(Thanh tra) - Đồng Nai đang hoàn thiện bảng giá đất năm 2026 theo hướng tiệm cận giá thị trường, thay thế hai bảng giá cũ sau sáp nhập hành chính. Từ mức đề xuất tăng 1,5-2 lần đối với đất ở, 1,8-3,3 lần với đất nông nghiệp và có nơi tăng tới 9 lần, tỉnh định hướng chuẩn hóa giá đất để giảm tranh chấp, hạn chế khiếu nại, tố cáo và nâng mức minh bạch trong quản trị đất đai.
Bối cảnh điều chỉnh: Yêu cầu từ luật mới và thực tiễn thị trường
Việc Đồng Nai xây dựng bảng giá đất 2026 không phải động thái đơn lẻ, mà là bước thực thi bắt buộc theo Luật Đất đai 2024, văn bản đặt ra nguyên tắc mới: Bảng giá đất phải được cập nhật hằng năm, thay vì chu kỳ 5 năm như trước. Đây là thay đổi lớn, buộc các địa phương phải theo sát biến động thị trường để bảo đảm công bằng trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tính nghĩa vụ tài chính.
Sau khi điều chỉnh lại địa giới hành chính, Đồng Nai phải hợp nhất hai bảng giá đất cũ, tránh tình trạng “hai mặt bằng giá” gây chênh lệch, tạo kẽ hở cho khiếu kiện hoặc áp dụng thiếu thống nhất giữa các khu vực. Việc xây dựng bảng giá đất mới do đó vừa là yêu cầu pháp lý, vừa là nhu cầu thực tiễn nhằm bảo đảm minh bạch - thống nhất - dễ giám sát trong toàn tỉnh.
Theo báo cáo tổng hợp, quá trình lấy ý kiến đã được triển khai ở 95 xã/phường, mức độ phản hồi còn chậm, nhưng dữ liệu ban đầu cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh mạnh giá đất so với khung giá tồn tại nhiều năm qua.
Tăng theo thị trường nhưng không tùy tiện
Những con số được công bố bước đầu gây chú ý: Đất nông nghiệp: tăng trung bình 1,8-3,3 lần. Đất ở đô thị và nông thôn tăng 1,5-2 lần. Một số khu vực đô thị hóa nhanh hoặc hưởng lợi từ hạ tầng quốc gia ghi nhận mức tăng lên tới 6-9 lần (đang lấy ý kiến, chưa phải mức cuối).
Tuy giá tăng mạnh, nhưng đây không phải sự “nhảy vọt hành chính”. Đồng Nai đang phải đối diện thực tế mới: Giá đất thị trường đã tăng liên tục do hàng loạt động lực lớn như Cảng hàng không quốc tế Long Thành, Cảng Phước An, hệ thống cao tốc liên vùng, và sự bùng nổ của công nghiệp - dịch vụ.
Các khu vực như Long Thành - Nhơn Trạch - Phước An vốn có độ nén thị trường rất cao, do đó, việc cập nhật giá đất sát với thực tế là yêu cầu bắt buộc để tránh tình trạng bồi thường thấp hơn thị trường, gây bức xúc cho người dân. Ngược lại, những vùng biên phía Bắc của tỉnh như Tân Phú, Định Quán, Long Khánh cũng có sự dịch chuyển giá do tác động của hạ tầng mới và đầu tư nông nghiệp công nghệ cao.
Tỉnh nhấn mạnh quá trình xác lập mức giá dựa trên các nguồn dữ liệu: Giá giao dịch thực tế, khảo sát thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai và thẩm định của hội đồng thẩm định giá đất. Không có yếu tố áp đặt hay nâng giá cực đoan, mục tiêu cốt lõi là tiệm cận giá trị thật để thực thi đúng luật.
