Khu đất ông Trịnh Ngọc Lâm có nguy cơ mất khi toà công nhận giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay. Ảnh: AM

Người thứ 3 ngay tình trở thành bị đơn

Như Báo Thanh tra phản ánh, ông Trịnh Ngọc Lâm (trú phường Thắng Lợi, TP Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk), nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 899,6m2 của bà Trịnh Thị Oanh (trú phường Tân Lập, TP Buôn Ma Thuột). Việc chuyển nhượng này đã được cơ quan chức năng công nhận bằng việc thực hiện thủ tục biến động Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mang tên ông Lâm (tức là sang tên GCNQSDĐ từ bà Oanh sang ông Lâm).

Thế nhưng gần 7 năm qua, ông Lâm bỗng dưng trở thành bị đơn trong vụ tranh chấp đất đai, mà nguyên đơn là người ông không trực tiếp giao dịch, liên quan.

Cụ thể, người kiện ông Lâm là bà Trịnh Thị Hà và ông Nguyễn Duy Trường (trú phường Tân Lợi). Hai người này chìa ra giấy viết tay mua 125m2 đất của bà Oanh vào ngày 17/01/2013 (phần đất này nằm trong diện tích đất mà bà Oanh đã bán cho ông Lâm). Từ đó, hai người này yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lâm và bà Oanh; Huỷ GCNQSDĐ do Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk cấp cho ông Lâm; chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng “viết tay” giữa mình và bà Oanh; tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp thửa đất mà ông Lâm vay vốn tại ngân hàng…

Ông Lâm đã mất hàng chục triệu đồng để in ấn tài liệu gửi các cơ quan chức năng để "kêu cứu" về việc mảnh đất của gia đình đã được pháp luật công nhận quyền sử dụng nhưng vẫn chưa thể sử dụng. Ảnh: AM

Ngày 14/12/2021, TAND tỉnh Đắk Lắk đưa vụ việc ra xét xử sơ thẩm. Tòa bất ngờ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “viết tay” giữa nhà bà Hà và bà Oanh với diện tích thực tế 139,1m2. Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lâm và bà Oanh đối với diện tích đã chuyển nhượng cho ông Trường, bà Hà…

Không chấp nhận bản án của TAND tỉnh Đắk Lắk, ông Lâm và Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk cùng kháng cáo. Ngày 1/7/2022, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng mở phiên phúc thẩm, chấp nhận kháng cáo của ông Lâm và Sở TN&MT, không chấp nhận đơn khởi kiện của bà Hà, ông Trường.

Sau khi bản án của TAND Cấp cao có hiệu lực, ngày 18/8/2022, ông Lâm có đơn yêu cầu thi hành án nhưng đến ngày 26/4/2023 (gần 10 tháng), Cục thi hành án dân sự Đắk Lắk mới ra quyết định cưỡng chế thi hành án. Tuy nhiên, bản án không thể thi hành do ngày 22/5/2023, TAND Tối cao quyết định kháng nghị giám đốc thẩm đối với bản án phúc thẩm; đề nghị Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm, theo hướng hủy cả bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ cho TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Ngày 20/7/2023, Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao xét xử giám đốc thẩm, chấp nhận kháng nghị của Chánh án TAND Tối cao. Vụ án đang được TAND tỉnh Đắk Lắk chuẩn bị đưa ra xét xử.

Tại Vi bằng số 28/2024/VB-TPLDL ngày 19/2/2024, bà Oanh chủ đất thừa nhận “không biết” trong thửa đất số 392 bao gồm 125m2 đất đã bán bằng giấy viết tay cho bà Hà, ông Trường. Từ đó ông Lâm có căn cứ khẳng định mình là người thứ 3 ngay tình, mua đất hợp pháp, được pháp luật công nhận.

Luật sư, Sở TN&MT nói gì?

Liên quan đến vụ việc trên, trao đổi với PV Báo Thanh tra, ông Hoàng Xuân Phương, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk (Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk) cho biết, năm 2017, đơn vị tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động đất đai của ông Trịnh Ngọc Lâm, có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ bà Trịnh Thị Oanh. Đơn vị đã thực hiện trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ ký biến động đất đai theo đúng quy định. Vì vậy việc cấp GCNQSDĐ cho ông Lâm là đảm bảo đúng các trình tự thủ tục theo quy định.

Tại đơn kháng cáo bản án sơ thẩm của TAND tỉnh Đắk Lắk, Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk đưa ra các căn cứ khẳng định, toà công nhận việc bà Oanh chuyển nhượng cho ông Trường và bà Hà với diện tích 139.1m2 (theo số liệu đo đạc thực tế) và tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/7/2017 giữa bà Oanh và ông Lâm (có công chứng) tại thửa đất số 392, tờ bản đồ số 47, diện tích 899,6m2 tọa lạc tại phường Tân Lợi, theo GCNQSDĐ cấp ngày 8/6/2017 do Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk cấp cho bà Oanh bị vô hiệu một phần đối với diện tích 139.1m2 mà bà Oanh đã chuyển nhượng cho ông Trường và Hà, là chưa đúng quy định, bởi lẽ:

Bà Trịnh Thị Oanh chuyển nhượng cho ông Trường và bà Hà với diện tích 139,1m2 đất nông nghiệp bằng giấy viết tay không được cơ quan nhà nước chứng thực. Chưa kể, đây là đất trồng cây lâu năm không đủ điều kiện tách thửa và chuyển nhượng theo quy định. Đồng thời diện tích nhận chuyển nhượng của ông Trường và bà Hà chưa đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai và việc nhận chuyển nhượng vi phạm hàng loạt quy định của Luật đất đai... Như vậy, việc bà Oanh chuyển nhượng cho ông Trường, bà Hà là vi phạm pháp luật.

Do đó, việc TAND tỉnh Đắk Lắk công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Oanh và ông Trường và bà Hà đối với diện tích 139,1m2 đất nông nghiệp là không có căn cứ và vô tình công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới hạn mức tách thửa cho người sử dụng đất, dẫn đến người sử dụng đất xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp làm tình hình quản lý đất đai trên địa bàn ngày càng phức tạp…

Theo luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, về mặt tố tụng, phải xác định đây là vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Nguyên đơn là bà Hà, ông Trường; bị đơn chỉ có thể là bà Oanh (người bán đất cho bà Hà, ông Trường). Còn ông Lâm phải được xác định là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và yêu cầu của ông Lâm phải là yêu cầu độc lập.

Ông Lâm cho biết thêm, Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở TN&MT tỉnh Đắk Lắk đều khẳng định thủ tục đăng ký biến động GCNQSDĐ cho tôi là đúng trình tự thủ tục. Còn việc mua bán viết tay giữa bà Oanh và ông Trường, bà Hà không được pháp luật thừa nhận, vi phạm hàng loạt quy định như bản án phúc thẩm của TAND cấp cao tại Đà Nẵng và Sở TN&MT đã nêu như: Vi phạm Luật đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005 và nhiều văn bản pháp luật khác.

Ông Lâm nói thêm, việc TAND tỉnh Đắk Lắk căn cứ vào Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán để công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bà Oanh và bà Hà, ông Trường là không đúng. Theo luật sư Cường, trường hợp kết quả xác minh cũng như kết quả công khai tại phiên toà cho thấy, phần đất tranh chấp giữa bà Oanh và bà Hà, ông Trường là không được phép giao dịch. Do diện tích không đủ mức tối thiểu hoặc đất đó nếu chuyên trồng lúa nước mà thời điểm đó, bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng thì đó là những điều kiện vô hiệu, không thể áp dụng Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao để giải quyết.