(Thanh tra) - Chủ trương nâng thuế suất lên 0,2% nhằm dẹp bỏ tình trạng găm giữ tài nguyên nhận được sự đồng thuận lớn từ xã hội. Dù vậy, theo chuyên gia pháp lý, thách thức lớn nhất của chính sách không nằm ở mức thuế bao nhiêu phần trăm, mà ở bài toán làm sao để định danh chính xác "đất bỏ hoang".
Thực tế cho thấy, không phải mọi dự án đất bỏ hoang, chậm tiến độ đều xuất phát từ ý chí chủ quan nhằm giữ đất chờ tăng giá. Nhiều doanh nghiệp rơi vào tình cảnh bất khả kháng khi đã bỏ ra nguồn vốn lớn nhưng dự án vẫn đình trệ do chưa thể hoàn tất giải phóng mặt bằng đồng bộ, hoặc phải tạm dừng để chờ đợi điều chỉnh quy hoạch, phê duyệt giá đất.
Trong bối cảnh phải chịu áp lực chi phí tài chính kéo dài, nếu cơ quan quản lý áp dụng mức thuế 0,2% một cách máy móc mà thiếu cơ chế phân định trách nhiệm theo nguyên nhân thực tế, chính sách có thể vô tình tạo thêm gánh nặng cho các nhà đầu tư đang gặp vướng mắc khách quan về thủ tục hành chính.
Phân tích sâu về khía cạnh lập pháp của dự thảo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật sư Trịnh Thị Hòa (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, nếu thiếu các tiêu chí kỹ thuật rõ ràng, việc thực thi chính sách sẽ rất dễ dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện hoặc làm méo mó mục tiêu điều tiết. Ý tưởng đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng là hoàn toàn đúng đắn để chống lãng phí tài nguyên, phù hợp với chủ trương của Đảng về quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả, bền vững và đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược (Nghị quyết 21-NQ/TW). Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, khái niệm "đất bỏ hoang" hiện vẫn mang tính mô tả hiện trạng hơn là một thuật ngữ pháp lý chuẩn xác.
Nếu luật chỉ quy định chung chung về đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng, ranh giới giữa một chủ đầu tư cố tình đầu cơ găm đất và một chủ đầu tư bất khả kháng do vướng mắc thủ tục sẽ bị xóa nhòa. Doanh nghiệp không thể bị coi là "bỏ hoang đất" khi bản thân họ không có quyền pháp lý để động thổ thi công.
Điều này cũng phù hợp với quan điểm rằng đất phải có người quản lý, có người chịu trách nhiệm về việc bỏ hoang gây lãng phí, đồng thời Nhà nước thống nhất quản lý, không để tình trạng ách tắc kéo dài làm suy giảm hiệu quả nguồn lực quốc gia.
Theo Luật sư Hòa, cơ quan soạn thảo cần rà soát và làm rõ 3 nút thắt pháp lý cốt lõi, theo hướng điều chỉnh chính sách nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả và tính thống nhất trong quản lý nhà nước về đất đai:
Thứ nhất, lượng hóa tiêu chí hành vi một cách khoa học, khách quan: Cần định nghĩa rõ mốc thời gian vi phạm. Dự án chậm bao nhiêu tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất thực địa trên thực tế (chứ không chỉ trên giấy tờ) thì bị xác định là bỏ hoang? Các giai đoạn chuẩn bị đầu tư, khoan thăm dò địa chất, lập đánh giá tác động môi trường có được trừ lùi thời gian? Việc này giúp bảo đảm công bằng, tránh đánh đồng và phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 21-NQ/TW về nghiên cứu chính sách thuế theo lộ trình phù hợp nhằm hạn chế đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất.
Thứ hai, nguyên tắc "quy trách nhiệm theo lỗi" gắn với trách nhiệm quản lý nhà nước thống nhất: Dự thảo cần bổ sung quy định loại trừ đối với các trường hợp chậm trễ do nguyên nhân khách quan. Nếu tiến độ đình trệ do cơ quan nhà nước chậm phê duyệt quy hoạch, chậm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, hoặc dự án đang nằm trong diện thanh tra, điều tra kéo dài, doanh nghiệp đương nhiên phải được miễn áp mức thuế 0,2%.
Đây là cách thể hiện tinh thần Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, đồng thời thúc đẩy các cơ quan chức năng nâng cao trách nhiệm, tháo gỡ ách tắc để đất đai thực sự trở thành động lực phát triển.
Thứ ba, cơ chế thẩm định tránh phát sinh tiêu cực, bảo đảm minh bạch và thống nhất: Thẩm quyền xác định một khu đất bị coi là "bỏ hoang" thuộc về ai? Nếu trao quyền quyết định cảm tính cho cơ quan địa chính cấp xã, huyện hoặc cán bộ thuế địa phương mà thiếu quy trình thẩm tra chéo, rất dễ làm nảy sinh cơ chế "xin - cho", tiêu cực để chạy giấy xác nhận "đất không bỏ hoang".
Cần thiết lập quy trình liên ngành, dựa trên dữ liệu số hóa quốc gia về đất đai, để bảo đảm tính thống nhất từ Trung ương đến địa phương, phù hợp với yêu cầu kiện toàn hệ thống quản lý đất đai tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả.
Để chính sách thu thuế đất bỏ hoang thực sự trở thành "bộ lọc" thanh lọc thị trường mà không triệt tiêu dòng vốn kinh doanh, giải pháp then chốt nằm ở việc liên thông dữ liệu và chuẩn hóa quy trình xác minh. Điều này hoàn toàn đồng bộ với chủ trương đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và Nhà nước điều tiết, kiểm soát giá đất cũng như nguồn lực đất đai.
Luật sư Trịnh Thị Hòa kiến nghị cần thiết lập một quy trình thẩm định 3 bước minh bạch trước khi ban hành thông báo thuế, nhằm bảo đảm quản lý hiệu quả và thống nhất:
Bước 1, cảnh báo trước vi phạm: Hệ thống quản lý đất đai tự động phát tín hiệu cảnh báo trước 6 tháng đối với các dự án có nguy cơ vượt quá thời hạn cam kết tiến độ.
Bước 2, đối chất và thẩm định liên ngành: Tổ chức hội đồng liên ngành (gồm Sở Nông nghiệp & Môi trường, Sở Xây dựng và Cơ quan Thuế) làm việc trực tiếp với doanh nghiệp để lập biên bản đánh giá thực địa, phân định rạch ròi tỷ lệ lỗi thuộc về chủ quan của chủ đầu tư hay lỗi khách quan khác.
Bước 3, áp thuế đúng đối tượng: Chỉ áp mức thuế suất 0,2% khi xác định lỗi hoàn toàn do năng lực yếu kém hoặc ý chí chủ quan găm giữ đất của nhà đầu tư.
Đồng thời, về mặt dài hạn, công cụ thuế đối với đất bỏ hoang nên được thiết kế theo hình thức lũy tiến thời gian, đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW về thiết kế chính sách để việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ, và nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang. Chẳng hạn, năm đầu tiên chậm tiến độ chịu mức 0,2%, nhưng nếu tiếp tục chây ì sang năm thứ 3 hay thứ 5, thuế suất có thể tăng vọt lên 0,5% hoặc 1%.
Khi chi phí nắm giữ vượt quá mức sinh lời từ kỳ vọng tăng giá đất, chủ đầu tư bắt buộc phải lựa chọn, hoặc nhanh chóng triển khai, hoặc chuyển nhượng dự án cho các đơn vị có đủ năng lực thực tế. Cách làm này cũng phù hợp với cơ chế tài chính khuyến khích đưa đất vào sản xuất, sử dụng, không để bỏ hoang, và xử lý đồng bộ qua các luật thuế.
Sắc thuế 0,2% là mũi nhọn cần thiết để phá vỡ thế bế tắc của nguồn lực đất đai, góp phần khắc phục lãng phí và đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược theo đúng chủ trương của Đảng. Thế nhưng, mũi nhọn đó chỉ phát huy trọn vẹn hiệu lực khi được dẫn dắt bởi một hành lang pháp lý công bằng, rành mạch, thống nhất và bảo vệ quyền lợi chính đáng của những doanh nghiệp làm ăn chân chính. Đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai theo định hướng của Ban Bí thư và các nghị quyết của Trung ương Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đai.
