Trong khi căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền tại TP HCM đang thiếu hụt nguồn cung, thì nguồn cung những dự án như nghỉ dưỡng thế này lại tăng

Đó là nhận định của các chuyên gia BĐS sau khi đã cập nhật tình hình thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua.

TP. HCM thiếu hụt nguồn cung

Tại buổi báo cáo thị trường nhà ở quý II mới đây, DKRA Vietnam cho rằng, thị trường BĐS TP.HCM giảm nhiệt liên tục từ giữa năm 2018 về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ của nguồn cung mới này.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam cho rằng: Về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế tại TP. HCM đã thúc đẩy thị trường lân cận trở nên sôi động hơn, như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, thậm chí là vươn xa tới các tỉnh miền Trung.

Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư, nguồn cung căn hộ tiếp tục xu hướng giảm và xác lập đáy mới kể từ năm 2016. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Trong báo cáo về một số khó khăn, rủi ro của doanh nghiệp BĐS mà Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cũng chỉ ra, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường BĐS TP. HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Theo đó, nửa đầu năm chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TP. HCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2,2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

6 tháng đầu năm, TP. HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Báo cáo thị trường quý II của DKRA Việt Nam lại chỉ rõ, tỷ lệ tiêu thụ của 2 loại hình BĐS nghỉ dưỡng biệt thự biển và condotel lại được thúc đẩy!

Cụ thể, loại hình biệt thự biển đã ra mắt 6 dự án mới, cung ứng 1.734 căn, tăng 8 lần so với quý 1. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 93% (tương ứng 1.614 căn), cao hơn 19 lần so với quý trước.

Nguồn cung condotel tăng mạnh với 3 dự án mới mở bán, cung ứng 3.824 căn, bằng 218% so với quý trước, 164% so với cùng kỳ năm 2018. Lượng tiêu thụ khả quan nhất trong vòng 2 năm qua với tỷ lệ đạt 74%, bằng 217% so với quý 1.

Trông đợi thay đổi lạc quan hơn

Theo HoREA, sự sụt giảm của thị trường BĐS tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố khi kết quả thu ngân sách TP. HCM 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, những khó khăn trên xuất phát từ rủi ro về pháp lý khi chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý, hoặc không thể triển khai dự án, mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư mà xuất phát từ thủ tục hành chính bị ách tắc.

Nguyên nhân một phần có việc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM không nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Vướng mắc do  Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở thương mại phải có 100% đất ở trong khi tại hầu hết các dự án đều có các loại đất khác xen cài. Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1 - 3 năm.

Trong khi đó, ông Trần Hiếu, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho rằng, hiện tại nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng ổn định. Do vậy, những sản phẩm  BĐS đáp ứng được nhu cầu này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường.

Theo ông Hiếu, thời gian qua rất nhiều doanh nghiệp địa ốc rời TP. HCM đầu tư ở nhiều tỉnh xa nhưng vẫn trong tư thế "vừa đánh bắt xa bờ vừa nhìn về phía sau", bởi vì dù gì thì TP. HCM vẫn là thị trường trọng điểm. Vấn đề quan trọng nhất làm cho thị trường bị "tắc nghẽn" nguồn cung là việc TP. HCM siết thủ tục pháp lý đầu tư dự án mới quá chặt.

Ông Hiếu cho biết thêm, việc cởi trói cho các chủ đầu tư làm ăn chân chính gặp những vướng mắc khách quan là cần thiết, nhưng chính quyền cũng cần lưu tâm không kém đến việc xử lý nghiêm các dự án ma, các chủ đầu tư ăn xổi, lừa đảo khách hàng thời gian qua để lấy lại lòng tin thị trường.

Ông Phạm Lâm nhìn nhận, về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao, tuy nhiên, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, chính sách siết chặt tín dụng cho vay BĐS và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua.

HoREA cũng có những đề xuất liên quan đến thu hồi đất, khởi công xây dựng các công trình sau khi chủ đầu tư dự án đã được cấp giấy phép xây dựng; quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS nhằm “gỡ khó” cho các doanh nghiệp vượ qua những khó khăn hiện nay.

“Tại thời điểm hiện nay, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp bao gồm điểm tích cực lẫn chưa tích cực, gây nên những lo ngại, cũng như trông đợi thay đổi lạc quan hơn”, ông Lâm nhận định.

Nghiêm Lan