Thiếu tiền sử dụng đất, chậm xác định nghĩa vụ tài chính

Thanh tra Chính phủ vừa ban hành Thông báo Kết luận thanh tra số 3451/TB-TTCP về việc chấp hành pháp luật về hoạt động đầu tư xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại một số dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long làm nhà đầu tư/chủ đầu tư.

5 dự án được thanh tra tại Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh, với tổng số 20.064 căn nhà các loại, tương ứng 3.842.760,22m² sàn sử dụng. Giai đoạn 2020-2025, các đơn vị đã bán 11.967/13.780 căn nhà, đạt 86,8%; cho thuê 354 căn nhà ở xã hội; chuyển nhượng 19 lô đất xây biệt thự và 1.755 lô đất nền.

Cùng thời kỳ, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long báo cáo đã nộp ngân sách Nhà nước khoảng 6.016,4 tỷ đồng; riêng 5 dự án được thanh tra khoảng 2.538 tỷ đồng.

Tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, khi cấp Giấy chứng nhận cho Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã tính thiếu tiền sử dụng đất đối với 137,77m² đất.

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trước khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trên cơ sở kết quả thanh tra, ngày 30/6/2026, Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn đã nộp 1.558,985 triệu đồng vào ngân sách Nhà nước.

Tại Dự án Đồng Nai Waterfront, năm 2025 dự án được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, làm tăng 10.387,94m² đất khu ở. Đến thời điểm thanh tra tháng 6/2026, các cơ quan chuyên môn của thành phố Đồng Nai chưa xác định, thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với diện tích này.

Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm thuộc Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính thành phố Đồng Nai.

Nhiều dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh

Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long giữ lại một Club house diện tích 280m² để kinh doanh nhưng chưa nộp khoảng 357,1 triệu đồng kinh phí bảo trì. Ngày 20/7/2026, doanh nghiệp đã nộp 357,139 triệu đồng vào tài khoản kinh phí bảo trì tại Ngân hàng OCB.

Kết luận thanh tra cũng chỉ ra một số nội dung liên quan đến việc đưa bất động sản vào kinh doanh.

Tại Dự án Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, chủ đầu tư đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa hoàn thành hạ tầng. Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng khi trạm y tế chưa được xây dựng.

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long và Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai ký hợp đồng bán sản phẩm trước thời điểm công khai thông tin về bất động sản.

Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long ký hợp đồng bán căn hộ tại Block D khi chưa có bảo lãnh ngân hàng.

Đối với Dự án Đồng Nai Waterfront, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa ghi thời hạn sử dụng đất.

Chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn và Dự án Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Việc công khai, báo cáo thông tin dự án cũng còn nội dung chưa thực hiện đầy đủ. Sau khi khởi công các Block A, B, D, E, G, H thuộc dự án nhà ở xã hội tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn chưa đăng tải thông tin dự án tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương; thông tin trên sàn giao dịch bất động sản của Công ty cũng chưa nêu thời gian kết thúc nhận đơn đăng ký.

Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long chưa thực hiện thông tin, báo cáo định kỳ hằng tháng, hằng quý về nhà ở và thị trường bất động sản tới Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh.

Chuyển nhượng dự án trước khi quy hoạch được phê duyệt

Tại Dự án Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông Southgate, UBND tỉnh Long An đã chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án. Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Nam Long VCD và Công ty Cổ phần Southgate ký hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án trước khi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt.

Dự án sau đó được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 để cập nhật các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Đến thời điểm thanh tra, các cơ quan chuyên môn của tỉnh Tây Ninh chưa xác định, thu tiền sử dụng đất bổ sung.

Cũng tại dự án này, Công ty Cổ phần Southgate xây dựng hạng mục cầu D8 chưa đúng quy hoạch được duyệt. Sau thanh tra, doanh nghiệp báo cáo đã thực hiện phá dỡ công trình.

Tại Dự án Khu tái định cư và Khu cao tầng đa chức năng, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An cấp Giấy chứng nhận đối với đất khu thương mại dịch vụ và đất xây dựng khu cao tầng đa chức năng 1, 2, 3, trong đó ghi thời hạn sử dụng đất là lâu dài.

Về Dự án Khu nhà ở Nguyễn Sơn giai đoạn 1, Thanh tra Chính phủ cho biết có những khoảng thời gian các cơ quan chức năng của Thành phố Hồ Chí Minh chưa xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án, việc gia hạn và nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Yêu cầu rà soát, xử lý

Ngoài các nội dung đã được xác định, Thanh tra Chính phủ yêu cầu tiếp tục kiểm tra, rà soát hồ sơ, tài liệu để đánh giá, xác định rõ tính chất, mức độ, hậu quả và biện pháp xử lý đối với một số vấn đề còn cần làm rõ.

Tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, Công ty Cổ phần Bất động sản Nguyên Sơn chưa gửi hồ sơ đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Sau thanh tra, ngày 31/8/2026, doanh nghiệp có văn bản cam kết hoàn thiện hồ sơ để gửi Sở Xây dựng thẩm định.

Kết luận thanh tra cũng nêu các nội dung liên quan đến việc mở, ghi và sử dụng tài khoản kinh phí bảo trì; chậm nộp, chậm chuyển giao, chậm quyết toán, bàn giao kinh phí bảo trì tại một số dự án.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh chỉ đạo rà soát, thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật của cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan đến các dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long làm nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Các cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu kiểm tra từng hành vi được nêu trong kết luận để xác định thời điểm thực hiện, chủ thể vi phạm, quy định và thời hiệu xử phạt; xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi còn thời hiệu, đủ điều kiện xử phạt và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

UBND các địa phương phải báo cáo kết quả thực hiện Kết luận thanh tra kèm tài liệu chứng minh về Thanh tra Chính phủ trước ngày 31/12/2026 để theo dõi, đôn đốc, kiểm tra.