Sở hữu nhà chung cư có thời hạn có thể gây hệ lụy, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà

Tiếp tục phiên họp thứ 21, chiều ngày 17/3, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, một trong những điểm mới là dự thảo bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư.

Dự thảo quy định rõ việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định của luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị. Ảnh: Đ.X

Sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư, trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Thẩm tra nội dung này, theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng, trong Thường trực Ủy ban Pháp luật có 2 loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất: Không tán thành quy định mới về sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Nhiều lý do được đưa ra. Trong đó, việc thay đổi chính sách từ không quy định thời hạn sang quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ.

Hơn nữa, quy định này có khả năng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, có thể dẫn đến hệ quả mất cân đối cung cầu trong lĩnh vực nhà ở, tạo xu hướng “mua đất” thay mua nhà, phát triển hình thức phân lô bán nền khiến cho giá nhà đất tăng cao, cản trở mục tiêu chính sách phát triển nhà chung cư, nhất là ở các đô thị lớn.

Thường trực Ủy ban Pháp luật còn thấy, quy định như dự thảo luật thì thời hạn sở hữu nhà chung cư - tài sản lớn của người dân thực tế sẽ không được xác lập cụ thể cùng với việc xác lập quyền sở hữu mà phụ thuộc vào quyết định hành chính của cơ quan quản lý về xây dựng khi kiểm định nhà chung cư ở các thời điểm khác nhau.

“Điều này dẫn đến hệ lụy là không có cơ sở để xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tiềm ẩn rủi ro cho các bên khi mua bán nhà chung cư”, ông Tùng nói và nhấn mạnh, sẽ tiềm ẩn nguy cơ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư.

Vẫn theo loại ý kiến thứ nhất, khoản 1 Điều 26 Dự thảo Luật quy định chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư là chưa giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa tài sản là nhà chung cư và tài sản là quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.

Theo đó, quyền sở hữu tài sản trên đất chấm dứt nhưng quyền sử dụng đất vẫn còn, bởi vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, đất ở chung cư là ổn định lâu dài.

Như vậy, quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa khắc phục được khó khăn hiện nay là tình trạng nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ nhưng người dân không chịu di dời để cải tạo, xây dựng lại, do họ vẫn có quyền sử dụng đất và vẫn có thể căn cứ vào đó để “trụ lại” nhà chung cư.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: P.Thắng

Trên cơ sở nghiên cứu, tham vấn chính sách, loại ý kiến này đề xuất không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo luật.

Còn để tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ, hết niên hạn sử dụng thì dự thảo luật bổ sung quy định về một số biện pháp, trình tự, thủ tục cụ thể liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, Nhà nước quyết định di dời người dân ra khỏi các nhà chung cư không bảo đảm an toàn theo quy định của pháp luật về kiểm định công trình xây dựng mà không cần có sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư.

Đồng thời, bổ sung trong dự thảo luật các quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư, tham khảo các quy định tương tự của Luật Đất đai về thủ tục thu hồi đất để bảo đảm đồng bộ, thận trọng, chặt chẽ.

Loại ý kiến thứ hai: Tán thành quy định của dự thảo luật, bảo đảm có cơ sở pháp lý để xử lý các nhà chung cư hết niên hạn sử dụng một cách có hiệu quả, đặc biệt là các chung cư cao tầng có số lượng căn hộ rất lớn.

“Đa số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Pháp luật tán thành với loại ý kiến thứ nhất”, Chủ nhiệm Hoàng Thanh Tùng cho biết.