Gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 02/2013 của Chính phủ với mức lãi suất 6% giải ngân từ 01/6 được kỳ vọng như một mồi lửa hâm nóng thị trường BĐS, giải quyết khó khăn về nhà ở cho nhiều người dân.

Tuy nhiên, ngày 03/6, ngày đầu tiên gói cho vay hỗ trợ lãi suất 6% cho người mua nhà có hiệu lực (do ngày 01 và 02/6 rơi vào ngày nghỉ), nhiều người dân đã khá thất vọng khi hầu hết các ngân hàng đều chưa triển khai. Trong năm ngân hàng tham gia cho vay gói hỗ trợ này (BIDV, Vietcombank, Agribank, Vietinbank và MHB), chỉ mới có vài ngân hàng hướng dẫn thủ tục cho các chi nhánh. Đặc biệt, thủ tục cho vay theo chương trình này cũng ngặt nghèo hơn cho vay thông thường. Đó là chưa kể hạn mức tín dụng, thời gian cho vay mỗi nơi mỗi khác…

Một trong những băn khoăn nữa là tính công bằng trong hưởng lợi từ gói hỗ trợ này giữa khách hàng mới và cũ của các dự án nhà ở xã hội. Bởi theo quy định chỉ những hợp đồng mua nhà từ 07/01/2013 trở đi thì khách hàng mới thuộc diện xét điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ này. Như thế, mua nhà cùng một dự án, thậm chí có thể 2 căn hộ mua liền kề nhau, nhưng căn mua trước 07/01, có thể chủ hộ cũng khó khăn, vì phải đóng tiền đúng tiến độ nên đã vay ngân hàng, và đang phải trả lãi suất 14 - 15%/năm.

Tuy nhiên, theo Vụ trưởng Vụ Tín dụng của NHNN Nguyễn Viết Mạnh, thời điểm Nghị quyết 02 của Chính phủ ra đời là ngày 07/01/2013 chi phối toàn bộ Thông tư 11 và Thông tư 07. Do đó, việc áp dụng phải theo đúng ngày này theo quy định. Cũng theo ông Mạnh, các gói hỗ trợ không thể nhắm đến đảm bảo lợi ích của mọi đối tượng. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở lần này nhằm vào hoàn thiện các dự án đang dang dở. Cho nên, các chi phí phát sinh từ 07/01 đến nay chưa thanh toán thì mới được vay vốn, còn đã thanh toán thì không thể hồi tố lại.

Trước thực trạng này, có nhiều ý kiến cho rằng, cần có giải pháp để tạo sự bình đẳng giữa các khách hàng trong cùng một dự án khi thụ hưởng ưu đãi của chính sách này.

Nhìn từ góc khác, theo Quyết định 67 của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 24/4/2009, về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người được mua nhà ở xã hội chỉ được mua bán sau khi đã nhận nhà được 10 năm. Trong khoảng 10 năm đó, vẫn được mua bán nhưng chỉ được bán cho chủ đầu tư để bán lại cho người khác, hoặc cá nhân khác đủ điều kiện mua nhà thu nhập thấp. Khoảng thời gian ràng buộc này đang là một rào cản quan trọng trên thị trường đối với phân khúc nhà ở này.

Để khuyến khích, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua được nhà sau 5 năm đã giàu có lên thì có điều kiện chuyển dịch sang nơi ở mới tốt hơn, Bộ Xây dựng cho biết, đã trình Dự thảo Nghị định Quản lý và phát triển nhà ở xã hội và đã trình Thủ tướng, hy vọng sẽ được Thủ tướng Chính phủ ký ban hành trog nay mai. Theo dự thảo Nghị định mới này, sẽ cho phép mua bán, giao dịch nhà ở xã hội sau 5 năm, thay vì 10 năm như hiện nay. 

Cũng theo rà soát của Bộ Xây dựng, hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m²) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Và để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, Việt Nam cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Tức là nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao.

Theo Chủ tịch HĐQT của BIDV Trần Bắc Hà, trong 30.000 tỷ đồng, nếu tính 70% cho người vay sẽ là 21.000 tỷ đồng. Giả định giá nhà trung bình 13 triệu đồng/m², với diện tích bình quân 50m²/căn hộ. Vậy sau 1 năm số vốn này giải quyết được 32.000 căn hộ. Nhưng theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu cần 700.000 căn hộ, tức số tiền này mới chỉ đáp ứng khoảng 5%. Do vậy, không phải NHNN có thể lo hết được, điều quan trọng là cần phải sớm thành lập cơ quan tái chế chấp nhà theo thông lệ các nước, và phải có Quỹ phát triển nhà ở, nhưng đến nay vẫn chưa có gì.

Vì thế, về nguồn vốn, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan cần phải nghiên cứu thêm để giải bài toán nhà ở này. Vì với cách làm hiện nay, không biết bao giờ mới giải quyết xong nhu cầu  600.000 căn hộ.

Trong lúc mọi người đang chờ đợi và kỳ vọng có được suất vay vốn mua nhà ở xã hội, thì các chuyên gia lại cho rằng, việc nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội chủ yếu là để được hưởng các ưu đãi trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay. Đầu tư dự án nhà ở xã hội doanh nghiệp sẽ được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế Thu nhập doanh nghiệp còn 10%, được vay vốn lãi suất 6%/năm trong 5 năm,… do đó, nhiều doanh nghiệp đang “chạy đua” để xây mới dự án nhà xã hội hoặc chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sẵn có.

Thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9000 tỷ).

Một chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng tính toán, chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, doanh nghiệp sẽ được hưởng một loạt ưu đãi.

Nếu được miễn tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng giảm từ 10% xuống còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ còn 10% so với 25% như hiện nay, thì mỗi mét vuông nhà sẽ giảm tới trên 5 triệu đồng/m². Do vậy, hiện đang có hàng loạt dự án thương mại đang xin chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Theo ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt thì đối với nhà ở xã hội, ngoài vấn đề về giá cả thì việc cần phải gỡ khó khăn về chính sách cũng là một vấn đề quan trọng. Bên cạnh đó, những dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là những dự án đang khó khăn về tài chính. Bài học về một loạt người mua nhà đang mắc kẹt tại các dự án thương mại khi chủ đầu tư không có tiền triển khai đã khiến không ít người mua nhà phải ái ngại.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra một thực tế, hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại giá còn rẻ hơn nhà thu nhập thấp, nhà ở thương mại có nơi bán 10 triệu đồng/m², nhà thu nhập thấp là 12 - 13 triệu đồng/m², trong khi vị trí lại thuận tiện hơn, các thủ tục đơn giản.

Cũng theo ông Võ, nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhưng thời gian tới đây, sự phát triển của hàng loạt các dự án nhà ở xã hội sẽ dẫn đến sự tăng mạnh về nguồn cung. Vì vậy, nếu không tính toán kỹ sẽ dẫn đến sự phát triển ồ ạt và dư thừa so với nguồn cầu.

Anh Các