(Thanh tra) - Không chỉ là công cụ thu ngân sách, thuế chuyển nhượng bất động sản nếu được thiết kế hợp lý còn có thể trở thành đòn bẩy quan trọng để thúc đẩy tích lũy thực, ngăn đầu cơ, minh bạch hóa thị trường và tạo nền tảng phát triển bền vững cho nền kinh tế.
Đề xuất thu 20% thuế trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản được cho là đã được rút khỏi dự thảo luật sau nhiều ý kiến lo ngại từ thị trường. Tuy nhiên, câu chuyện về chính sách thuế trong lĩnh vực địa ốc vẫn đang đặt ra nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện, nhất là yêu cầu minh bạch hóa nguồn thu, đảm bảo công bằng giữa các nhóm đối tượng, nhưng vẫn giữ được tính khả thi trong áp dụng.
Để làm rõ hơn các khía cạnh này, Báo Thanh tra đã trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, xung quanh định hướng xây dựng chính sách thuế bất động sản trong thời gian tới.
- PV: Ông đánh giá như thế nào về quyết định rút đề xuất thu thuế 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản? Đây có phải là lựa chọn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay?
+ Ông Nguyễn Quang Huy: Việc Bộ Tài chính được cho đã rút đề xuất áp thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản và thay vào đó tiếp tục duy trì thuế suất 2% trên tổng giá trị giao dịch theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP là một quyết định thể hiện sự cầu thị, thận trọng và linh hoạt trong điều hành chính sách tài khóa.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc sau chu kỳ khủng hoảng 2022 – 2023, niềm tin của nhà đầu tư còn mong manh, thanh khoản chưa thực sự phục hồi, thì việc áp mức thuế cao trên phần lãi, dù về mặt lý thuyết có vẻ công bằng, lại tiềm ẩn nguy cơ đẩy thị trường vào trạng thái phòng thủ. Điều này có thể dẫn tới thu hẹp giao dịch, cản trở thanh khoản và gia tăng tâm lý trì hoãn đầu tư.
Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu về giá mua, chi phí đầu tư, thời điểm nắm giữ… hiện vẫn chưa đủ đồng bộ và minh bạch để có thể triển khai hiệu quả mô hình thuế đánh trên lợi nhuận ròng. Nếu áp dụng trong điều kiện chưa chín muồi, sẽ rất dễ phát sinh hệ lụy: người dân gặp khó khăn trong kê khai, cơ quan thuế khó kiểm soát, và dẫn đến tình trạng tùy tiện trong thực thi, đi ngược lại mục tiêu cải cách hành chính và hiện đại hóa thuế.
Do đó, quyết định rút đề xuất không đơn thuần mang tính kỹ thuật, mà còn thể hiện một cách tiếp cận chính sách có trọng tâm, đúng thời điểm, đặt ưu tiên vào ổn định vĩ mô và hỗ trợ thị trường phục hồi.
- PV: Việc tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên tổng giá trị giao dịch được cho là chưa công bằng giữa người lãi ít và người lãi nhiều. Theo ông, cần điều chỉnh ra sao để chính sách thuế bất động sản vừa minh bạch, công bằng, vừa khả thi trong thực tiễn?
+ Ông Nguyễn Quang Huy: Việc duy trì mức thuế khoán 2% trên tổng giá trị giao dịch hiện nay có ưu điểm là đơn giản, dễ thực hiện và giúp đảm bảo nguồn thu ngân sách trong điều kiện hạ tầng số của ngành thuế chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, cơ chế này cũng bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là về tính công bằng và minh bạch.
Thực tế, cách tính thuế không dựa trên phần lợi nhuận ròng khiến người bán bị lỗ vẫn phải nộp thuế tương tự như người lãi lớn. Điều này không chỉ gây thiệt thòi cho người dân có giao dịch không hiệu quả, mà còn tạo ra sự bất hợp lý khi đối xử với mọi giao dịch như thể đều là hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp, trong khi nhiều trường hợp chỉ là nhu cầu chuyển nhượng tài sản cá nhân.
Cách tính thuế dựa trên giá trị tuyệt đối cũng vô tình tạo động lực cho hành vi kê khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế, dẫn đến thất thu ngân sách và bóp méo dữ liệu thị trường vốn là nền tảng để hoạch định chính sách vĩ mô.
Có thể nói, mô hình thuế hiện hành phù hợp trong giai đoạn chuyển tiếp, nhưng về lâu dài cần cải tiến. Nếu không, nó sẽ mâu thuẫn với mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và phát triển bền vững.
- PV: Trong dài hạn, ông nhìn nhận thế nào về khả năng áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ hoặc đánh thuế trực tiếp trên phần lợi nhuận, trong bối cảnh dữ liệu giao dịch bất động sản ngày càng được số hóa?
