Nhiều dự án BĐS đã tạo ra sức ép cho cuộc sống đô thị tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: GT

Làm liều  

Hàng loạt kết luận của Thanh tra Chính phủ đã làm lộ sáng các chiêu thức biến hóa đất Nhà nước, phá vỡ quy hoạch, tiềm ẩn nguy cơ ô nhiễm đô thị… khi thị trường BĐS bị các DN thực hiện theo kiểu “liều ăn được nhiều”. Hậu quả là lợi nhuận rơi vào túi DN và các nhóm lợi ích, còn ngân sách Nhà nước bị thất thu. Lợi ích của cộng đồng mà cụ thể là người có thu nhập thấp, người làm công ăn lương không được đáp ứng.

Điều này là một sự thật cần được nhìn nhận một cách đầy đủ để có giải pháp quản lý phù hợp vì hầu hết các tờ trình, các đề án do DN đề xuất để có thể triển khai dự án BĐS đều ghi rõ mục đích là đáp ứng nhu cầu nhà ở của người lao động, người dân địa phương, nhưng khi dự án thành hình thì chỉ thấy bóng dáng của kẻ đầu cơ, người có thu nhập cao.

Thị trường BĐS tại TP Hồ Chí Minh là minh chứng rõ ràng nhất của sự phát triển lệch hướng, bất chấp quy định pháp luật khi địa phương này đã vận dụng cơ chế phân cấp không minh bạch khi xét duyệt, cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật. Nhiều cán bộ sai phạm đã bị khởi tố, bắt giam, một phần tài sản Nhà nước đã được thu hồi sau thanh tra. Tuy nhiên, hàng ngàn tỷ đồng tiền sử dụng đất tại nhiều dự án BĐS của các tập đoàn có tên tuổi vẫn là số nợ lớn mà ngân sách địa phương chưa thu hồi được. Ngược lại, mật độ giao thông đô thị, môi trường sống của cộng đồng bị ảnh hưởng nghiêm trọng vì hàng trăm dự án nhà ở được phê duyệt sai quy hoạch.

Trên cơ sở kiến nghị của Thanh tra Chính phủ, sau khi xem xét đầy đủ các vấn đề có liên quan, Thủ tướng Chính phủ đã giao các bộ, ngành hoàn chỉnh các quy định pháp luật để bảo đảm thị trường nhà đất phát triển bền vững, minh bạch. Một trong các nội dung được siết chặt để bảo đảm ngân sách thu đúng, thu đủ là DN muốn thực hiện dự án BĐS thì phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp. Đây là điểm mới và sẽ hạn chế được các DNBĐS “tay không bắt giặc” khi giúp sàng lọc được các chủ đầu tư có đủ điều kiện để triển khai dự án đúng tiến độ, đúng quy hoạch thay cho hiện tượng DN sử dụng quan hệ riêng để xin chủ trương phân lô bán nhà trên đất nông nghiệp, đất chưa hợp pháp, sau đó thu tiền của khách hàng rồi mới thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai. Điều này cũng sẽ bảo đảm không xảy ra hiện tượng DN tư nhân bắt tay với cán bộ biến chất trục lợi nhà đất công như đã và đang được Thanh tra Chính phủ, Bộ Công an phối hợp xử lý.

Nhiều dấu hỏi

Ngay đầu năm 2019, một làn sóng thông tin xuất hiện dày đặc trên nhiều trang thông tin điện tử rằng, nếu bắt DNBĐS phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp mới được làm dự án nhà ở thương mại thì sẽ ảnh hưởng bất lợi đến thị trường nhà đất. Thậm chí, có giám đốc DN đã mạnh miệng tuyên bố, quy định này sẽ tạo ra cách hiểu tùy ý của cơ quan quản lý Nhà nước, xung đột với quy định khác.

Quy định về đất ở hợp pháp sẽ hạn chế hiện tượng nhà cao tầng mọc trên đất nông nghiệp. Ảnh: GT

Xét về mặt pháp lý thì Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực ít nhất đã 4 năm (2014). Còn trước đó dự thảo luật này đã được công khai đến tất cả các tổ chức, cá nhân. Về thực tiễn thì quy định “đất ở hợp pháp”sẽ giúp “gạn đục, khơi trong” thị trường BĐS chưa thực sự minh bạch, giúp dòng tiền hợp pháp đi đúng hướng. Lý do là DN khi thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ tính toán lời lãi để quyết định có đầu tư hay không, điều này hoàn toàn đáp ứng được yêu cầu “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” được quy định trong Luật Nhà ở.

Nếu nhìn nhận một cách công tâm, khách quan, vì sự phát triển lành mạnh thị trường BĐS thì từng DN sẽ biết “liệu cơm, gắp mắm” khi muốn trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Thế mà, nhiều ông chủ lớn lại đi sâu vào câu chuyện rằng nếu buộc DN phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp thì mới được chỉ định làm chủ đầu tư là không phù hợp, sẽ làm thị trường BĐS bị ảnh hưởng. Nhiều chủ DN lại viện dẫn, phần đất làm đường nội bộ, đất cây xanh của dự án không phải là đất ở nên không cần bắt buộc DN phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp.

Sự thật của cách lý luận này thể hiện tư duy “ăn xổi” của các DNBĐS. Và thực tế là quy định pháp lý về nhà ở đã ban hành cách đây tương đối lâu. Tuy nhiên, thời điểm đó các DNBĐS vẫn thực hiện dự án theo tư duy cũ là bán nhà, bán nền trước rồi sau đó mới hoàn chỉnh thủ tục, hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hay có nhiều tập đoàn BĐS sử dụng chiêu thức liên doanh, liên kết với DN nhà nước có quỹ nhà đất tại các vị trí đắc địa để xin cơ chế chỉ định làm dự án nhà ở với nguồn lợi thu được là khổng lồ nên không quan tâm đến quy định này. Chỉ đến khi các sai phạm trong quản lý nhà đất, quản lý quy hoạch đô thị bị xử lý mạnh tay, thậm chí, nhiều cán bộ lãnh đạo UBND TP Hồ Chí Minh, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường bị khởi tố, bắt giam thì chủ các DN mới giật mình lo sợ.

Cũng chỉ đến khi cơ quan quản lý Nhà nước tiến hành tổng kiểm tra các hồ sơ dự án BĐS và đề nghị tạm ngừng phê duyệt để DN hoàn chỉnh nghĩa vụ theo quy định, trong đó có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, thì các DN lại chọn giải pháp kêu than là bị các cơ quan Nhà nước làm khó!

Giáng Thăng