến nay, sau khi thời hạn gia hạn đã kết thúc, dự án vẫn chưa được khởi công và phần đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng. Hiện tại, phần lớn diện tích khu đất vẫn bỏ trống, không có dấu hiệu hoạt động xây dựng, chỉ có duy nhất một nhà tôn nhỏ khoảng 10m² nằm trên khu đất.

Tương tự, Dự án Tổ hợp trụ sở làm việc, văn phòng cho thuê và khách sạn Black Diamond, do Công ty Cổ phần Gia Lộc Phát làm chủ đầu tư, tọa lạc tại phường Trung Văn và phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Dù đã được UBND thành phố Hà Nội gia hạn thời gian sử dụng đất thêm 24 tháng, song quá thời hạn (ngày 26/8/2024), chủ đầu tư vẫn chưa có động thái khởi công, dự án vẫn trong trạng thái “án binh bất động”. Theo đánh giá, việc chậm triển khai và không đưa đất vào sử dụng theo quy định hoàn toàn là trách nhiệm của Công ty Gia Lộc Phát.

Thêm một dự án khác đang “ngủ đông” sau thời gian gia hạn sử dụng đất là Khu chung cư để bán và văn phòng cho thuê tại đường Ngụy Như Kon Tum (phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân), do Tổng công ty Thành An và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 41 làm chủ đầu tư. Theo hồ sơ, Tổng công ty Thành An đã được UBND thành phố Hà Nội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 31/12/2009 để thực hiện dự án và chính thức giao đất vào ngày 9/4/2018. Tuy nhiên, do chậm đưa đất vào sử dụng, UBND thành phố Hà Nội đã phải quyết định gia hạn thêm 24 tháng. Nhiều người kỳ vọng rằng sau khi được gia hạn, dự án sẽ nhanh chóng được khởi công. Thế nhưng, đến nay, khi thời gian gia hạn đã hết, Tổng công ty Thành An vẫn chưa có động thái triển khai xây dựng và khu đất vẫn nằm im lìm bất động.

Ô đất 03-E9 tại quận Cầu Giấy, từng được quy hoạch cho Dự án Tòa nhà hỗn hợp Thăng Long Royal Plaza do Công ty Cổ phần Tòa nhà Công nghệ Thông tin - Truyền thông Hà Nội làm chủ đầu tư, hiện đang bị bỏ hoang, gây tiếc nuối cho người qua lại. Ảnh: Đông Hà

Ngoài các dự án trên, loạt dự án đã được gia hạn sử dụng đất 24 tháng, nhưng quá thời gian gia hạn, vẫn chưa đưa đất vào sử dụng như: Dự án Xây dựng cơ sở dịch vụ thương mại, công trình công cộng của Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ tổng hợp Tân Duy Hoàng; Dự án Trung tâm dạy nghề chất lượng cao của Công ty Cổ phần Đào tạo, phát triển nghề và dịch vụ quốc tế Asean - Đông Hội; Dự án Xây dựng Bệnh viện đa khoa tư nhân Y Cao của Công ty Cổ phần Dịch vụ chăm sóc phát triển cộng đồng; Dự án Đầu tư xây dựng Công viên hồ điều hòa thuộc Khu đô thị Tây Nam Hà Nội (giai đoạn 1) của Công ty TNHH VNT…

Trong số này, Dự án Trung tâm dạy nghề chất lượng cao của Công ty Cổ phần Đào tạo, Phát triển nghề và Dịch vụ Quốc tế Asean - Đông Hội (diện tích 12.951m², tại Khu tái định cư Đông Hội, xã Đông Hội, huyện Đông Anh) đã được cấp giấy phép xây dựng vào ngày 16/3/2023. Ngay sau đó, vào ngày 17/3/2023, công ty đã thông báo khởi công xây dựng. Hiện nay, chủ đầu tư đã triển khai san nền khu đất, đồng thời thi công một số hạng mục công trình phụ trợ như hàng rào, cọc thí nghiệm và các hạng mục liên quan khác. Tuy vậy, thời hạn gia hạn sử dụng đất 24 tháng đã hết từ ngày 17/3/2023.