+ Ông Nguyễn Quang Huy: Việc áp dụng thuế thu nhập dựa trên lợi nhuận và thời gian nắm giữ là một bước tiến tất yếu trong hành trình xây dựng chính sách thuế bất động sản công bằng, hiện đại và mang tính chiến lược.
Để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và thị trường, đồng thời nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, chính sách thuế trong tương lai cần được thiết kế dựa trên ba nguyên lý cốt lõi.
Thứ nhất, đánh thuế theo thu nhập ròng thay vì doanh thu tuyệt đối. Nghĩa là chỉ tính thuế trên phần lợi nhuận thực sự sau khi đã trừ các chi phí hợp lý liên quan đến việc đầu tư, cải tạo, chuyển nhượng. Cách tiếp cận này phản ánh đúng bản chất thu nhập chịu thuế, đảm bảo công bằng giữa các nhóm đối tượng, đồng thời giảm thiểu rủi ro khiếu kiện và gian lận thuế.
Thứ hai, áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản nhằm phân biệt rõ giữa hành vi đầu cơ ngắn hạn và tích lũy dài hạn. Cụ thể, với bất động sản nắm giữ dưới 1 năm, thuế suất trên phần lợi nhuận nên ở mức 20% để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng. Nếu nắm giữ từ 1 đến dưới 3 năm, có thể áp dụng mức thuế 15% để hướng tới ổn định trung hạn. Với các trường hợp nắm giữ từ 3 đến dưới 5 năm, thuế suất giảm còn 10% nhằm khuyến khích tích lũy tài sản bền vững. Đặc biệt, với bất động sản được nắm giữ trên 5 năm hoặc là nhà ở duy nhất của người dân, mức thuế cần được giảm xuống 5% hoặc thậm chí miễn thuế, như một cách thể hiện chính sách an sinh, hỗ trợ những người có nhu cầu ở thực.
Thứ ba, toàn bộ mô hình này cần được vận hành trên nền tảng hạ tầng số đồng bộ, với dữ liệu kết nối liên thông giữa các hệ thống quản lý đất đai, thuế, tài sản và giao dịch. Luật Đất đai 2024 và Chiến lược cải cách thuế đến năm 2030 đã mở ra cơ hội lớn cho việc số hóa toàn diện thị trường bất động sản. Khi có đầy đủ cơ sở dữ liệu, việc tính toán lợi nhuận thực, xác định thời gian nắm giữ, kiểm tra nghĩa vụ thuế… sẽ minh bạch, hiệu quả hơn rất nhiều.
Tóm lại, nếu được chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, dữ liệu và hệ thống quản trị, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một chính sách thuế bất động sản vừa công bằng, vừa khả thi, không chỉ là giải pháp tài khóa, mà còn là đòn bẩy định hướng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
- PV: Theo ông, chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản nên được định hình theo hướng nào để vừa nuôi dưỡng nguồn thu ngân sách, vừa tạo động lực phát triển kinh tế dài hạn và ổn định thị trường?
+ Ông Nguyễn Quang Huy: Thuế chuyển nhượng bất động sản không chỉ là một công cụ tài khóa đơn thuần, mà cần được xem là một đòn bẩy chính sách có vai trò định hướng hành vi thị trường, thúc đẩy tích lũy thực, ngăn chặn đầu cơ và góp phần tạo dựng môi trường ổn định cho người dân sử dụng tài sản vì nhu cầu thực.
Một hệ thống thuế bất động sản nếu được thiết kế khéo léo, hợp lý sẽ mang lại nhiều lợi ích đồng thời tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách mà không gây sốc cho thị trường; bảo vệ người dân không chuyên khi tham gia giao dịch nhà ở; khuyến khích minh bạch hóa, góp phần kiểm soát bong bóng giá và đặt nền móng cho phát triển đô thị bền vững, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để tái cấu trúc hệ thống thuế bất động sản theo hướng văn minh, hiện đại và phát triển bền vững. Việc rút lại đề xuất thuế 20% vừa qua không phải là bước lùi, mà là quyết định mang tính chiến lược nhằm tạo điều kiện cho một tiến trình cải cách dài hơi, vững chắc và phù hợp với thực tiễn hơn.
Với tầm nhìn dài hạn, nếu chúng ta xây dựng được một hệ thống thuế vừa công bằng vừa khả thi, thì đó không chỉ là một thành tựu về mặt kỹ thuật chính sách, mà còn thể hiện tư duy điều hành hiện đại: biết cân bằng giữa điều tiết và phát triển, giữa công bằng và hiệu quả, giữa lợi ích quốc gia và hạnh phúc của từng người dân.
- PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!
