Phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, sẽ đối diện nhiều thách thức trong năm 2019. Ảnh: CN

Có sự lệch pha cung - cầu

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), trong năm 2018, thị trường BĐS cả nước và TP Hồ Chí Minh vẫn giữ được sự phát triển ổn định; không xảy ra hiện tượng “bong bóng” và vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Tuy nhiên, thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở cũng như số lượng giao dịch. Trong khi phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê vẫn tăng trưởng tốt thì phân khúc căn hộ du lịch (condotel) đã có dấu hiệu chững lại.

Đáng chú ý, tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ, phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp đang tiềm ẩn yếu tố tác động đến ổn định an sinh xã hội.

Tại TP Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng đã xác nhận 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm khoảng 28.300 căn hộ và nhà thấp tầng. Tập trung nhiều nhất là tại quận 2, quận 7, quận 9, Gò Vấp, quận 8, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh… Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ 30%, phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ trên 45% và phân khúc bình dân chiếm tỷ lệ 24,7%.

Nếu so sánh với năm 2017 thì số lượng dự án bị giảm 18 dự án, tỷ lệ giảm là 13%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm trên 34%. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 22,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm trên 34%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh nhất lên đến trên 44%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cơ cấu sản phẩm trên thị trường đã bị mất cân đối, có hiện tượng lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội, vì tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm tỷ lệ thấp (chỉ đạt 24,7%). Trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến khoảng 1/3 thị trường (tỷ lệ 30%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại thị trường TP Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu, là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân có giá vừa túi tiền sẽ chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp. Còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Nguy cơ thiếu hụt quỹ đất

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh trong năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức. Trước hết là thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp, phân khúc nhà ở bình dân, cũng như căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Phân khúc nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững và có tính thanh khoản cao nhất.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019. Do vậy, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt. Ưu thế sẽ thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng BĐS xanh, thông minh, tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp đồng bộ nhiều tiện ích, dịch vụ, an toàn…

Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2019 - 2020 chỉ vào khoảng trên dưới 16%/năm, đi đôi với việc các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng không quá 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn nên các doanh nghiệpBĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường BĐS khó xảy ra “bong bóng” trong năm 2019. Do các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường BĐS ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.

Dự báo, phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, chia sẻ không gian làm việc chung sẽ phát triển mạnh trong năm 2019. Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh, sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện môi trường, an ninh, an toàn trước hết là về phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng. Giá cả của phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và có giá cả hợp lý hơn

Cảnh Nhật