(Thanh tra)- Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, từ nay đến cuối năm 2015, Hà Nội sẽ có khoảng 14.000 căn hộ của 22 dự án (D.A) tiếp tục được mở bán. Trong khi đó, tính riêng số căn hộ còn tồn trong quý I/2015 vừa qua đã lên tới 7.600 căn hộ. Như vậy, từ nay đến cuối năm 2015, thị trường Hà Nội sẽ còn tới hơn 20.000 căn hộ tồn kho với giá trị khoảng 70.000 tỷ đồng.
Mất cân đối giữa cung và cầu
Nguồn cung căn hộ quá lớn từ đầu năm đã khiến thị trường bất động sản (BĐS) phát triển thật sự sôi động. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia dự báo, nguồn cung lớn, trong khi chưa thực sự phù hợp với nhu cầu hiện tại của thị trường đang là mối lo ngại đẩy thị trường BĐS mới hồi phục tiếp tục rơi vào khó khăn trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành bày tỏ, nỗi lo ngại lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là số lượng nguồn cung căn hộ rất lớn trong khi đó giá lại rất cao, từ 30 - 40 triệu/m2. Lấy ví dụ tại TP HCM, ông Đực cho biết chỉ với 3 dự án (D.A) “khổng lồ” gồm: Vincom Tân Cảng, SaLa quận 2 và Masteri quận 2, mỗi D.A có quy mô trên dưới 10 nghìn căn hộ thì tổng số căn hộ lên tới gần 40 nghìn căn. Mỗi căn hộ có giá từ 3 - 4 tỷ đồng, nâng tổng sản phẩm lên tới hơn 100 ngàn tỷ đồng, trong vòng từ nay đến năm 2017 sẽ tung ra thị trường.
Bên cạnh đó, hiện các chủ đầu tư cũng đang bắt đầu đầu tư vào những D.A căn hộ có giá trị khá. Những D.A nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp rất hạn chế. Những căn hộ 700 - 800 triệu đồng bắt đầu vắng bóng trên thị trường. Trong khi đó, sức mua và nhu cầu của người dân ở phân khúc BĐS trung bình hiện đang rất lớn. Sự phát triển mất cân đối này đang dần đẩy thị trường BĐS vào nguy cơ phát triển không ổn định - ông Đực phân tích.
Tại thị trường Hà Nội, qua những tháng đầu năm 2015, đã ghi nhận tại những D.A có vị trí đắc địa như quanh khu vực Trung Hòa - Nhân Chính, Cầu Giấy, Mỹ Đình đã có sự khởi sắc về giá và lượng giao dịch tăng 6 - 8% so với cùng kỳ năm 2014. Ngược lại, các D.A nằm ở các quận xa trung tâm, ngoài vành đai 3 giữ giá khá ổn định do nguồn cung trên thị trường ở phân khúc sản phẩm ngoài đường vành đai 3 khá dồi dào.
Nhận định về việc tăng giá trên thị trường BĐS, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Cty Dịch vụ địa ốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2015 khu vực phía Bắc đã ghi nhận sự khởi sắc tại tất cả phân khúc. Đặc biệt, hầu hết các D.A có vị trí thuận lợi, giá cả hợp lý khi đưa ra thị trường đều được tiêu thụ tốt.
Lý giải về nguyên nhân của việc tăng giá trên thị trường của một số D.A trong thời gian qua, ông Quyết cho rằng, do nhu cầu của khách hàng hiện đang rất lớn, nếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu trúng thực của số đông khách hàng như về diện tích căn hộ, giá cả, vị trí, các gói hỗ trợ lãi suất vay mua nhà. Nhu cầu này đã bị kìm hãm từ giai đoạn thị trường BĐS khủng hoảng từ những năm 2011. Chính vì vậy, đến thời điểm hiện tại, khi thị trường BĐS đã thoát đáy và bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới, những khách hàng này đã vững tin hơn khi quay lại thị trường.
Bài toán nợ xấu chưa có lời giải
Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đã công bố những số liệu khả quan về sự phát triển của thị trường. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho còn khoảng 67.443 tỷ đồng; so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 8.378.856m2 (tương đương 26.969 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 1.637.782m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia nhận định, nợ xấu BĐS vẫn còn hết sức đáng lo ngại. Con số thống kê trên mới chỉ từ các chủ đầu tư D.A, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ D.A, họ đã thanh toán xong tiền, nhưng họ mua là để bán. Vì vậy, nếu chưa bán được đến tận tay người có nhu cầu thực sự thì đó vẫn là hàng tồn.
Bên cạnh đó, trong tổng số hàng tồn kho thì còn nhiều “hàng” khó có thể giải quyết được. Bởi, phần lớn lượng lớn hàng tồn kho mà có “cho không cũng không dám ở” vì ở giữa “đồng không mông quạnh” hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như: Thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, sự hồi phục của thị trường chưa thực sự vững chắc, “sức khỏe” các doanh nghiệp vẫn còn rất yếu cần phải có một quá trình để hồi phục, đặc biệt các doanh nghiệp còn vướng hàng tồn kho.
Trong khi đó, các cơ chế chính sách của Luật Kinh doanh BĐS và Luật nhà ở sửa đổi đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, các nghị định thông tư chưa được công bố, dẫn tới việc áp dụng từ ngày 1/7 còn nhiều khó khăn. Chưa kể đến những quy phạm mới vẫn chưa thực sự đồng bộ, chưa thực sự tạo điều kiện cho doanh nghiệp có những cú bứt phá mạnh để vực dậy thị trường BĐS sau một thời gian đóng băng trong giao dịch.
Đông Dương