Nhiều chuyên gia nhận định, các dự án chậm tiến độ hiện nay đã trở thành biểu tượng cho sự lãng phí tài nguyên, từ đất đai, môi trường, ngân sách đến niềm tin của người dân. GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc các dự án chiếm hàng chục nghìn mét vuông “đất vàng” rồi bỏ hoang không chỉ gây lãng phí mà còn kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

Ông Võ cho rằng, một phần nguyên nhân của tình trạng này là do những vướng mắc pháp lý, đặc biệt ở các quy trình thủ tục đầu tư phức tạp, chồng chéo, gây tốn kém thời gian và chi phí cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc thực thi các quy định pháp luật liên quan đến đất đai trên thực tế vẫn còn nhiều hạn chế, khiến hiệu quả quản lý đất đai không đạt được như kỳ vọng.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Ngô Trí Long, tình trạng các khu “đất vàng” tại Hà Nội bị bỏ hoang hoặc xây dựng dở dang trong thời gian dài là một vấn đề phức tạp với nhiều nguyên nhân đan xen. Một trong những nguyên nhân chính là các vấn đề pháp lý phức tạp. Những tranh chấp đất đai, vướng mắc trong quá trình cấp phép xây dựng, hoặc thay đổi quy hoạch thường khiến các dự án bị trì hoãn hoặc dừng lại trong thời gian dài.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư dù đặt kỳ vọng lớn vào các khu đất này nhưng lại gặp phải khó khăn về tài chính, thị trường bất động sản không ổn định, hoặc không đủ năng lực triển khai dự án đúng tiến độ, dẫn đến việc xây dựng dở dang hoặc không thể tiếp tục thực hiện.

Ngoài ra, tình trạng chậm trễ hoặc bỏ hoang còn có thể xuất phát từ tham nhũng hoặc lãng phí trong quá trình triển khai. Sự phân bổ nguồn lực không hợp lý hoặc các lợi ích nhóm khiến nhiều dự án không thể hoàn thành đúng kế hoạch. Các dự án lớn thường yêu cầu nguồn vốn khổng lồ, và khi gặp khó khăn trong việc huy động tài chính, chủ đầu tư buộc phải trì hoãn hoặc dừng dự án.

Biến động của thị trường bất động sản cũng là yếu tố không thể bỏ qua. Khi giá trị đất giảm hoặc cung cầu mất cân đối, các nhà đầu tư thường chọn cách tạm ngừng triển khai để tránh rủi ro. Đồng thời, quy hoạch đô thị không phù hợp hoặc thay đổi đột ngột trong chính sách quy hoạch có thể làm cho khu đất mất đi giá trị phát triển hoặc phải điều chỉnh lại, dẫn đến gián đoạn dự án.

“Tất cả những yếu tố này kết hợp với nhau tạo thành một ‘chuỗi’ các nguyên nhân khiến nhiều khu đất vàng tại Hà Nội không thể khai thác hiệu quả và trở thành khu vực bỏ hoang hoặc xây dựng dở dang”, ông Long nhấn mạnh.

Doanh nghiệp “ôm” đất nói gì?

Trong văn bản gửi UBND thành phố Hà Nội xin gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng cho Dự án Trung tâm giao dịch và điều hành viễn thông Quốc gia vào tháng 9/2023, ông Nguyễn Đình Danh, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn VNPT, cho biết dự án này đã được phê duyệt từ năm 2010. Sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng đầu năm 2020, Tập đoàn VNPT đã tiến hành điều chỉnh dự án để triển khai. Tuy nhiên, do dịch COVID-19 bùng phát mạnh, nhiều địa phương, bao gồm thành phố Hà Nội, phải thực hiện giãn cách xã hội, gây ảnh hưởng lớn đến đời sống xã hội và làm gián đoạn tiến độ các thủ tục về đất đai, đầu tư xây dựng.

“Dự án A3 có quy mô lớn, phức tạp, thời gian phê duyệt đã lâu nên trong quá trình thụ lý hồ sơ, các cơ quan liên quan mất nhiều thời gian do việc tiếp xúc xã hội bị hạn chế. Đến tháng 11/2020, thời hạn sử dụng đất đã hết thì các thủ tục triển khai dự án không thể triển khai được”, ông Danh lý giải.

Phó Tổng giám đốc Tập đoàn VNPT cho biết thêm, ngày 13/10/2021, UBND thành phố Hà Nội đã quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất cho dự án thêm 24 tháng (đến ngày 13/10/2023). Tuy nhiên, vào thời điểm gia hạn, thời gian thực hiện dự án theo giấy chứng nhận đầu tư chỉ còn khoảng 3 tháng. Sau năm 2021, khi thời gian thực hiện dự án đã hết, VNPT lại gặp khó khăn trong việc triển khai các thủ tục đầu tư xây dựng do Dự án A3 bị xếp vào danh sách các dự án chậm triển khai, buộc phải làm việc với các cơ quan chức năng để rà soát và báo cáo UBND thành phố Hà Nội.

Để được xem xét điều chỉnh chủ trương đầu tư, Tập đoàn VNPT đã phải thực hiện thủ tục sắp xếp, xử lý nhà đất theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Sau khi qua nhiều cơ quan, đến ngày 24/4/2023, phương án sắp xếp, xử lý nhà đất A3 mới được Bộ Tài chính phê duyệt.

Như vậy, các nguyên nhân khách quan như quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài, ảnh hưởng của dịch COVID-19 và yêu cầu hoàn thành thủ tục sắp xếp nhà đất (đến tháng 4/2023) đã ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Điều này buộc VNPT phải xin gia hạn giấy chứng nhận đầu tư và không thể đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn.

“Căn cứ quy mô, tính chất của dự án, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, sau khi được gia hạn tiến độ sử dụng đất, gia hạn thời gian triển khai dự án, Tập đoàn VNPT dự kiến tiến độ thực hiện dự án A3 từ năm 2023 đến năm 2028, dự kiến thời gian khởi công công trình là quý IV/2025”, ông Danh cho hay.

Một dự án đô thị lớn tại thành phố Hà Nội, sau gần 2 thập kỷ vẫn chỉ là những bãi đất trống, cỏ mọc quá đầu người, gây lãng phí nghiêm trọng tài nguyên đất, nhếch nhác bộ mặt đô thị, ảnh hưởng tiêu cực đến cuộc sống của các hộ dân xung quanh. Ảnh: Đông Hà

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Gia Lộc Phát cho biết, trong thời gian 24 tháng (từ tháng 8/2022 đến tháng 8/2024), chủ đầu tư đã nỗ lực hoàn thiện hồ sơ để sớm đưa đất vào sử dụng. Tuy nhiên, do nhiều yếu tố khách quan và bất khả kháng, quá trình này đã bị kéo dài. Cụ thể, trong giai đoạn này, các quy định, tiêu chuẩn và quy phạm kỹ thuật của Nhà nước đã có nhiều điều chỉnh so với trước đây. Những thay đổi liên tục này buộc chủ đầu tư cùng các đơn vị tư vấn phải điều chỉnh hồ sơ thiết kế nhiều lần để đảm bảo tuân thủ quy định mới.

Bên cạnh đó, quá trình giải quyết các thủ tục hành chính bị kéo dài do nhiều nguyên nhân khách quan, bao gồm việc chậm trễ trong lấy ý kiến liên thông từ các cơ quan chức năng, dẫn đến việc xử lý hồ sơ bị trì hoãn. Ngoài ra, liên quan đến quy chuẩn phòng cháy chữa cháy đối với nhà cao tầng, hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án đã được Bộ Xây dựng thẩm định và cho ý kiến từ tháng 2/2012. Tuy nhiên, sau khi dự án được gia hạn thêm 24 tháng, chủ đầu tư đã phải điều chỉnh lại hồ sơ báo cáo nghiên cứu khả thi để thẩm định theo quy định mới.

Từ cuối năm 2023, chủ đầu tư đã tiến hành nộp hồ sơ xin ý kiến thỏa thuận với các cơ quan chuyên ngành và Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, do phải chờ hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng về việc áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn mới cho công trình cao tầng từ 150m trở lên, việc nộp hồ sơ gặp khó khăn và bị chậm trễ.

Nhìn chung, trong suốt thời gian 24 tháng, chủ đầu tư đã phối hợp chặt chẽ với các đơn vị tư vấn và cơ quan chuyên môn để liên tục cập nhật, điều chỉnh hồ sơ, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành. Nhưng do các thay đổi về tiêu chuẩn và quy định của Nhà nước, việc đưa đất vào sử dụng đã bị chậm trễ so với kế hoạch ban đầu.

Ngày 30/9/2024, Tổng công ty Thành An và Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà số 41 cũng có văn bản gửi UBND thành phố Hà Nội giải trình về những khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc điều chỉnh chủ trương đầu tư và tiếp tục triển khai Dự án Khu chung cư để bán và văn phòng cho thuê tại đường Ngụy Như Kon Tum. Theo chủ đầu tư, hiện diện tích hơn 5.776m² bao gồm khối văn phòng và các hạng mục hạ tầng chưa triển khai. Nguyên nhân do liên danh đang hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan, hoàn tất giai đoạn đầu tư xây dựng. 

Tình trạng các dự án “treo” kéo dài tại Hà Nội không chỉ làm lãng phí nguồn tài nguyên đất đai mà còn gây ra những hệ lụy nghiêm trọng đến đời sống của người dân. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự quyết tâm từ các cơ quan quản lý, sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan và những biện pháp cải cách mạnh mẽ trong quản lý, quy hoạch và triển khai dự án. Khi đó, thành phố Hà Nội mới có thể phát triển bền vững, đáp ứng được kỳ vọng của người dân về một đô thị hiện đại và văn minh.

Bài 3: Ai chịu trách nhiệm khi tài nguyên quốc gia bị lãng phí?