(Thanh tra) - Bán nhà ở khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán nhà; bán nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng không có tài liệu chứng minh đã được người mua nhà đồng ý… là những vi phạm được Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra qua công tác thanh tra tại Dự án Khu đô thị mới An Cựu, TP Huế.
Dự án Khu đô thị mới An Cựu được xây dựng tại phường An Đông, TP Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế (nay là TP Huế). Diện tích đất toàn bộ dự án 32,3ha, trong đó, đất xây dựng nhà ở, biệt thự 22.542m²; đất xây dựng nhà liền kề 52.249m²; đất xây dựng chung cư cao tầng 22.098m²; đất công trình dịch vụ công cộng 11.000m²; đất cây xanh mặt nước 47.795m²; đất giao thông 156.616m² và đất bãi đỗ xe 8.000m².
Tổng mức đầu tư dự án 299.365 triệu đồng. Dự án do Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế làm chủ đầu tư. Thời gian thực hiện dự án từ năm 2006 đến năm 2010.
Dự án được Thanh tra tỉnh Thừa Thiên - Huế tiến hành thanh tra và đã ban hành Kết luận số 65/KL-TTr ngày 21/1/2019; Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường tiến hành thanh tra và đã ban hành Kết luận thanh tra số 693/KLTTr-BTNMT ngày 5/2/2015; Thanh tra Chính phủ tiến hành thanh tra và đã ban hành Kết luận thanh tra số 355/KL-TTCP ngày 3/4/2021. Qua công tác thanh tra, các đoàn thanh tra đã chỉ ra nhiều vi phạm, tồn tại, đồng thời kiến nghị nhiều nội dung.
Kết luận thanh tra số 49/KL-TTr ngày 20/3/2025 của Thanh tra Bộ Xây dựng về việc chấp hành quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Dự án Khu đô thị mới An Cựu, phường An Đông, TP Huế cho thấy, bên cạnh những kết quả đã đạt được, còn nhiều vi phạm, tồn tại như:
Về thế chấp dự án đầu tư xây dựng, nhà ở hình thành trong tương lai, qua thanh tra cho thấy, dự án được chủ đầu tư thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội - chi nhánh Sài Gòn. Ngày 24/3/2023, ngân hàng có Văn bản số 260/MB-SGO đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư được tiến hành mở bán nhà ở.
Ngày 16/9/2023, chủ đầu tư có Văn bản số 335/2023CV-IMG gửi Sở Xây dựng về việc xác nhận điều kiện được mở bán 168 căn Shophouse.
Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “1...; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.
Thế nhưng, chủ đầu tư đã bán 168 căn nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp tại ngân hàng, nhưng không có tài liệu chứng minh đã được người mua nhà đồng ý. Vi phạm khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014.
Về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo báo cáo, từ năm 2009 đến tháng 1/2023, chủ đầu tư đã bán 28/28 căn biệt thự và 558/726 căn nhà liền kề.
Đoàn kiểm tra xác suất 3 hợp đồng gồm: Hợp đồng số 455/HĐMB/AC ngày 25/6/2019, căn nhà liền kề M21; số 591/HĐMB/AC ngày 4/3/2022, căn nhà liền kề N26 và số 646/HĐMB/AC ngày 19/5/2022, căn nhà liền kề lô S2 phát hiện, chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán nhà. Vi phạm khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định “2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do".
Về bán nhà ở cho người nước ngoài, qua thanh tra phát hiện, chủ đầu tư bán 2 căn nhà D12 (Hợp đồng số 300/HĐMB-AC ngày 18/5/2016) và căn D13 (Hợp đồng số 301/HĐMB-AC ngày 1/6/2016) cho Công ty Hello Quốc tế Việt Nam (người nước ngoài mua) trên lô đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Vi phạm quy định tại khoản 3 Điều 7 Nghị định 99/2015-NĐ-CP.
Khoản 3 Điều 7 Nghị định 99/2015-NĐ-CP quy định “Cá nhân người nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này”.
Về việc thực hiện theo giấy phép xây dựng, kiểm tra hiện trường 5 căn nhà liền kề (căn H32, căn G20, căn C14, căn G35 và căn E26) đoàn thanh tra phát hiện có thay đổi kiểu cách hàng rào, xây thêm vật kiến trúc mặt trước và sau nhà.
Về thực hiện xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, qua thanh tra cho thấy, dự án chưa có văn bản chấp thuận nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ban Quản lý dự án chưa tiếp nhận hạng mục hạ tầng kỹ thuật nào của dự án.
Về hạ tầng xã hội qua thanh tra cho thấy, khu trường mầm non (tư thục), Trường THCS (công lập) thành phố Huế đầu tư, 4 sân tennis, bể bơi, bể xử lý nước thải đã hoàn thành; khu công viên cây xanh hoàn thành 90%; khu dịch vụ nhà hàng hoàn thành 10%.
Với những vi phạm, tồn tại được chỉ ra qua công tác thanh tra, Thanh tra Bộ Xây dựng kiến nghị UBND TP Huế tổ chức, chỉ đạo chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân có liên quan đến những vi phạm, tồn tại tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm, xử lý khắc phục các vi phạm, tồn tại và thực hiện các kiến nghị được nêu trong kết luận thanh tra.
Kiểm tra, rà soát, xử lý, khắc phục theo quy định các tồn tại, vi phạm về kinh doanh bất động sản được nêu trong kết luận thanh tra.
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh (nay là TP Huế) theo thẩm quyền.
