Hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng lấy nhu cầu thực làm trung tâm. Điều này đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện thể chế, khơi thông các nguồn lực và xây dựng hệ sinh thái để vừa thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, vừa mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Đây cũng là nội dung được các chuyên gia trao đổi tại phiên đối thoại chính sách “Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn”, trong khuôn khổ Hội thảo “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững” do Báo Thanh tra tổ chức ngày 22/7.

Nhu cầu an cư lên ngôi, người mua ngày càng thận trọng

Những biến động của thị trường trong thời gian qua đã tạo ra sự thay đổi đáng kể trong cách người dân tiếp cận bất động sản.

Theo dữ liệu được ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ tại phiên đối thoại chính sách, trong 6 tháng đầu năm 2026, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6. Khảo sát trên hơn 1.000 người trên cả nước cũng cho thấy 67% người được hỏi có nhu cầu mua bất động sản để ở, trong khi chỉ 33% mua nhằm mục đích đầu tư.

Theo ông Quốc Anh, những con số này phản ánh sự chuyển dịch rõ rệt trong quan điểm của người mua cũng như nhà đầu tư, khi nhu cầu ở thực ngày càng trở thành động lực chính của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh: Tuấn Huy

Ngay cả trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, vẫn có 40% người được khảo sát cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản, trong đó tới 67% lựa chọn các sản phẩm phục vụ mục đích an cư.

Mặc dù nhu cầu ở thực tăng cao, thị trường lại đang chứng kiến sự chênh lệch rất lớn giữa lượng cung và cầu, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Khái niệm về mức giá của phân khúc trung cấp đã thay đổi, khi mức giá tăng lên khoảng 55 - 60 triệu đồng/m².

Theo ông Quốc Anh, thị trường hiện tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp trở lên, đặc biệt là cao cấp và hạng sang, trong khi hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân lại hướng đến các sản phẩm từ trung cấp trở xuống.

Phiên đối thoại chính sách thứ hai có chủ đề "Kiến tạo hệ sinh thái vốn và thị trường - Hướng tới mục tiêu người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn". Ảnh: Huy Tuấn

Khoảng cách giữa cung và cầu này đã tồn tại trong khoảng 5-7 năm qua đòi hỏi những giải pháp để diễn biến cung - cầu trở nên phù hợp hơn, ông Quốc Anh khẳng định.

Không chỉ thay đổi mục đích mua nhà, người dân cũng thay đổi cách đưa ra quyết định tài chính. Theo ông Quốc Anh, các loại hình mang tính đầu cơ như đất nền có khả năng phải đối mặt với rủi ro về thuế, khiến giới đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Điều này cũng góp phần khiến thị trường dịch chuyển theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ.

Không chỉ cần một căn nhà, người dân muốn một không gian sống phù hợp

Sự thay đổi trong nhu cầu của người dân không dừng lại ở việc mua để ở mà còn thể hiện ở những tiêu chí lựa chọn nhà ở.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, dữ liệu thị trường cho thấy người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến tổng giá trị căn nhà, khả năng trả góp hằng tháng, chất lượng sống và giá trị sử dụng lâu dài.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, mặc dù 84% người được khảo sát sẵn sàng vay để mua nhà, nhưng có tới 91% chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn người mua mong muốn tổng số tiền phải trả hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đáng chú ý, 81% người được khảo sát sẵn sàng vay khi lãi suất dưới 9%.

Theo ông Quốc Anh, khi lãi suất vượt 10%, tốc độ giao dịch thường chậm lại do người mua cân nhắc kỹ hơn về khả năng tài chính.

Bên cạnh yếu tố tài chính, chất lượng sống đang trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà. Người dân không còn chỉ quan tâm đến việc sở hữu một căn hộ mà còn chú trọng môi trường sống, hạ tầng, tiện ích cũng như giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia kinh tế, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi. Ảnh: Huy Tuấn

Đặc biệt, với khả năng tiếp cận nhiều nguồn thông tin và các công cụ phân tích, người mua ngày càng đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu thay vì kỳ vọng tăng giá. Họ chủ động so sánh các dự án, đánh giá hiệu quả đầu tư và đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối.

Xu hướng này đòi hỏi thị trường phải minh bạch hơn về thông tin, đồng thời các doanh nghiệp cần chứng minh chất lượng thực tế của dự án, từ hạ tầng, tiện ích đến chính sách bán hàng và thanh toán.

Sự thay đổi trong nhu cầu của người dân cũng kéo theo những điều chỉnh từ phía ngân hàng. Theo bà Vũ Thị Thu Hà, Giám đốc Sản phẩm tín dụng, Khối Khách hàng cá nhân ABBank, ngân hàng sẽ không nới lỏng điều kiện vay, khách hàng phải đủ năng lực tài chính để vay, nhưng sẽ linh hoạt hơn để khách hàng có thể tiếp cận được dòng vốn mà không phải lo ngại về việc bắt buộc phải có các chứng từ đầy đủ thì mới có thể vay được.

Theo các ý kiến tại phiên đối thoại, thị trường bất động sản đang bước sang giai đoạn phát triển theo nhu cầu thực thay vì tăng trưởng theo chiều rộng. Trong bối cảnh đó, người dân không chỉ mong muốn sở hữu nhà ở mà còn kỳ vọng một hệ sinh thái đáp ứng khả năng chi trả, bảo đảm chất lượng sống và tạo nền tảng cho giá trị sử dụng bền vững. Điều này cũng đặt ra yêu cầu để toàn bộ hệ sinh thái của thị trường, từ doanh nghiệp, ngân hàng đến các chủ thể cung ứng vốn, cùng điều chỉnh theo hướng lấy nhu cầu của người dân làm trung tâm.