Trong lĩnh vực đất đai, các doanh nghiệp (DN) đều bình đẳng, có quyền tiếp cận, được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, làm mặt bằng sản xuất kinh doanh và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tuy nhiên, về hình thức sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có sự phân biệt giữa DN trong nước và nước ngoài. Với thời hạn sử dụng đất sản xuất kinh doanh như nhau (50 năm, tối đa không quá 70 năm), bên cạnh hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì DN nước ngoài được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và DN trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tương ứng với mỗi hình thức sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính đất đai về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khác nhau. Mặc dù, nguyên tắc chung, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng, do “độ trễ” và sự chưa đồng bộ trong chính sách pháp luật đã dẫn đến chưa bình đẳng giữa DN trong và ngoài nước. 

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cùng thời hạn sử dụng đất, nếu DN trong nước lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá thị trường; trong khi, DN nước ngoài lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần thì giá tính tiền thuê đất là giá UBND cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm, giá này thường thấp hơn so với giá trị trường. Để khắc phục khác biệt này, Chính phủ đã kịp thời điều chỉnh tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Nghị định 121/2010/NĐ-CP theo đó, DN thuê đất trả tiền một lần thì tiền thuê đất phải nộp tương đương với giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng thời hạn. Và để giải quyết một cách căn bản, triệt để, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, DN được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, hoặc trả tiền một lần, không phân biệt trong nước hay nước ngoài.

Đất đai là một trong các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất cũng phải từng bước tiếp cận với thị trường. Trước đây, nhằm tạo điều kiện và khả năng cạnh tranh cho các DN Việt Nam thông qua yếu tố chi phí đầu vào thấp, tiền thuê đất được xác định trên cơ sở tỷ lệ (%) nhất định của giá đất tại Bảng giá đất do Nhà nước quy định và công bố hàng năm, thường thấp hơn so với thị trường và giá thuê đất của các nước trong khu vực. Chính vì điều này, sau khi gia nhập WTO, các DN xuất khẩu của Việt Nam thường xuyên bị kiện bán phá giá do được hưởng trợ cấp của Nhà nước thông qua cơ chế giá đất thấp, vì vậy, Chính phủ đã từng bước điều chỉnh đơn giá thuê đất bằng việc điều chỉnh tỷ lệ (%) và giá đất tính tiền thuê đất tiến tới sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường.

Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013  đã “luật hóa” nguyên tắc thị trường khi xác định tiền thuê đất. Theo đó, giá đất để xác định đơn giá thuê đất được xác định phù hợp với giá thị trường và đơn giá thuê đất được ổn định 5 năm, hết chu kỳ ổn định thì mới thực hiện điều chỉnh. Đối với tỷ lệ (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất sẽ được quy định phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; một mặt tạo điều kiện để DN ổn định chi phí về đất một cách hợp lý trong cơ cấu giá thành sản phẩm; mặt khác cũng là công cụ để buộc các DN chủ động có phương án sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, tránh tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không đúng mục đích, cho thuê lại đất không đúng quy định.

Đồng thời, đối với việc xác định giá đất tính tiền thuê đất theo thị trường, do khối lượng DN thuê đất trả tiền hàng năm là rất lớn, cần phải tiếp tục cải cách thủ tục hành chính vừa giảm áp lực cho phía cơ quan quản lý Nhà nước vừa đảm bảo yêu cầu công khai, minh bạch, tránh tiêu cực. Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính tiền thuê đất (khi hết chu kỳ ổn định) thời gian qua đã chứng minh đây là công cụ đơn giản, hiệu quả, giảm chi phí cho cơ quan quản lý Nhà nước và DN. 

Thời gian tới, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được sử dụng mở rộng áp dụng cả đối với các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất mới không thông qua đấu giá. Chỉ đối với một số trường hợp đặc biệt thực hiện xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, cần phải có quy định để hệ số điều chỉnh giá đất không trở thành công cụ nhằm cạnh tranh, thu hút đầu tư không tích cực giữa các địa phương.

Ngoài ra, về chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, cũng cần phải rà soát lại đảm bảo tính đồng bộ giữa pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai. Xác định rõ đối tượng được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Việc ưu đãi phải thực chất và chỉ thực hiện ưu đãi đối với DN đầu tư vào các lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, bảo vệ môi trường; đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn với mức độ miễn, giảm tiền thuê đất (thời gian) một cách hợp lý, phù hợp, tránh tâm lý trông chờ, dựa vào ưu đãi của Nhà nước.

Để có thể hiện thực hóa được các nội dung nêu trên, cần có sự phối hợp tích cực, hiệu quả giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan và sự quan tâm, hưởng ứng, tham gia một cách có trách nhiệm của DN trong xây dựng, thực thi chính sách pháp luật về đất đai nói chung và chính sách thuê đất nói riêng.

QLCS