Những năm qua, nhiều địa phương có được nguồn thu ngân sách ổn định là nhờ vào các hoạt động phát triển đầu tư dự án của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì hiện vẫn còn tồn tại những vướng mắc trong các quy định pháp luật khiến các địa phương lúng túng trong công tác định giá khi giao đất, cho thuê đất và xác định thời gian cho thuê với từng dự án cụ thể. Doanh nghiệp gặp rào cản trong việc tiếp cận đất sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư của địa phương, nhìn rộng hơn là ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

Liên quan tới vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures.

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua gần 2 năm rơi vào trạng thái ảm đạm, sự suy giảm mạnh của thị trường gây ảnh hưởng xấu tới tăng trưởng kinh tế chung của cả nước. Với góc nhìn của ông, tới thời điểm hiện tại, thị trường đang đối diện với những vấn đề nào?

Luật sư Nguyễn Hồng Chung: Nền kinh tế Việt Nam đã và đang trong quá trình phục hồi hậu Covid-19, tuy nhiên những biến động phức tạp của nền kinh tế thế giới trong đó có cuộc xung đột Nga - Ukrane, cạnh tranh thương mại của các nước phát triển và đứt gãy chuỗi cung ứng và một số khó khăn nội tại khiến đà hồi phục chậm lại. Là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, thị trường bất động sản cũng đang gặp những thách thức lớn, đặc biệt là khó khăn về dòng tiền và các nút thắt pháp lý làm suy giảm lòng tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Với vai trò đầu ra của nhiều lĩnh vực sản xuất - kinh doanh và là hạ tầng thiết yếu cho các ngành kinh tế trọng yếu như công nghiệp, du lịch, dịch vụ…, sự suy thoái của thị trường bất động sản đang là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nền kinh tế chung suy giảm tốc độ tăng trưởng.

Bên cạnh đó, còn nhiều nguyên nhân chủ quan là các rào cản về chính sách như: Công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, về xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, đồng bộ cũng đang gây ra những khó khăn nhất định cần được tiếp tục tháo gỡ, trong khi đó có hiện tượng một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, thiếu sự tích cực phối hợp với các cơ quan Trung ương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp.

PV: Cụ thể đâu là những vấn đề vướng mắc chồng chéo trong quy định của pháp luật khiến địa phương lúng túng và doanh nghiệp gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Hồng Chung: Thứ nhất là hàng loạt vướng mắc liên quan đến về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Trong khi đó Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Mặc dù vậy đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa có thể 3 - 4 năm mới hoàn thành. Như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải tiến hành điều chỉnh dự án thành nhiều lần tương ứng với các số lần giao đất trong từng thời kỳ giao đất.

Cũng liên liên quan đến vấn đề này là thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhân quyền sử dụng đất”. Trong khi đó theo quy định tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”.

Vậy vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng, và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án tính từ thời gian giao đất thực địa, do đó nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều cho cả nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất trong nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế khác xa nhau, nảy ra việc nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá. Vì vậy, cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất được thực hiện cùng thời điểm giao đất; việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.

Tiếp theo là vấn đề miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản: Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/5/2014 và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 thì nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy đối với những dự án giao đất nhiều lần do quy mô dự án lớn, giải phóng mặt bằng khó khăn phải giao đất làm nhiều lần và thời gian nhận bàn giao đất thực tế khác với thời gian nhận quyết định giao đất thì tính như thế nào?

Thứ hai là về vấn đề tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn cụ thể về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau: “Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm”.

Trong bối cảnh thị trưởng bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay... trong khi các ngành nghề khác không áp dụng thì lại gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.

Trên cơ sở những phân tích nêu trên cần có giải pháp kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi các chính sách phù hợp với thực tiễn để góp phần tháo gỡ khó khăn thúc đầy thị trường bất động sản phát triển.

Những vướng mắc pháp lý đang khiến hơn 80 dự án bất động sản tại Hà Nội bị đình trệ suốt thời gian qua. Ảnh minh họa: Bùi Văn Doanh

Thứ ba là về vấn đề vốn nguồn vốn dự án: Thời gian vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều giải pháp và chính sách để doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn bằng các giải pháp như hạ lãi suất cho vay, tuy nhiên việc tiếp cận tín dụng giai đoạn này cũng hết sức khó khăn. Nhiều nhà đầu tư kiến nghị mong muốn được phép huy động vốn của các tổ chức cá nhân theo hình thức hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm. Mặc dù vậy lại vướng quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết.

Trong khi đó quy định điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu mà không được phân chia sản phẩm nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án đó cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để  được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Do đó cần nghiên cứu vấn đề này xem xét kiến nghị sửa đổi nội dung này phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay để giải quyết tình trạng vốn cho các dự án bất động sản.

PV: Có một thực trạng chung của nhiều dự án bất động sản vừa qua là theo quy định của pháp luật đầu tư, luật nhà ở , luật đất đai, lô đất triển khai dự án phải có nguồn gốc (hoặc một phần diện tích) đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại. Quy định này đã khiến các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng từ các loại đất sản xuất – kinh doanh, đất nông lâm nghiệp bế tắc kéo dài, gây lãng phí tài sản của nhà đầu tư và toàn xã hội. Theo ông, nên khắc phục tình trạng trên như thế nào?

Luật sư Nguyễn Hồng Chung: Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được. Theo phản ánh của doanh nghiệp và hiệp hội tại một số địa phương, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…) gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Do đó, chúng tôi kiến nghị sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật 03/2022/QH15 theo hướng thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở. Bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

https://reatimes.vn/vuong-mac-phap-ly-khien-dia-phuong-lung-tung-doanh-nghiep-g-20201224000022796.html