Nhiều băn khoăn về thuế lãi chuyển nhượng 20% bất động sản. Ảnh: TH

Đề xuất Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến có một điểm đáng chú ý là quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, nếu xác định được giá mua bất động sản và các chi phí hợp lý, thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải nộp sẽ được tính bằng 20% lợi nhuận. Trường hợp không xác định được giá mua, thuế thu nhập cá nhân sẽ dao động từ 2% đến 10% giá bán, tùy thời gian nắm giữ.

Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi, thống nhất mức thu nêu trên nhằm tăng minh bạch và công bằng trong thu thuế, hạn chế tình trạng đầu cơ, “thổi giá”. Thế nhưng, câu hỏi lớn đặt ra là trong điều kiện thực tế hiện nay, liệu đề xuất này có phù hợp?

Ông Nguyễn Huy Cường, Giám đốc một công ty bất động sản tại Hà Nội nhận định: “Nếu áp dụng mức thuế 20% trên phần lãi, nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ e ngại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chưa thực sự sôi động trở lại. Khả năng sinh lời đã thấp nên thêm gánh nặng thuế sẽ khiến giao dịch càng khó khăn.”

Thực tế, thị trường bất động sản vừa mới có dấu hiệu hồi phục sau khoảng thời gian “đóng băng” do siết tín dụng, lãi suất cao. Việc áp thuế cao vào thời điểm này có thể khiến người mua, người bán cùng chùn tay, kéo theo hệ lụy là giao dịch sụt giảm, giá bất động sản khó điều chỉnh về mức hợp lý.

Không ít chuyên gia lo ngại rằng, thay vì tăng thu cho ngân sách, chính sách thuế này có thể phản tác dụng là thị trường chậm lại, nguồn thu giảm và hệ lụy lớn hơn là ảnh hưởng tâm lý nhà đầu tư trong dài hạn. Theo đó, việc thu thuế trên lãi là đúng hướng vì đảm bảo công bằng giữa người mua để ở và nhà đầu tư “lướt sóng”. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cách xác định giá mua, bán. Hiện nay, bảng giá đất nhà nước còn chênh lệch rất lớn so với giá thị trường. Nếu không có hệ thống định giá sát thực tế và cơ chế chứng minh chi phí rõ ràng thì rất khó để xác định đúng phần lãi, dễ phát sinh gian lận và tranh cãi.

Hiện nay, nhiều nước trên thế giới áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể giữ càng lâu thì thuế càng thấp. Điều này hạn chế đầu cơ và khuyến khích đầu tư dài hạn.

Anh Lê Quang Tân, trú tại Hà Nội, người từng mua đi bán lại căn hộ để đổi chỗ ở, cho biết: “Tôi không đầu tư mà chỉ chuyển đổi nhu cầu vậy mà vẫn phải nộp 2% giá trị giao dịch. Nếu tới đây áp 20% lãi, tôi e rằng người có nhu cầu thực cũng không dám mua bán nữa vì sợ giá bị đẩy lên quá cao”.

Câu chuyện của anh Tân phản ánh một thực tế: Không phải ai cũng là “nhà đầu tư”. Việc thiết kế thuế cần phân biệt rõ giữa người mua để ở và người đầu cơ. Nếu không, chính sách dễ gây ra sự phản ứng và thiếu đồng thuận trong xã hội.

Đánh thuế lãi chuyển nhượng bất động sản là xu hướng đúng đắn nhằm tạo ra sự minh bạch, công bằng trong nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, việc áp dụng cần tính đến thực tiễn thị trường, điều kiện pháp lý và cơ sở hạ tầng định giá. Nếu làm vội, không đồng bộ, thì dễ dẫn đến phản ứng ngược: giao dịch giảm, giá tăng và ngân sách thất thu. Trong giai đoạn hiện nay, thay vì chỉ tập trung tăng thu, cơ quan chức năng nên ưu tiên hoàn thiện hệ thống dữ liệu, xây dựng khung pháp lý rõ ràng và đặc biệt là đối thoại với doanh nghiệp, người dân để chính sách không chỉ đúng mà còn trúng.