Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đã bổ sung quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Ảnh minh họa: VNN

Lực cản từ việc không di dời được dân ra khỏi chung cư nguy hiểm

 Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và các địa phương, cả nước có 366 nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, trong đó mới chỉ có 42 chung cư đã hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại (chiếm 11%) và 69 chung cư đang thực hiện cải tạo, xây dựng lại, từ ngày 1/7/2015 đến 30/11/2022 (chiếm 19%).

Đặc biệt, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại 2 TP lớn là Hà Nội, TP HCM chưa đạt kết quả đề ra.

Qua giám sát, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội mới đây đã có báo cáo lý giải về tỷ lệ số chung cư cải tạo, xây dựng lại còn khiêm tốn. Theo cơ quan này, sự vào cuộc của chính quyền địa phương còn chưa quyết liệt.

“Tiến độ kiểm định, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở các đô thị lớn đang rất chậm. Trong đó, có lực cản từ việc không di dời được người dân ra khỏi các chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ”, báo cáo giám sát nêu.

Thực tiễn cải tạo nhà chung cư hiện đặt ra những thách thức, khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân mới có thể triển khai. Người dân không di dời để bàn giao mặt bằng xây dựng do không biết đến khi nào dự án mới hoàn thành để họ được trở về nhà.

Theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Luật Nhà ở hiện chưa quy định cụ thể về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại, dẫn đến nhiều vướng mắc và cách hiểu, áp dụng pháp luật khác nhau.

Pháp luật cũng thiếu quy định cụ thể về công bố công khai niên hạn sử dụng nhà chung cư, chưa xác định rõ trách nhiệm của các chủ thể liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Các cơ chế ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án chưa rõ ràng, chưa đầy đủ, chưa đủ sức thu hút cũng là lý do làm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “rất chậm”.

“Trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù. Chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp”, UBND TP Hải Phòng nêu vướng mắc và đề nghị giải quyết sớm.

Dự báo, tới đây, các đô thị lớn sẽ phải đối mặt với áp lực cải tạo các chung cư cũ ở nội đô đã xây tối đa chiều cao được phép xây dựng và không thể gia tăng được mật độ dân cư. Các nhà đầu tư không có động lực để thực hiện các dự án này, trong khi Nhà nước không đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng lại.

Chung cư xây sau năm 1994, xây lại chủ căn hộ phải góp kinh phí

Để tháo “nút thắt” trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định trình tự, thủ tục di dời, cưỡng chế di dời và phá dỡ nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

Đặc biệt, để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa quyền lợi của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị, dự thảo luật mới nhất đã chỉnh lý lại các quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Cụ thể, các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994) tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ.

Với các chung cư mới xây dựng sau năm 1994 thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch, các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ thực hiện dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt.

Nếu không đóng góp kinh phí, chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

Phó Trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội chuyên trách TP Hà Nội, bà Phạm Thị Thanh Mai cho hay, bà tán thành với hướng chỉnh lý của dự thảo luật. “Tôi cho rằng đây là một điểm sẽ tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn”, bà Mai nói.

Còn Phó Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Đinh Thị Phương Lan đề nghị cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về nguyên tắc lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời.

Điều 68, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định “diện tích căn hộ bố trí tái định cư không được thấp hơn diện tích căn hộ theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở chung cư. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định tư và bố trí chỗ ở tạm thời được xác định trong tổng mức đầu tư của dự án”.

“Quy định này rất chung chung và chưa rõ”, bà Lan nhận xét và cho rằng, cần quy định cụ thể ngay trong dự thảo luật để đảm bảo quyền lợi của người được bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Báo cáo của các địa phương cho thấy tính đến cuối năm 2022, cả nước có 5.857 chung cư. Trong đó, có 3.082 nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994; 2.775 nhà chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1994 đến nay.

Theo chương trình xây dựng luật và pháp lệnh, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội bàn thảo, xem xét thông qua tại kỳ họp 6 vào cuối năm nay.