Chuẩn hóa giá đất để giảm khiếu nại, tố cáo: Bước đi chủ động
Thanh tra và giải quyết khiếu nại đất đai nhiều năm qua cho thấy một điểm chung: Khi bảng giá đất quá thấp so với thị trường, người dân cảm thấy thiệt, nhất là khi đất bị thu hồi phục vụ dự án. Đây là nguồn gốc của hàng loạt tranh chấp kéo dài, khiếu nại vượt cấp, thậm chí phát sinh tố cáo liên quan đến bồi thường.
Việc Đồng Nai điều chỉnh bảng giá đất 2026 có ý nghĩa như một “van giảm áp”: Giảm xung đột giữa người dân và chính quyền khi thu hồi đất; giảm nghi ngờ về lợi ích nhóm hoặc áp dụng không minh bạch; giảm rủi ro tố cáo đối với cán bộ tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Nâng tính hợp lý khi người dân so sánh giá bồi thường với giá thị trường.
Ở góc độ quản trị, chuẩn hóa giá đất theo thị trường giúp cơ quan Thanh tra tỉnh có cơ sở xác minh khách quan, hạn chế tình trạng “giá bồi thường thấp, giá Nhà nước xa rời thực tế”. Khi giá đất được cập nhật theo chu kỳ hàng năm, khoảng cách giữa “giá Nhà nước” và “giá thị trường” được thu hẹp, từ đó giảm nguy cơ phát sinh mâu thuẫn.
Tác động đa chiều: Người dân - doanh nghiệp - thị trường phải thích ứng
Tất nhiên, bảng giá đất mới cũng tạo ra những áp lực nhất định.
Với người dân, tiền sử dụng đất, thuế đất, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất có thể tăng. Đây là nhóm cần được truyền thông rõ ràng để tránh tâm lý hiểu sai rằng “Nhà nước tăng giá đất để tăng thu”. Với doanh nghiệp, chi phí đất đai cao hơn sẽ ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư. Tuy vậy, minh bạch giá đất giúp doanh nghiệp dễ dự báo, dễ lập kế hoạch, hạn chế rủi ro xin - cho.
Theo một chuyên gia bất động sản, với thị trường bất động sản trong ngắn hạn có thể làm chậm giao dịch do tâm lý “nghe giá tăng”. Nhưng về dài hạn, thị trường sẽ ổn định hơn khi nhà đầu tư không còn dựa vào kỳ vọng bảng giá thấp để gom đất.
Đồng Nai đang lồng ghép các cơ chế hỗ trợ hộ nghèo, hộ yếu thế, bảo đảm việc tăng giá đất không trở thành rào cản tiếp cận đất đai.
Dữ liệu - minh bạch - giám sát: Nền tảng của bảng giá đất 2026
Một điểm đáng chú ý trong lần điều chỉnh này là Đồng Nai đang dựa mạnh vào chuyển đổi số trong quản trị đất đai. Tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu tập trung như bản đồ số, dữ liệu giao dịch, dữ liệu quyền sử dụng đất để hỗ trợ lập bảng giá.
Lần đầu tiên, dự thảo bảng giá đất được công khai rộng rãi để lấy ý kiến toàn tỉnh. Cơ chế này giúp người dân nắm rõ căn cứ tính toán, hạn chế tiêu cực trong khâu áp giá, tạo điều kiện cho cơ quan Thanh tra theo dõi dấu hiệu bất thường.
Khi dữ liệu đầy đủ và minh bạch, việc điều chỉnh giá đất hằng năm trở thành quá trình tự nhiên, khách quan, có trách nhiệm.
Việc Đồng Nai chuẩn hóa bảng giá đất theo thị trường là bước đi tất yếu, thể hiện tư duy quản trị hiện đại, minh bạch để giảm rủi ro, chủ động để không bị động, công khai để giảm tranh chấp.
Nếu bảng giá đất 2026 được xây dựng dựa trên dữ liệu thật, phản ánh đúng giá trị thật và được giám sát bằng quy trình thật, thì không chỉ thị trường đất đai được ổn định mà niềm tin của người dân cũng được củng cố, điều quan trọng nhất để hạn chế khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực vốn nhạy cảm này.
