Dòng vốn bất động sản đổi hướng sang khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Ảnh: TL

Thay vì mở rộng tín dụng bất động sản trên diện rộng như các giai đoạn trước, NHNN đang lựa chọn cách tiếp cận có trọng tâm hơn khi ưu tiên dòng vốn cho khu công nghiệp, khu chế xuất và nhà ở xã hội. Động thái này được đánh giá vừa giúp kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa tạo dư địa tăng trưởng cho các lĩnh vực phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực.

Điều tiết tín dụng có trọng tâm

Theo Công văn số 4551/NHNN-CSTT, NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026. Chính sách áp dụng đối với 25 tổ chức tín dụng, nhưng không đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho toàn thị trường bất động sản.

Bối cảnh của quyết định này xuất phát từ áp lực kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản trong thời gian qua. Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống, trong khi dòng vốn chủ yếu chảy vào hoạt động đầu tư kinh doanh, còn nhiều phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và sản xuất vẫn khó tiếp cận vốn trung, dài hạn.

Theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset, chính sách mới là giải pháp “gạn đục khơi trong”, tái phân bổ dòng vốn vào các lĩnh vực có khả năng tạo giá trị sản xuất, thu hút FDI và hỗ trợ an sinh xã hội, đồng thời tiếp tục kiểm soát bất động sản thương mại và đầu cơ.

Trong các nhóm ngành được hưởng lợi, bất động sản khu công nghiệp được xem là đối tượng tác động trực tiếp và rõ nét nhất. Cơ chế loại trừ dư nợ khu công nghiệp khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản sẽ giúp các ngân hàng chủ động hơn trong giải ngân vốn trung và dài hạn, vốn là điểm nghẽn lớn đối với các dự án hạ tầng khu công nghiệp có thời gian hoàn vốn dài.

Bên cạnh yếu tố tín dụng, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI tiếp tục vào Việt Nam cũng tạo nền tảng cho nhu cầu thuê đất công nghiệp và phát triển logistics. Chính sách mới được kỳ vọng giúp các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hạ tầng và mở rộng quỹ đất thương phẩm.

Nhiều doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp như Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi Châu Đức hay Becamex được đánh giá hưởng lợi trực tiếp. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su có tiềm năng chuyển đổi sang khu công nghiệp như GVR và PHR có thể hưởng lợi gián tiếp nếu tiến độ pháp lý được đẩy nhanh.

Dòng vốn ưu tiên sản xuất và nhu cầu ở thực

Không chỉ khu công nghiệp, nhóm ngân hàng cũng được đánh giá tích cực nhờ dư địa cho vay tại các phân khúc ưu tiên được mở rộng. Trong bối cảnh nhiều ngân hàng đã tiến sát giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản, việc loại trừ dư nợ khu công nghiệp và nhà ở xã hội khỏi phạm vi kiểm soát sẽ hỗ trợ tăng trưởng tín dụng và cải thiện thu nhập lãi.

Các ngân hàng quốc doanh như VietinBank hay BIDV được cho là có lợi thế ở mảng tín dụng dự án lớn và khu công nghiệp. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại như ACB, MB, LPBank hay Sacombank có thể hưởng lợi từ xu hướng đẩy mạnh tín dụng phục vụ sản xuất và nhà ở xã hội.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, giới phân tích cho rằng nút thắt lớn nhất lâu nay là khả năng tiếp cận vốn. Do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài, các dự án nhà ở xã hội thường lép vế khi cạnh tranh nguồn vốn với bất động sản thương mại. Khi phần dư nợ tăng thêm được loại khỏi giới hạn tín dụng bất động sản, các ngân hàng sẽ có thêm động lực để đẩy mạnh cho vay cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ có sự phân hóa. Các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chuyên biệt được đánh giá hưởng lợi rõ nét hơn so với các doanh nghiệp bất động sản thương mại chỉ dành một phần quỹ đất cho nhà ở xã hội. Trong nhóm này, Địa ốc Hoàng Quân được đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp đáng chú ý, trong khi Viglacera có lợi thế nhờ đồng thời hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Ngoài ba nhóm hưởng lợi trực tiếp gồm khu công nghiệp, ngân hàng và nhà ở xã hội, lĩnh vực xây dựng và vật liệu xây dựng cũng được dự báo hưởng lợi theo hiệu ứng lan tỏa trong nửa cuối năm 2026 khi các dự án được đẩy nhanh tiến độ triển khai.