Nhiều chủ đầu tư không minh bạch chỗ đậu xe ô tô trong hợp đồng mua bán. Ảnh NL

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM quý III/2020 chủ đề "Quản lý chung cư - xung đột và giải pháp", DKRA Vietnam (DKRA) đã nêu tình trạng, nguyên nhân và giải pháp đối với xung đột tại các tòa chung cư

Theo DKRA, khi mô hình chung cư đang là xu hướng tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức.

Thống kê tại TP HCM, hiện nay có khoảng 1.400 toà nhà chung cư với khoảng hơn 300.000 căn hộ, tăng gấp đôi so với năm 2009. Tỉ lệ căn hộ chiếm hơn 8,4% tổng số nhà trên địa bàn TP và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây.

Song song đó, vấn đề xung đột tại các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong năm 2018 có khoảng 1/10 chưng cư ở TP xảy ra xung đột, trong đó có 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng phải xem xét, giải quyết.

Xung đột tại các toà nhà chung cư tồn tại nhiều hình thức khác nhau như chủ đầu tư không thực hiện đúng thoả thuận, cam kết trên hợp đồng mua bán về việc ra sổ, các tiện ích chung - riêng; ban quản trị làm sai quy chế hoạt động đã thông qua với cư dân; chủ đầu tư hoặc ban quản trị trì hoãn hoặc không bàn giao, không minh bạch các khoản chi phí vận hành, kinh phí bảo trì cho các bên liên quan; bản quản trị thiếu năng lực chuyên môn, nghiệp vụ, không đảm bảo chất lượng dịch vụ như cam kết…

Từ thực trạng và những nguyên nhân trên, đại diện DKRA Vietnam đề xuất các giải pháp để giải quyết những xung đột còn diễn ra trên thị trường chung cư.

Với xung đột về chỗ đậu xe ô tô, hiện nay đang xảy ra nhiều, DKRA cho rằng, nhiều chủ đầu tư đã mập mờ vấn đề này trong hợp đồng mua bán.

Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì việc xác định sử dụng chung, sử dụng riêng đối với nơi đậu xe nói chung và chỗ xe ô tô nói riêng sẽ căn cứ điểm a, b Khoản 1 Điều 101.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư không nêu rõ trong hợp đồng, người mua căn hộ phải mua hoặc thuê chỗ đậu xe ô tô, và không phải là sử dụng chung thì họ phải chứng minh diện tích này chưa tính vào giá bán.

“Chỗ đậu xe ô tô sử chung hay của chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng, không nên mập mờ, gây cho người mua nhà chung cư hiểu lầm”: Đại diện DKRA nhấn mạnh

DKRA cho rằng, cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc 'thượng tôn pháp luật' nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Tuỳ vào mức độ quan trọng của vấn đề có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hoà giải, phán quyết của toà án…

Đồng thời, cơ quan Nhà nước nên sớm kiện toàn luật định có liên quan, ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết và chế tài đủ mạnh để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, ban giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp. Sau khi hoàn tất bàn giao kinh phí bảo trì, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý cần báo cáo việc thu - chi, số dư và việc sử dụng số dư (nếu có).

Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đồng thời thể hiện trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

Bên cạnh đó, ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoặc giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi, trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện các cam kết và thoả thuận.

Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý theo DKRA Vietnam là xu hướng tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, vận hành toà nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi ban quản lý phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được lựa chọn nghiêm túc từ bản quản trị để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.