Thị trường nhà ở thương mại đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều biến động, nhưng áp lực vẫn chưa hạ nhiệt khi cung - cầu tiếp tục lệch pha. Dù nguồn cung có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, đặc biệt trong năm 2025, song sự lệch pha giữa cung và cầu tiếp tục là điểm nghẽn lớn, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời.

Lệch pha cung – cầu, giấc mơ an cư ngày càng xa

Thực tế cho thấy, nguồn cung gia tăng nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Tỷ trọng lớn sản phẩm mới là nhà thấp tầng giá cao và căn hộ có mức giá trên 50 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TP.HCM, phần lớn nguồn cung căn hộ mở bán mới đều có giá trên 80 triệu đồng/m², thậm chí nhiều dự án vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp vốn được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu của số đông lại gần như vắng bóng. Điều này khiến thị trường rơi vào nghịch lý nguồn cung không thiếu, nhưng người có nhu cầu thực lại khó tiếp cận.

Áp lực tài chính càng trở nên rõ rệt trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Chi phí vay mua nhà tăng lên khiến nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch an cư.

Bà Trần Thu Hà (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, dù tổng thu nhập của hai vợ chồng hơn 40 triệu đồng mỗi tháng, gia đình bà vẫn không đủ khả năng mua nhà thương mại với mức giá hiện nay, đồng thời cũng không đáp ứng điều kiện để mua nhà ở xã hội.

Chi phí vay mua nhà tăng lên khiến nhiều người buộc phải trì hoãn kế hoạch an cư. Ảnh: Thiên Tâm.

Không chỉ người mua nhà gặp khó, doanh nghiệp bất động sản cũng chịu sức ép lớn. Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý vẫn ở mức cao, trong khi chi phí vốn gia tăng khiến giá thành sản phẩm khó có thể điều chỉnh giảm. Thanh khoản thị trường vì thế suy yếu và phân hóa mạnh, khi dòng tiền chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chất lượng tốt.

Đề xuất cơ chế nhà ở giá phù hợp

Trước áp lực ngày càng lớn, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đang được kỳ vọng tạo cú hích cho thị trường.

Theo đó, doanh nghiệp tham gia sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như lợi nhuận định mức tối đa 15%, tiếp cận vốn vay lãi suất thấp, rút gọn thủ tục đầu tư và không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.

Đáng chú ý, chính quyền địa phương được trao quyền chủ động trong việc bố trí quỹ đất, điều chỉnh quy hoạch và lựa chọn nhà đầu tư, qua đó tháo gỡ các nút thắt pháp lý vốn kéo dài nhiều năm.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng việc cho phép địa phương chủ động bố trí quỹ đất là cần thiết, giúp mở rộng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và thúc đẩy nguồn cung. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý cần cân nhắc để không làm thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội - phân khúc vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận thị trường hiện tồn tại hai phân khúc nhà giá thấp gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Dù vậy, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu, và ngay cả khi đạt mục tiêu đề ra, thị trường vẫn thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại dành cho người thu nhập trung bình.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, nhu cầu lớn nhất hiện nay là các căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50 - 70 m², giá từ 2 - 5 tỷ đồng/căn. Đây mới là phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, để phát triển được dòng sản phẩm này, cần cơ chế đủ mạnh để giảm chi phí đầu vào và tạo động lực cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị không cho phép chuyển đổi quỹ đất nhà ở xã hội sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tránh làm suy giảm nguồn cung nhà ở xã hội.

Có thể thấy, việc xây dựng cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần đảm bảo đúng mục tiêu hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời không tạo ra sự lệch pha mới trong cấu trúc thị trường.