Thị trường bất động sản có sôi động trở lại khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có hiệu lực? Ảnh: TQ

Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 17/5/2024 thống nhất thông qua đề nghị xây dựng nghị quyết của Quốc hội sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15 kỳ vọng sẽ mang lại “lực đẩy” mới cho thị trường BĐS vốn đã “nguội lạnh” trong nhiều năm qua.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng cho biết, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã giải quyết được nhiều vấn đề bất cập, tồn tại, trong đó có sự chồng lấn phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS với một số luật khác trong thời gian qua; khắc phục các bất cập, khoảng trống pháp lý quy định về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh; quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; quy định củaluật bảo đảm khắc phục sự chồng lấn giữa pháp luật về kinh doanh BĐS với pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai về chuyển nhượng dự án BĐS; công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trước khi đưa BĐS, dự án BĐS vào kinh doanh.

“Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; việc kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; việc chuyển nhượng dự án BĐS; việc kinh doanh dịch vụ BĐS và đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ hành nghề trong kinh doanh dịch vụ BĐS; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS đều đã được luật hóa rõ ràng”, ông Hải cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) dự báo, thị trường BĐS nửa cuối năm 2024 có thể xảy ra 2 kịch bản. Trường hợp một, thị trường sẽ được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 kể từ ngày 01/7/2024 cũng như xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội; đồng thời Chính phủ, các bộ, ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Điều này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật trên kể từ ngày 01/7/2024 thì tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS sẽ bị chậm thêm khoảng 6 tháng. Thậm chí, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên “đất khác” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường BĐS tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững”, ông Châu cho biết.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS nửa cuối năm 2024.

Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi…

Nếu Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 thì thị trường BĐS sẽ khởi sắc. Ảnh: TQ

Giá chung cư tại Hà Nội hiện tại dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 không còn tồn tại. Trong khi đó, giá chung cư nội đô bắt đầu tiệm cận đến mức hơn 100 - 150 triệu đồng/m2.

Theo dự báo của các chuyên gia về thị trường BĐS, nếu Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, thì thị trường BĐS tại Hà Nội nói riêng và thị trường BĐS cả nước nói chung sẽ có nhiều khởi sắc, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, phân khúc tầm trung. Trong trường hợp Quốc hội chưa cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 thì thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2024 vẫn trầm lắng.

Các doanh nghiệp BĐS đang mong đợi những “cú hích” từ chính sách để tháo gỡ những khó khăn mà họ đang gặp phải. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng đang “lo lắng” trong trường hợp Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, sớm hơn 6 tháng thì liệu các cơ quan chức năng có có kịp ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn?

Ông Nguyễn Quốc Hùng, nhà môi giới BĐS cho biết, Luật Kinh doanh BĐS đã bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Các quy định này góp phần làm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hơn nữa các hoạt động môi giới, giao dịch BĐS; phòng ngừa, hạn chế các bất ổn thị trường do các hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ BĐS thiếu sự kiểm soát hiệu quả; các giao dịch kinh doanh BĐS được chuẩn hóa hơn, minh bạch hơn, khách hàng được bảo vệ quyền lợi, chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh BĐS có cơ sở pháp lý rõ ràng, đồng bộ để xác lập, ký kết, thực hiện các giao dịch BĐS thông suốt.

“Thị trường BĐS 6 tháng cuối năm 2024 sẽ khởi sắc nếu Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024. Trong trường hợp Quốc hội không cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 thì thị trường BĐS vẫn bình lặng”, ông Hùng dự báo.