Thị trường bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng khởi sắc trong năm 2025. Ảnh: H.L

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội bứt phá, thị trường này cũng đối mặt với không ít rủi ro. Các yếu tố như biến động kinh tế toàn cầu, nguy cơ suy thoái và những thay đổi trong chính sách pháp lý đều có thể tác động tiêu cực đến triển vọng phát triển.

Cơ hội bứt phá đang mở ra

Theo chuyên gia Nguyễn Minh Đức (MBS Research), Việt Nam đang được xem là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài dịch chuyển vốn đầu tư khỏi Trung Quốc. Điều này xuất phát từ vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu, sự cởi mở trong chính sách kinh tế và chính trị, cũng như các lợi thế cạnh tranh vượt trội.

Cụ thể, dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, trong 11 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký và thực hiện đạt lần lượt 31,4 tỷ USD (tăng 1%) và 21,7 tỷ USD (tăng 7,1% so với cùng kỳ). Đây là mức tăng trưởng đáng khích lệ trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều khó khăn do các quốc gia siết chặt chính sách tiền tệ.

Đáng chú ý, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu, chiếm tới 64% tổng vốn FDI, trong khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 18%. Về địa phương, Bắc Ninh và Quảng Ninh là hai tỉnh dẫn đầu, với tổng vốn FDI đạt 5 tỷ USD (tăng 210%) và 2,3 tỷ USD (giảm 26% so với cùng kỳ).

Bên cạnh đó, Việt Nam còn khẳng định vị thế thương mại toàn cầu thông qua việc tham gia các hiệp định FTA như EVFTA, CPTPP. Đồng thời, năng suất lao động ngày càng cải thiện, cùng chi phí năng lượng sản xuất thấp nhờ nguồn thủy năng dồi dào, giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư.

Kỳ vọng từ hai thị trường Nam – Bắc

Các chuyên gia đến từ Chứng khoán MB (MBS Research) nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc sẽ ngày càng hấp dẫn hơn nhờ cải thiện cơ sở hạ tầng và giá cho thuê cạnh tranh. Khu vực này có vị trí chiến lược, tiếp giáp với hành lang kinh tế phía Nam Trung Quốc, bao gồm các trung tâm lớn như: Thượng Hải, Hồng Kông và Quảng Đông.

Đồng thời, cơ sở hạ tầng khu vực phía Bắc đã được cải thiện rõ rệt với hệ thống đường cao tốc hiện đại, trong đó nổi bật là tuyến Lào Cai – Quảng Ninh dài khoảng 600 km. Bên cạnh đó, các cảng chính như Hải Phòng, Lạch Huyện, Cái Lân cùng với sân bay quốc tế Nội Bài và Cát Bi tạo điều kiện kết nối thuận lợi giữa các khu công nghiệp và thị trường quốc tế.

Theo báo cáo, khu vực phía Bắc chiếm 61% tổng chiều dài đường cao tốc của cả nước và sở hữu nhiều quỹ đất khu công nghiệp với giá cho thuê trung bình thấp hơn 26% so với khu vực phía Nam. Từ nay đến năm 2027, thị trường phía Bắc dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 4.700 ha đất khu công nghiệp, với Hải Phòng và Hưng Yên đóng góp 27% và 23% tổng nguồn cung mới.

Trong khi đó, khu vực phía Nam cũng được dự báo sẽ bổ sung nguồn cung đất đáng kể. Với sự hiện diện của sân bay Tân Sơn Nhất và sân bay Cần Thơ, cùng với hệ thống đường cao tốc và quốc lộ liên vùng, khu vực này đảm bảo khả năng kết nối tốt cả trong nước và quốc tế.

Những dự án hạ tầng quan trọng trong tương lai bao gồm cao tốc Bến Lức – Long Thành, Biên Hòa – Vũng Tàu, TP.HCM – Chơn Thành – Thủ Dầu Một và các tuyến vành đai 3, vành đai 4. Đặc biệt, việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp sẽ góp phần bổ sung thêm quỹ đất cho các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Nhìn chung, khu vực phía Bắc có lợi thế hơn nhờ vị trí giáp Trung Quốc và hạ tầng đồng bộ, phù hợp để thu hút dòng vốn FDI. Tuy nhiên, khu vực phía Nam cũng hứa hẹn phát triển mạnh mẽ khi các quy hoạch giai đoạn 2021-2030 được triển khai, mang lại nguồn cung đất mới và mở rộng cơ hội đầu tư trong tương lai.

Rủi ro tiềm ẩn

Mặc dù ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đang tận dụng được nhiều cơ hội phát triển, nhưng không thể phủ nhận những rủi ro tiềm ẩn phía trước. Trước hết, Ấn Độ và Indonesia nổi lên như hai đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong thu hút vốn FDI. Hai quốc gia này đang đẩy mạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng và triển khai các chính sách ưu đãi mới nhằm khuyến khích đầu tư vào các ngành công nghiệp có giá trị cao.

Dòng vốn FDI chảy vảo Việt Nam từ 2020 và vốn đăng ký mới theo ngành. Ảnh: MBS

Ngoài ra, chính sách thuế tối thiểu toàn cầu cũng đặt ra thách thức lớn cho Việt Nam. Chính sách này có thể làm giảm hiệu quả của các ưu đãi thuế - một yếu tố quan trọng trong việc thu hút vốn FDI. Hơn nữa, nguy cơ thiếu điện vào giờ cao điểm, trong bối cảnh nhu cầu tiêu thụ điện tăng nhanh, là một rủi ro khác đáng lo ngại. Theo các chuyên gia, Việt Nam có thể thiếu khoảng 2.500 MW điện vào giờ cao điểm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài.

“Nhìn chung, dòng vốn FDI năm 2024 có diễn biến khá tích cực. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy tốc độ tăng trưởng dòng vốn có dấu hiệu chậm lại. Nguyên nhân chính là do các doanh nghiệp nước ngoài đang chờ đợi kết quả bầu cử tại Mỹ và các chính sách mới tại Việt Nam”, chuyên gia từ Chứng khoán MB nhận định. Dựa trên tình hình hiện tại, mục tiêu thu hút vốn FDI đạt 39-40 tỷ USD trong năm nay dường như khó khả thi.

Một yếu tố khác tác động mạnh đến thu hút đầu tư là việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu (15%) từ đầu năm 2024. Theo quy định mới, các công ty nước ngoài có doanh thu trên 750 triệu Euro và đang hưởng ưu đãi thuế tại Việt Nam sẽ phải nộp thêm thuế để đảm bảo mức thuế suất tối thiểu này. Điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các chính sách ưu đãi thuế hiện hành, làm giảm tính hấp dẫn của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư vào các ngành công nghệ cao.

“Chúng tôi đánh giá rằng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu sẽ gây áp lực lớn lên khả năng cạnh tranh của Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh các quốc gia khác đang tăng cường ưu đãi và đầu tư để thu hút dòng vốn FDI”, đại diện từ Chứng khoán MB nhấn mạnh.