Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Ảnh: Đ.X

Chiều ngày 23/6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo dự thảo luật, hai loại giao dịch bắt buộc phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Bắt buộc sử dụng dịch vụ của sàn sẽ tạo bất bình đẳng

Nêu ý kiến, đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ) cho rằng, quy định bắt buộc doanh nghiệp, người dân giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch - một đơn vị trung gian - là dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh theo Điều 33 Hiến pháp 2013.

Quy định này cũng xung đột với quyền tự chủ kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng theo Luật Doanh nghiệp, theo ông Chung.

Đại biểu đoàn Phú Thọ nhấn mạnh, sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thông thường, không phải là cơ quan quản lý Nhà nước, chủ thể cung cấp dịch vụ công theo ủy nhiệm của Nhà nước.

“Bắt buộc các bên sử dụng dịch vụ của sàn sẽ tạo bất bình đẳng, vi phạm nguyên tắc bình đẳng trong kinh doanh”, ông Chung nêu quan điểm.

Đại biểu Cầm Hà Chung (đoàn Phú Thọ)

Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cũng bày tỏ không đồng tình với quy định bắt buộc mua bán bất động sản qua các sàn giao dịch.

Theo ông Hòa, nên để cho hai bên mua bán tự thỏa thuận như hiện hành, hạn chế tình trạng lợi dụng để độc quyền, cấu kết với nhau để trốn thuế, làm cho thị trường bất động sản nhiều rủi ro, tăng chi phí cho khách hàng.

Đại biểu đoàn Đồng Tháp kiến nghị, chỉ quy định khuyến khích các bên giao dịch bất động sản qua sàn mà không phải là bắt buộc; đồng thời, quy định rõ sàn giao dịch phải chịu trách nhiệm pháp lý cung cấp thông tin không đủ, đúng cho khách hàng.

Sàn chuyên nghiệp thì người bán - mua “không lo rủi ro”

Tranh luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) nhấn mạnh thị trường bất động sản hoàn chỉnh được cấu thành bởi 3 bộ phận gồm: người mua, người bán và người môi giới.

Theo ông, dù pháp luật không quy định giao dịch bất động sản qua môi giới thì trên thực tế người dân vẫn tìm khâu trung gian là người môi giới.

“Trên thế giới, những nước có thị trường hoàn chỉnh, môi giới là nghề chuyên nghiệp, quy định rất khắt khe, trách nhiệm rất lớn. Khi giao dịch bất động sản, người môi giới phải kiểm tra, đảm bảo tính pháp lý. Nếu như rủi ro pháp lý, người môi giới phải chịu trách nhiệm”, ông Cường nói.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội)

Đại biểu đoàn Hà Nội cũng cho hay, hợp đồng bất động sản khi qua sàn thì cơ quan môi giới phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về hợp đồng. Như vậy, người mua - bán giao dịch qua sàn thì “yên tâm không lo rủi ro”, không phải “chạy đi, chạy lại” vì sàn rất chuyên nghiệp.

“Sàn giao dịch bất động sản chỉ được phép nhận tiền môi giới, không được nhận bất kỳ khoản tiền chênh lệch nào về mua bán”, ông Cường nhấn mạnh.

Ông nhận định, giao dịch bất động sản qua văn phòng công chứng, thì văn phòng này chỉ kiểm tra được hợp đồng có hợp pháp không, giấy tờ có đủ không, chứ không đảm bảo tư vấn cho người mua và bán như sàn.

“Muốn thị trường bất động sản không có tình trạng nhiễu loạn, không có những yếu tố lừa đảo thì luật này phải tập trung quy định rất chặt chẽ về môi giới. Khi hoạt động môi giới thông qua sàn giao dịch và sàn này chuyên nghiệp thì nó có khả năng trợ giúp người mua, người bán, có khả năng là cánh tay nối dài của Nhà nước để nắm được thông tin thị trường”, ông Cường nhấn mạnh.

Tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư

Giải trình sau đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, quy định giao dịch bất động qua sàn “không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán”.

Quốc hội thảo luận ở hội trường về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Theo Bộ trưởng, hiện nay, chi phí quản lý bán hàng của chủ đầu tư thường trong khoảng từ 8-10% giá bán (gồm các chi phí: Nhân sự, quảng bá, truyền thông, hoa hồng cho người bán hàng). Chi phí này đã được chủ đầu tư tính vào giá bán. Do vậy, chủ đầu tư có thể bỏ chi phí sử dụng bộ máy, nguồn lực riêng của mình để tự tổ chức quản lý bán hàng hoặc thành lập sàn hoặc thuê sàn bất động sản để thực hiện.

“Việc này có khi còn tiết kiệm chi phí bán hàng cho chủ đầu tư. Vì sàn bất động sản là đơn vị bán hàng chuyên nghiệp, có sẵn dữ liệu khách hàng, có sẵn liên kết với các sàn và có sẵn các kênh tiếp thị, quảng cáo nên hiệu quả có thể cao hơn”, ông Nghị nói.

Vẫn theo Bộ trưởng, bất động sản hình thành trong tương lai buộc giao dịch qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo, tránh rủi ro cho người dân.

Ông Nghị nhấn mạnh, cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ tiếp tục nghiên cứu kỹ lưỡng để quy định chặt chẽ, rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.

Về môi giới bất động sản, Bộ trưởng Xây dựng nói, xin tiếp thu và sẽ tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, hoàn thiện dự thảo luật theo hướng tách riêng các quy định về quyền, nghĩa vụ, điều kiện hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản và cá nhân môi giới bất động sản.

“Cá nhân môi giới bất động sản chỉ phải chịu trách nhiệm trong trường hợp cung cấp thông tin không đúng, không đủ so với thông tin về hồ sơ do sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cung cấp”, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu.

Theo dự kiến chương trình, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm nay.