Thời điểm này, thị trường trái phiếu bất động sản đã ghi nhận nhiều doanh nghiệp phát hành xin giãn nợ chậm đáo hạn. Ảnh: QĐ

Trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm lượng lớn

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Tính riêng trong tháng 1/2023, có gần 17,5 nghìn tỷ đồng tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 60% tập trung ở nhóm bất động sản với 10,5 nghìn tỷ đồng và 34% ở nhóm xây dựng với 5,9 nghìn tỷ đồng.

Trong 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của trái phiếu ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống. Mặc dù khoảng thời gian cuối năm 2022, nhiều doanh nghiệp phát hành đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn, song khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn vẫn là rất lớn. Áp lực trả nợ gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2024, do đó, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khả năng gọi vốn của doanh nghiệp khó khăn do niềm tin của các nhà đầu tư suy giảm, xuất hiện tâm lý e ngại đầu tư tài chính sau những vi phạm pháp luật trong phát hành trái phiếu xảy ra tại các đơn vị chuyên về kinh doanh bất động sản như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh việc lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá nguyên vật liệu dẫn đến chi phí của doanh nghiệp tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, thì những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng cũng khiến cho nhiều doanh nghiệp thiếu vốn, phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án. Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn là nguyên nhân chính khiến nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn. Thiếu dòng tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng và trả lương người lao động do chủ đầu tư không có nguồn để thanh toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế…

Gỡ khó để có thể “đúng hẹn” trong cảnh “cạn” tiền

Nhận định về áp lực đáo hạn trái phiếu trong năm nay, nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, với bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn, cơ quan quản lý thì vẫn đang tìm giải pháp gỡ khó, thì đây thực sự là bài toán khó đối với các doanh nghiệp trong việc tạo dòng tiền để trả cho trái chủ. Như dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản chỉ có thể tạo ra nếu bán được sản phẩm.

Doanh nghiệp vay tiền hoặc phát hành trái phiếu để có tiền, sau đó hoàn thành những dự án và bán sản phẩm để có dòng tiền trở lại để thanh toán cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại hầu như không có chuyển động nào lớn, thị trường huy động vốn qua kênh trái phiếu cũng đóng băng.

Điều này càng được thể hiện rõ trong văn bản gửi đến hội nghị tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức vào sáng ngày 8/2. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản đang rất khó khăn. “Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua. Doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng…”.

Để đảm bảo lợi ích hợp pháp chính đáng của nhà đầu tư, các chủ thể liên quan và an toàn, an ninh thị trường tài chính tiền tệ, Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 1163/CĐ-TTg về thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương rà soát, đánh giá kỹ lưỡng, cụ thể khả năng thanh toán, chi trả của các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là các trái phiếu đến hạn thanh toán trong năm 2022 và năm 2023. Yêu cầu các tổ chức phát hành thực hiện nghĩa vụ hoàn trả gốc, lãi theo đúng cam kết. Trường hợp có khó khăn, tổ chức phát hành trái phiếu chủ động đàm phán với nhà đầu tư để xem xét có các biện pháp hài hòa, hợp lý… theo đúng quy định pháp luật hiện hành.

Dự kiến, Bộ Tài chính sẽ trình Chính phủ Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 65/2022 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế.

Theo Bộ Tài chính, Nghị định số 65 quy định đối với trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành trước khi Nghị định này có hiệu lực thi hành và còn dư nợ thì doanh nghiệp không được thay đổi kỳ hạn của trái phiếu đã phát hành.

Tuy nhiên, hiện nay, thị trường tài chính, tiền tệ gặp khó khăn về thanh khoản, doanh nghiệp khó phát hành trái phiếu mới trong khi lại có áp lực trả nợ đối với các trái phiếu đáo hạn năm 2023 - 2024, nên để hỗ trợ doanh nghiệp có khả năng huy động vốn để phục vụ sản xuất, kinh doanh và cơ cấu lại khoản nợ, Bộ Tài chính trình Chính phủ bổ sung quy định cho phép các trái phiếu đã phát hành trước đây còn dư nợ thì được gia hạn với thời gian tối đa 2 năm. Việc cho phép gia hạn này về mặt tổng thể thị trường sẽ giúp phân tán khối lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh trong năm 2023 - 2024 (doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh toán thì có thể thỏa thuận với nhà đầu tư để gia hạn sang 2025 - 2026 để qua giai đoạn đỉnh nợ).

Bộ Tài chính cũng trình Chính phủ bổ sung quy định doanh nghiệp có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc tài sản khác để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật liên quan. Việc chuyển đổi phụ thuộc vào thỏa thuận giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu trên cơ sở các cam kết, điều kiện mà doanh nghiệp phát hành đưa ra với từng đối tượng nhà đầu tư.