Còn một số vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai 2024. Ảnh: Thu Huyền

Vướng mắc về điều chỉnh bảng giá đất

Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Vướng mắc phát sinh khi bảng giá đất điều chỉnh theo khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024 có sự chênh lệch lớn, tăng cao đột biến so với giá đất tại bảng giá đất hiện hành, dẫn đến sự phản ứng của các đối tượng chịu tác động. Đây là hệ quả của tình trạng một số địa phương trước đây không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất khi áp dụng Luật Đất đai 2013.

Thực tế cho thấy, có nhiều địa phương đã không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, nên khi thực hiện việc điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai 2024 tiệm cận với mặt bằng giá đất thực tế sẽ gây ra tác động lớn.

Đơn cử như tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự thảo điều chỉnh bảng giá đất ban đầu do có sự chênh lệch lớn nên xuất hiện nhiều ý kiến phản ứng của người dân, doanh nghiệp do họ chưa có sự chuẩn bị về tiền bạc, tâm lý cho sự điều chỉnh với mức chênh lệch lớn này.

Sau đó, vướng mắc này đã được UBND Thành phố giải quyết, mức chênh lệch đã được điều chỉnh giảm 20 - 25% so với dự thảo. Ngày 22/10/2024, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo hướng tiệm cận với giá thị trường và hướng tới sự hài hòa lợi ích, giảm thiểu tác động đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và người dân.

Thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong giai đoạn từ năm 2020 đến nay, trong số 63 địa phương cấp tỉnh của cả nước, có 29 địa phương điều chỉnh bảng giá đất nhiều lần, 23 địa phương điều chỉnh một lần và có tới 11 địa phương không điều chỉnh.

Để tránh “cú sốc” tăng giá đột biến khi điều chỉnh bảng giá đất, tại cuộc làm việc với UBND 21 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc giải quyết một số khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện các quy định về giá đất diễn ra vào ngày 14/10/2024, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đề nghị các địa phương khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 cần xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ các yếu tố, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng người sử dụng đất.

Tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực thi hành gần 3 tháng, nhưng một số địa phương chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai thuộc thẩm quyền và bảo đảm các điều kiện cần thiết khác để triển khai thi hành. Thực trạng này đang làm nảy sinh nhiều vấn đề, trong đó có những tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Khi địa phương không điều chỉnh bảng giá đất mà sử dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thì sẽ xảy ra tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá đất thực tế tại địa phương. Từ đó, dẫn đến giá đất trong kết quả đấu giá chênh lệnh rất lớn so với giá khởi điểm tạo nên sự đột biến, bất thường.

Bên cạnh đó, tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá còn do sự thao túng giá của các đối tượng đầu cơ, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không phải vì nhu cầu đất ở mà vì mục đích “thổi giá” để kiếm lời.

Ngoài ra, tại một số địa phương, việc lập và công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, minh bạch, đã tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thời gian qua, tại huyện Hoài Đức, huyện Thanh Oai (Thành phố Hà Nội) đã diễn ra các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất có kết quả bất thường khi giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã lập đoàn kiểm tra đột xuất để nắm tình hình.

Theo Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ, từ thời điểm triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024, một số địa phương đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đạt kết quả, góp phần bổ sung nguồn thu cho ngân sách địa phương. Tuy nhiên, một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận xã hội, có thể tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh và thị trường nhà ở, bất động sản.

Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; kịp thời phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định pháp luật trong việc đấu giá quyền sử dụng đất.