BĐS chuyển hướng từ cao cấp sang những sản phẩm phù hợp với nhu cầu đa số người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị

Chuyển hướng nguồn cung

Theo báo cáo mới nhất về thị trường BĐS nhà ở TP HCM của bộ phận nghiên cứu thị trường của Cty Cổ phần BĐS Danh Khôi Á Châu (DKRA), nguồn cung thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu trong năm 2016, các dự án (D.A) căn hộ trung, cao cấp chiếm đến gần 70% nguồn cung, thì đến quý I/2017, các D.A căn hộ bình dân chiếm khoảng 45%, tương đương khoảng hơn 7.100 căn hộ, mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS (HoREA) cho rằng, năm 2015 - 2016 thị trường đã phát triển nóng sốt, sang năm 2017 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng. Đồng thời, thị trường cũng sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường BĐS có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.

Tổng Giám đốc DKRA Phạm Lâm nhận định: “Sự chuyển dịch phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Theo đó, nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến quý I/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%”.

Bên cạnh sự chuyển dịch về phân khúc và nhu cầu mua nhà, thị trường căn hộ cũng đang dịch chuyển vị trí nguồn cung. Năm 2016 các D.A căn hộ tập trung chủ yếu ở khu Đông (chiếm khoảng 31%) thì nay, thị trường ghi nhận sự trỗi dậy của khu Tây khi chiếm khoảng 49% nguồn cung toàn thị trường (khoảng 3.494 căn).

Khảo sát thực tế, tại khu Tây TP HCM, nhiều D.A được các chủ đầu tư triển khai với mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn như: D.A Moonlight Park View, gần 500 căn hộ của Cty Hung Thinh Corp, ra mắt chưa đầy một tháng, toàn bộ sản phẩm đã được thị trường hấp thụ. Hoặc D.A vừa túi tiền khác như Moonlight Boulevard, ngay mặt tiền đường Kinh Dương Vương gồm 656 căn hộ, 54 căn officetel và 54 căn trệt thương mại, thu hút người dân nhập cư từ các tỉnh miền Tây và những người làm việc tại Bến Lức (Long An), có công việc và thu nhập ổn định.

Không chỉ Hưng Thịnh Corp, vài tháng trở lại đây, nhiều chủ đầu tư như Him Lam, Khang Điền, Novaland, Nam Long, Đất Xanh, An Gia… đều ồ ạt tung ra nhiều D.A. Nhìn vào số lượng căn hộ giao dịch và tham gia vào ngày khai trương mở bán, không ít người sẽ nghĩ thị trường BĐS đang “nóng” trở lại. HoREA cho rằng, tại các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở của người dân là có thực và ngày một tăng cao.

Tại khu vực phía Nam TP HCM, theo ông Lê Hoàng Châu, sự phát triển đô thị của nơi này thời gian qua có sự tác động mạnh mẽ nhờ sự đầu tư lớn của thành phố với định hướng phát triển về phía Nam, hướng ra biển. Các tập đoàn lớn như Vingroup, Vạn Thịnh Phát, Nguyễn Kim, Happy Land… đều đã và đang chuẩn bị triển khai đầu tư các D.A tại đây.

Tại hội nghị tổng kết năm 2016, triển khai kế hoạch 2017 của Bộ Xây dựng, Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng đã nhấn mạnh yêu cầu kiên trì các giải pháp kiểm soát thị trường BĐS, luôn coi trọng việc cấu trúc lại thị trường với chiến lược nhà ở quốc gia, kế hoạch phát triển nhà ở các địa phương theo dài hạn, trung hạn.

“Thị trường BĐS phải phát triển theo đúng nhu cầu của người dân, của nền kinh tế chứ không phải phát triển BĐS với bất kỳ giá nào để tạo ra những sản phẩm không có người mua hoặc vượt quá xa khả năng thanh toán của người dân. Phải coi phát triển nhà ở xã hội là trọng tâm”, Phó Thủ tướng chỉ đạo.

Theo Giám đốc Kinh doanh Cty BĐS Danh Khôi (DKR), ông Dương Minh Tiến: “Sự điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các chủ đầu tư có thể coi là việc "tự điều chỉnh" của thị trường nhằm hướng tới nhu cầu thực của khách hàng. Khi thị trường tự điều chỉnh, những người đã tiết kiệm được khoảng 500 triệu đồng trở lên và mỗi tháng có khả năng tiết kiệm khoảng trên dưới 10 triệu đồng vẫn có cơ hội mua nhà".

Lệch pha nhiều dấu hiệu lo ngại

Nắm bắt nhu cầu của thị trường, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp BĐS đã tiếp tục gia tăng nguồn cung, song đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng lệch pha do quá nhiều sản phẩm cao cấp, trong khi nhu cầu về nhà ở có giá trung bình khá lớn thì nguồn cung lại hạn chế.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường BĐS đang tiềm ẩn rủi ro mà điển hình là tình trạng lệch pha cung - cầu, thiên về phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Giá bán có xu hướng tăng và nhất là còn một lượng hàng tồn kho ở phân khúc căn hộ cao cấp vẫn chưa giải quyết được, đây là điều đáng lo ngại, nhưng đáng lo hơn đó là lệch tín dụng.  Bởi nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) và nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng đổ vào thị trường BĐS rất lớn nhưng đang có xu hướng lệch về phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, cao gấp nhiều lần so với các D.A nhà ở thương mại có mức giá vừa phải. Trong khi thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền (chiếm 2/3 lượng giao dịch thành công trên thị trường trong quý I/2017) có tính thanh khoản cao, thì cung không đủ cầu.

Thị trường BĐS hoạt động trung hạn và dài hạn, nhưng chưa có cơ chế tạo nguồn vốn tín dụng phù hợp. Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế tính lãi suất cho vay trung hạn trong 15 - 20 năm để hỗ trợ người mua căn nhà đầu tiên là nhà vừa túi tiền, cũng như tạo điều kiện để phân khúc BĐS quan trọng này phát triển bền vững.

Ông Châu nhận định, do còn vướng những "điểm nghẽn" cố hữu như chính sách tín dụng, tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính... nên thị trường BĐS vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Nghiêm Lan