Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã được "giải nén" phần nào khi được bổ sung nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội

Nhờ đó, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đã được "giải nén" phần nào khi được bổ sung nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội từ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ). Tình trạng lệch pha kéo dài nhiều năm giữa cung và cầu bắt đầu được điều chỉnh, dù chưa thể giải quyết triệt để trong ngắn hạn.

Cùng với tái cấu trúc không gian đô thị, năm 2025 cũng đánh dấu một bước chuyển quan trọng về thể chế. Việc thực thi đồng bộ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã từng bước tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, từ phê duyệt dự án, định giá đất đến nghĩa vụ tài chính. Niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư được khôi phục, giúp nhiều dự án "đóng băng" trước đó được tái khởi động, đưa nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh năm 2025 tăng khoảng 40–50% so với năm 2024, mức cao nhất trong ba năm trở lại đây.

Nếu năm 2025 là năm bản lề của quá trình phục hồi, thì năm 2026 được giới chuyên gia kỳ vọng sẽ là giai đoạn thị trường vận hành ổn định hơn, với phân khúc căn hộ đóng vai trò dẫn dắt. Thực tế trong năm 2025 cho thấy, căn hộ chung cư đã trở thành "bệ đỡ" của thị trường, thay thế vai trò dẫn dắt của đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn 2018–2022. Các dự án có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và gắn với hạ tầng giao thông đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 60–90%, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn rất lớn.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh năm 2025 đã tăng gần 57% so với năm 2019. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá chung cư trung bình đạt 91–95 triệu đồng/m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm trước. Trong bối cảnh chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và nhân công đều tăng, mặt bằng giá mới này được dự báo khó có khả năng giảm trong trung hạn.

Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường vẫn nằm ở cơ cấu sản phẩm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết năm 2025 là năm thứ hai liên tiếp TP Hồ Chí Minh không có dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân, tức dưới 40 triệu đồng/m². Phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới, trong khi nhu cầu chủ đạo của thị trường lại tập trung vào nhà ở vừa túi tiền. Mô hình "kim tự tháp đảo ngược" tiếp tục là rủi ro lớn đối với sự phát triển bền vững.

Số liệu từ thực tế thị trường cho thấy trong tổng số gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai tại TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh năm 2025, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% rổ hàng. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền cho nhóm thu nhập trung bình gần như không cải thiện.

Các chuyên gia cho rằng, năm 2026, dòng tiền vẫn sẽ "chọn" bất động sản, nhưng theo hướng thận trọng hơn. Khi các bộ luật mới có hiệu lực và đi vào thực thi, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ tích cực hơn, đặc biệt trong bối cảnh tín dụng dự kiến tăng trưởng mạnh. Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn lớn, bởi đây là phân khúc gắn với nhu cầu thực và an sinh xã hội.

Xu hướng tích cực của thị trường căn hộ sẽ tiếp diễn trong năm 2026, với nguồn cung mới mở rộng và thanh khoản duy trì ở mức vừa phải. Dù thị trường có thể phục hồi chậm hay bật lên nhanh tùy kịch bản, căn hộ vẫn là phân khúc giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu vực ven đô thị lớn, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ.

Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền cần được đẩy mạnh hơn nữa. Khi bài toán an cư cho số đông được giải quyết, thị trường bất động sản không chỉ phục hồi về mặt giao dịch, mà còn thực sự trở thành động lực cho tăng trưởng kinh tế và phát triển đô thị bền vững. Năm 2026, vì thế, sẽ không chỉ là năm của sự phục hồi, mà là phép thử cho khả năng tái cân bằng thị trường, trong đó căn hộ vừa túi tiền giữ vai trò "trụ cột" không thể thay thế.