Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland). Ảnh: N.Bắc

Sáng ngày 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”.

Một trong những “điểm nghẽn” khiến thị trường bất động sản gặp khó khăn là khó tiếp cận vay vốn từ ngân hàng do các ngân hàng hết hạn mức cho vay, đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng với lĩnh vực này.

Không siết, không thắt chặt tín dụng

Theo Ngân hàng Nhà nước, dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng như nguồn vốn FDI, vốn huy động từ thị trường chứng khoán, trái phiếu, vốn tự có, tích luỹ của các tổ chức, cá nhân…

Số liệu cho thấy, đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021, chiếm tỷ trọng khoảng trên 21% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).

Nợ xấu với lĩnh vực bất động sản tăng hơn 10.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu đang có chiều hướng nhích dần lên, đến nay là 1,72% (năm 2021 là 1,67%).

Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, khác là 14,48%.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, ngành Ngân hàng đã quan tâm và dành một lượng vốn lớn cho lĩnh vực bất động sản, tỷ trọng tín dụng bất động sản từ năm 2020, 2021 đến nay luôn được duy trì ở mức 19- 21%, riêng năm 2022 là 21,6%, cao nhất 3 năm qua.

Theo Ngân hàng Nhà nước, áp lực lớn đối với vốn tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản không phải do điều hành tín dụng. Ngân hàng Nhà nước không siết, không thắt chặt tín dụng, mà do những khó khăn trong thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp để phát triển bất động sản nhưng chọn điều kiện phát hành dễ, và không quản lý tốt dòng tiền nên bị động khi có sự cố xảy ra.

“Kết quả dư nợ tín dụng bất động sản thể hiện sự cố gắng của ngành Ngân hàng bởi ngoài bất động sản, các ngân hàng còn cung ứng vốn cho nhiều ngành nghề khác tùy theo khẩu vị rủi ro. Vì vậy, cần cân đối hợp lý, hài hòa giữa các ngành kinh tế”, Ngân hàng Nhà nước khẳng định.

Vẫn theo Ngân hàng Nhà nước, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng trên 80% là tiền gửi ngắn hạn).

Cho nên, nếu các ngân hàng không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân.

Đề nghị xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá khoản vay bất động sản

Với năm 2023, ban lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thống nhất chỉ tiêu định hướng tín dụng khoảng 14-15%, có điều chỉnh phù hợp với diễn biến thực tế.

Ngân hàng Nhà nước không thông báo chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng riêng cho từng lĩnh vực mà chỉ phân bổ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng chung cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở tình hình hoạt động. Việc phân bổ tín dụng chi tiết theo địa bàn, ngành, lĩnh vực là do các tổ chức tín dụng tự thực hiện.

Từ phân tích, nhận định tình hình, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản không chỉ ở khía cạnh về vốn, tín dụng mà cần gỡ vướng về cơ chế pháp lý và phối hợp các bộ, ngành liên quan.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.INVEST

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty GP.INVEST đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay bất động sản cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.

“Tín dụng vẫn là “nguồn sữa” chính cho các doanh nghiệp, nên chúng tôi đề nghị về chính sách tín dụng cần có “dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Về tổng thể, doanh nghiệp kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định.

Năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng. Ông Hiệp đề nghị, cho gia hạn trái phiếu để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành. Bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, bất động sản của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể với từng doanh nghiệp đang chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.

Doanh nghiệp bất động sản đóng cửa, nguồn cung đã thiếu lại còn thiếu hơn

Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Nova (Novaland) thì kiến nghị Quốc hội và Chính phủ xem xét chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. Trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong muốn được hỗ trợ về cơ chế.

Cụ thể, Novaland kiến nghị, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành một quy định cho phép các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ cho các dự án bất động sản từ 2-3 năm để giúp các doanh nghiệp có thời gian chờ thị trường hồi phục và hoàn thiện pháp lý dự án.

Kiến nghị nữa là tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước vì sự ách tắc này đã kéo dài nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.

Theo ông Nhơn, hiện Novaland đang còn 25.000 tỷ đồng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại. Trong đó, theo các điều kiện cấp tín dụng, khoảng hơn 10.000 tỷ đồng sẽ đủ điều kiện để giải tỏa khi Novaland hoàn thiện một số thủ tục pháp lý. Nếu trong vòng 1-2 tháng tới, vấn đề này được giải quyết thì Novaland sẽ có nguồn vốn để hoạt động bình thường.

Việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách - Chủ tịch Novaland nhấn mạnh.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes

Nhắc lại những khó khăn về thủ tục pháp lý, vốn tín dụng hạn chế, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vinhomes cho rằng, nhu cầu sở hữu nhà của người dân còn rất lớn và tương lai còn tiếp tục tăng cao hơn nữa. Trong khi, nhả năng đáp ứng của doanh nghiệp lại có hạn.

Cho rằng, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản, nguồn cung trên thị trường đã thiếu lại còn thiếu hơn, ông Hoa đề nghị Chính phủ, các bộ, ngành chung tay để hồi phục thị trường bất động sản, mang lại lợi ích lâu dài cho người dân, nhà nước, doanh nghiệp.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại dành vốn tín dụng cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩn và đảm bảo kế hoạch trả nợ, nhất là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao.

Ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro cấp tín dụng với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, không có nhu cầu thực hoặc kinh doanh có tính chất đầu cơ, làm giá, lũng loạn thị trường.

Đồng thời, sẽ kiểm toán mức độ tập trung tín dụng vào một số nhóm khách hàng, khách hàng lớn, có liên quan tới cổ đông lớn, cho vay chéo để cân đối tỷ trọng dư nợ cấp tín dụng với bất động sản một cách hợp lý, đảm bảo an toàn cho hoạt động ngân hàng. Kiểm tra, kiểm soát chặt cấp tín dụng, sử dụng vốn nhất là với doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước khẳng định, sẽ tiếp tục rà soát, cùng các bộ, ngành hoàn thiện quy định pháp lý hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững, kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng.