(Thanh tra) - Bộ Nông nghiệp Nôi trường (NNMT) cho biết, chính sách phân cấp, phân quyền trong xác định và quyết định giá đất bước đầu phát huy hiệu quả, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công. Bộ NNMT dự báo, khi các địa phương đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ có biến động lớn với biên độ khác nhau giữa các địa phương, kéo theo nhiều tác động đến thị trường.
Theo Bộ NNMT, việc bỏ khung giá đất cùng với những quy định về bảng giá đất đã giúp công tác quản lý đất đai, phát triển thị trường bất động sản trở nên mở hơn, trên cơ sở minh bạch, tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận với người dân thuộc diện thu hồi đất.
Tuy nhiên, trong thời gian thực hiện bảng giá đất vừa qua, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Việc này dẫn đến tình trạng giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều giá đất thực tế trên địa bàn. Ngược lại, nhiều địa phương cũng ban hành bảng giá đất bị người dân phản ánh là quá cao so với mặt bằng chung, khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng gặp trở ngại.
Bộ NNMT cho biết, trong thời gian tới, các địa phương sẽ đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo quy định của luật Đất đai 2024 được áp dụng từ ngày 01/01/2026 với giá được dự báo sẽ còn tăng mạnh, với sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh.
Nhận định về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ NNMT) cho biết, mỗi địa phương có thể có cách tiếp cận khác nhau trong xây dựng bảng giá đất, vì bảng giá này do tỉnh quy định.
“Tuy nhiên, nếu tỉnh này quy định bảng giá đất cao, tỉnh kia quy định thấp sẽ dễ dẫn đến sự chênh lệch bất hợp lý, gây ra hệ lụy, tác động lớn đến giá nhà ở... Do đó, rất cần sự quản lý, rà soát từ cấp trung ương, trong đó Bộ NNMT cần có trách nhiệm xem xét bảng giá đất trước khi các tỉnh phê duyệt”, ông Đặng Hùng Võ cho hay.
Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất vẫn phải là phù hợp với thị trường. Tuy nhiên, đến nay, Việt Nam vẫn chưa có văn bản quy định cụ thể thế nào là "giá thị trường", cũng như chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng về các kỹ thuật xác định giá đất do Nhà nước ban hành. Việc xây dựng bảng giá đất hiện nay vẫn chủ yếu dựa trên khảo sát thực tế ở các địa phương.
Do đó, theo ông Đặng Hùng Võ, cấp bộ cần đóng vai trò kiểm tra, xem xét xem các bảng giá này có hợp lý và sát với thực tiễn hay không. Bởi nếu bảng giá đất được phê duyệt thấp hơn giá thị trường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực, điển hình là việc một số đối tượng được giao đất có thể lợi dụng chênh lệch giá để trục lợi…
Việc các địa phương sắp đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo quy định của luật Đất đai 2024 và được dự báo điều chỉnh theo hướng tăng mạnh sẽ tác động không nhỏ đến thị trường.
Giá đất tăng sẽ gây ra nhiều hậu quả như khiến chi phí giải phóng mặt bằng đội lên, gây khó khăn cho các dự án đầu tư công; làm đội giá thành sản phẩm bất động sản khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và trung cấp.
Ngoài ra, giá đất tăng cũng gây bất lợi cho một bộ phận người dân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Đặc biệt, việc chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở sẽ khiến người dân phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể…
Theo TS. Phạm Anh Tuấn - Trưởng khoa Quản lý Đất đai, Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, để đảm bảo tính hài hòa trong việc điều chỉnh bảng giá đất, Bộ NNMT cùng Bộ Tài chính cần phối hợp rà soát, nghiên cứu điều chỉnh đồng bộ các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
“Các chính sách này cần được thiết kế linh hoạt hơn, đặc biệt là đối với nhà đầu tư nước ngoài hoạt động trong những lĩnh vực, khu vực mà Nhà nước đang khuyến khích đầu tư. Đồng thời, cần quy định rõ các điều kiện cụ thể để được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, cũng như trong chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp...”, TS Phạm Anh Tuấn cho hay.
Còn theo ông Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, để bảng giá đất hài hòa lợi ích các bên, cần số hóa hệ thống dữ liệu giá đất, cập nhật giá giao dịch thực tế từ các hợp đồng công chứng, sàn giao dịch, nhằm giúp người dân và doanh nghiệp tiếp cận thông tin chính xác và xây dựng bảng giá đất chính xác hơn. Bộ NNMT phối hợp với Bộ Tài chính xây dựng bộ tiêu chí khung, hướng dẫn các tỉnh xác lập bảng giá đất tiệm cận thị trường, xây dựng bảng giá với mức tăng hợp lý.
