Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội thời gian qua gần như "giậm chân tại chỗ". Ảnh: HH

Nhiệm vụ cấp thiết

Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sống trong 1.579 nhà chung cư cũ, nhà tập thể. Riêng trong các quận nội thành có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ riêng lẻ cần xây dựng lại.

Đặc biệt, có 6 khu nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại như: Nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Đáng lo ngại là tại những chung cư cấp độ D - có nguy cơ sụp đổ nhưng vẫn còn người dân sinh sống. Đơn cử, tại nhà C8 Giảng Võ, nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng; tập thể Bộ Tư pháp; Nhà A Ngọc Khánh; nhà G6 phường Thành Công; nhà 148-150 Sơn Tây…

Nhà C2, Khu tập thể Kim Liên, Đống Đa xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: HH

Các chung cư trên đều được xây dựng từ năm 1960 đến năm 1999, số ít trước năm 1954, có chiều cao từ 3 - 6 tầng, diện tích dưới 30m2. Do được đưa vào sử dụng đã lâu, nhiều chung cư xuống cấp nghiêm trọng, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, không có diện tích dành cho đỗ xe...

Đứng trước thực tế đó, từ năm 1999, Hà Nội đã đặt ra nhiệm vụ cải tạo chung cư cũ, với mục tiêu đến năm 2015 sẽ "xóa" toàn bộ nhà chung cư cũ. Tuy vây, theo báo cáo của Sở Xây dựng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hết năm 2023 mới chỉ đạt 1,14% kế hoạch, với 19 khu được triển khai cải tạo, xây dựng lại.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng, cho biết, nguyên nhân cơ bản dẫn tới cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội khó triển khai trong thời gian qua đó là do cơ chế chính sách. Trước kia, chúng ta chưa có quy định cụ thể nào về cải tạo chung cư cũ được đưa vào luật, mà chỉ có quy định mang tính khung.

Tại quận Đống Đa có nhiều khu chung cư cũ, người dân tự ý cơi nới, dựng "chuồng cọp" tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn, đặc biệt là phòng cháy, chữa cháy. Ảnh: HH

Những “nút thắt” chủ yếu trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ, theo ông Thành có 4 nội dung chủ yếu: Thứ nhất, là cơ sở pháp lý để lựa chọn đơn vị tư vấn thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; thứ hai, liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư; thứ 3 là chi phí lập quy hoạch tổng thể mặt bằng và cuối cùng là xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Chung quan điểm, Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, khó khăn đầu tiên phải kể đến đó là những bất cập về cơ chế chính sách. Trong đó, có xác định kệ số K để bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Những “nút thắt” trên khiến việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ” suốt 25 năm qua. “Đây là nhiệm vụ cấp thiết chứ không còn là cần thiết nữa”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Gỡ nút thắt

Nhiều năm qua, Chính phủ và Hà Nội đã ban hành nhiều nghị định, quyết định nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Khu tập thể C10, Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân xập xệ, nhếch nhác như "khu ổ chuột". Ảnh: HH

Mới nhất, ngày 23/2/2023, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn đã ký ban hành Quyết định số 1186/QĐ-UBND phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025. Tại quyết định này, thành phố đặt mục tiêu triển khai cải tạo, xây dựng lại 4 khu chung cư cũ có nhà nguy hiểm cấp D (Giảng Võ; Thành Công; Ngọc Khánh; Bộ Tư pháp). Tuy vậy, đến nay đã nửa cuối của năm 2024, việc cải tạo chung cư cũ trên tại Hà Nội vẫn chưa thực hiện được do có nhiều vướng mắc, trong đó, có vướng mắc về pháp lý.

Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1/8) và Luật Thủ đô sửa đổi được Quốc hội thông qua (có hiệu lực từ ngày 1/1/2025) được kỳ vọng "gỡ nút thắt" trong cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2023 đã dành Chương V quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Hai bên hành lang của khu C10, Thanh Xuân Bắc xuống cấp, hư hỏng nặng. Ảnh: HH

Luật cũng bổ sung một loạt cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, kinh doanh diện tích nhà ở còn lại sau khi bố trí tái định cư, kinh doanh dịch vụ thương mại trong phạm vi dự án, vay vốn ưu đãi; được địa phương hỗ trợ ngân sách để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án và hưởng ưu đãi về thuế... Do đó, sẽ gỡ khó trong việc lựa chọn chủ đầu tư.

Đặc biệt, một trong những điểm mới đáng chú ý là Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Ông Bùi Tiến Thành đánh giá, đây là nội dung mới, trước nay chưa từng có. Nội dung này cũng đã được Hà Nội đưa vào Luật Thủ đô. Điều này tạo điều kiện rất thuận lợi để Hà Nội chỉnh trang đô thị, nhất là ở khu phố cổ, cải tạo chung cư cũ.

Khu tập thể C1, phường Thanh Xuân Bắc cũng xuống cấp, người dân ở đây đều cơi nới "chuồng cọp". Ảnh: HH

Cùng với Luật Nhà ở, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 98 hướng dẫn về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tại đây, Chính phủ đã cho phép doanh nghiệp thu gom các tòa chung cư cũ nhỏ lẻ, không đủ điều kiện để cải tạo, xây dựng lại riêng biệt do các hạn chế quy hoạch về chiều cao, dân số. Quy định này cũng được hiện thực hoá tại Luật Thủ đô.

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm chia sẻ, khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ trước kia là cải tạo từng tòa nhà một, nhưng theo Luật Thủ đô thì Hà Nội sẽ thực hiện cải tạo chung cư cũ theo từng khu. Với các nhà chung cư cũ nhỏ lẻ, chủ đầu tư thực hiện cải tạo được quy gom trong quá trình cải tạo, xây dựng mới.

Theo Luật Thủ đô, Hà Nội cũng được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Hi vọng, với những điểm mới có tính đột phá trong quy định của pháp luật sẽ là lời giải cho "bài toán" cải tạo chung cư cũ của Hà Nội thời gian tới. Ảnh: HH

Đặc biệt, Luật Thủ đô cũng cho phép, trong trường hợp không chọn được chủ đầu tư cải tạo các khu chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội sẽ vào cuộc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu tập thể cũ, lấy tiền đấu giá đất để giải phóng mặt bằng, tái định cư, tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở thích hợp. Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, quy định này sẽ tạo đột phá mới trong cải tạo chung cư cũ của Hà Nội.

Với hành lang pháp lý thuận lợi như vậy, ông Bùi Tiến Thành cho biết, Hà Nội đang chỉ đạo quyết liệt các sở, ngành tham mưu ban hành các cơ chế, chính sách để thời gian tới khi Luật Thủ đô có hiệu lực thì thực hiện ngay tại các quận, huyện.

Hi vọng, với những điểm mới có tính đột phá trong quy định của Luật Nhà ở 2023, Nghị định 98 và Luật Thủ đô sửa đổi sẽ là lời giải cho "bài toán" cải tạo chung cư cũ của Hà Nội trong thời gian tới.