Dấu hiệu “thổi giá” đất đấu giá

Kết quả những phiên đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội như Đan Phượng, Thanh Oai, Hoài Đức gây "rúng động" dư luận những ngày qua. Điểm chung của những phiên này là số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

Ngày 10/8/2024, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, Thanh Oai, Hà Nội, có diện tích từ 60 - 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người.

Ðáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Ngày 19/8/2024 huyện Hoài Ðức, Hà Nội tổ chức phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân. 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74-118m2. Giá khởi điểm đấu giá là 7,3 triệu/m2. Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 đến 172 triệu đồng/lô đất.

Sau cuộc đấu giá kéo dài 20 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 18 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng lên tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Cả hai phiên đấu giá trên đều gây xôn xao dư luận khi có giá trúng cao chót vót. Thậm chí, giá trúng cao hơn nhiều lần so với giá của thị trường khu vực.

Không riêng gì tại địa bàn TP Hà Nội mà các tỉnh, thành phố trên cả nước cũng cùng chung “hiệu ứng”. Tại huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa, trong tháng 8 và tháng 9/2024 cũng đã tổ chức đấu giá hơn 200 lô đất, giá trúng đầu giá tăng gấp 1,5 -2,2 lần giá khởi điểm. Điểm chung là chỉ có các nhà đầu tư trúng đấu giá, còn người thực sự cần đất ở lại không trúng.

Với những “bất thường” nêu trên, ngày 21/8/2024 Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường (TN&MT) đã tổ chức đoàn kiểm tra đấu giá đất tại 2 huyện Thanh Oai và Hoài Đức (Hà Nội).

Theo ông Chu An Trường - Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Trưởng đoàn cho biết, việc đấu giá đất tại 2 huyện và kết quả trúng đấu giá, đoàn đã yêu cầu địa phương báo cáo và cung cấp một số hồ sơ nhưng cần phải xem xét cả những vấn đề liên quan đến căn cứ để tiến hành đấu giá, căn cứ để xác định giá, phương án đấu giá hoặc các văn bản có liên quan… khối lượng rất lớn, nên cần kiểm tra một cách kỹ lưỡng.

Trong khi các cơ quan chức năng đang vào cuộc thì tại huyện Thanh Oai lại có những diễn biến “bất ngờ”. Đến hết ngày 16/9/2024, mới có 13/68 lô đất trong phiên đấu giá tại khu Ngõ Ba, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, ngày 10/8/2024 hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong cả hai đợt thu, với một trường hợp chậm thanh toán đợt 2 hai ngày. Đáng chú ý, toàn bộ lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2 đều bị bỏ cọc.

Tại huyện Hoài Đức, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức Nguyễn Chí Hiệu cho biết, đến nay mới có 11/19 lô đất trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, số còn lại đang… nợ.

leftcenterrightdel
Một buổi đấu giá đất tại huyện Yên Định, tỉnh Thanh Hóa. Ảnh: TQ 

Giải pháp nào ngăn chặn?

Con số trên cho thấy việc “thổi giá” đất đấu giá là đúng thực tế. Anh Nguyễn Văn Điệp (quận Hà Đông, quê quán tại huyện Thanh Oai) cho biết, gia đình đang sống trong căn hộ chung cư, mong muốn mua một mảnh đất ở quê để xây nhà. Đất đấu giá là lựa chọn ưu tiên vì tính pháp lý và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, những người có nhu cầu thực như anh đều không thể mua được vì giá đất đấu giá tăng quá cao so với thực tế.

Những người chứng kiến buổi đấu giá đất tại huyện Thanh Oai cho biết, trước khi phiên đấu giá diễn ra, giá đất quanh khu vực này chỉ dao động 35-50 triệu đồng/m2. Vậy mà, chỉ sau phiên đấu giá, giá đất nhảy lên mức 80-100 triệu đồng/m2 là điều khó chấp nhận. Điều này không chỉ làm mất cơ hội của những người có nhu cầu nhà ở thực sự mà còn làm thị trường BĐS trở nên bất ổn.

Theo luật sư Nguyễn Tuấn Anh - Công ty Luật Song Anh, với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường. "Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực tế, việc nâng tiền cọc cũng không thể giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư có thể góp tiền để một người đặt cọc và đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo. Những người khác sau đó dễ dàng trúng các lô khác với giá thấp hơn”, ông Nguyễn Tuấn Anh phân tích.

Đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này. Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường…", luật sư Nguyễn Tuấn Anh đề xuất.

Tại Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Bộ trưởng Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ trưởng các bộ: Tư pháp, Tài chính, Xây dựng và Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường…

Mới đây, Bộ Xây dựng đã báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về các nguyên nhân khiến giá BĐS tăng nóng trong thời gian vừa qua. Đồng thời, đề xuất nhiều giải pháp giảm giá nhà, ổn định thị trường BĐS như: Thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực BĐS mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024... và các văn bản quy định chi tiết.

Triển khai có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu giá sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ.

Nghiên cứu, đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm mô hình “Trung tâm Giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch BĐS hoặc hoạt động môi giới BĐS có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường.

Nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, việc mua đi bán lại nhà, đất trong thời gian ngắn để kiếm lời nhằm đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Trần Quý