Thị trường thiếu vắng phân khúc nhà ở thứ cấp, ảnh minh hoạ

Phân khúc bình dân, giá rẻ gần như “tuyệt chủng”

Năm 2023, căn hộ tại Dự án Masteri West Heights được môi giới rao bán với giá 51 triệu đồng/m2, thì nay tăng lên 62 triệu đồng/m2 (tăng 22%). Một dự án khác là Moonlight 1 An Lạc có giá bán vào năm trước chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2, thì nay vọt lên tới 50 triệu đồng/m2 (tăng 67%).

Trên thị trường sơ cấp, giá bán chung cư cũng liên tục lập đỉnh mới. Chỉ sau khoảng một năm, giá căn hộ tại Royal City đã tăng từ 47 triệu đồng/m2 lên 63 triệu đồng/m2 (tăng 34%). Thậm chí, HH1 Linh Đàm - dự án vướng phải lùm xùm pháp lý - cũng chứng kiến đà tăng “phi mã”, từ mức 24 triệu đồng/m2 lên 31 triệu đồng/m2 (tăng 29%).

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những nguyên nhân khiến giá chung cư tăng cao là nguồn cung đang trong tình trạng khan hiếm. Các chủ đầu tư có sẵn hàng đã tận dụng giai đoạn này để đẩy giá bán, từ đó tối đa hóa lợi nhuận. Bên cạnh đó, những khoản chi phí đầu vào như phí sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng, tiền thuê nhân công… cũng đang tăng lên, khiến giá nhà khó lòng “hạ nhiệt”.

Ngoài ra, số tiền trung bình 56 triệu đồng/m2 cũng là kết quả của việc cơ cấu phân khúc đang có sự chênh lệch lớn. Theo CBRE (Công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản), trong năm nay, Hà Nội dự kiến chào đón thêm 12.000 căn hộ mở bán mới, tăng gần 20% so với năm 2023. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp. Mặt khác, phân khúc bình dân, giá rẻ gần như sẽ “tuyệt chủng”. Điều này có thể khiến mức giá trung bình căn hộ tăng thêm 10% so với năm 2023.

Khó khăn về mặt pháp lý

Theo các chuyên gia kinh tế, sự vắng bóng các dự án mới đang là nguyên nhân gây ra “cơn sốt” cho phân khúc chung cư, vấn đề này chiếm tới 70% khó khăn của ngành bất động sản.

Mới đây, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc trực tiếp với UBND TP Hà Nội, cùng nhiều doanh nghiệp địa ốc để nắm bắt, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc pháp lý. Nỗ lực trên đã được đền đáp phần nào, khi 404 dự án trên địa bàn thành phố đã được gỡ vướng. Dẫu vậy, Hà Nội vẫn còn 246 dự án đang “xếp hàng”, chờ được xử lý.

Chưa dừng lại ở đó, phía cơ quan quản lý cùng các doanh nghiệp vẫn đang “đau đầu” với bài toán định giá đất. Nhiều đơn vị do dự, chần chừ, thậm chí là né tránh tham gia công tác định giá, nên vô hình trung, ảnh hưởng đến quá trình giải phóng mặt bằng, phát triển dự án.

Về cơ cấu phân khúc, kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước trong giai đoạn 2021 - 2030 là nước đi quyết liệt của Chính phủ trong việc kéo phân khúc giá rẻ trở lại bản đồ địa ốc. Tuy nhiên, tiến độ thực thi của kế hoạch đang là một vấn đề đáng quan ngại.

Theo Bộ Xây dựng, Hà Nội là một trong những địa phương có số lượng đăng ký nhà ở xã hội hình thành trong năm 2024 ở mức thấp, với chỉ 1.181 căn, bằng 1/3 so với TP HCM.

Theo lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn, quy trình xét duyệt thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn phức tạp và mất nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, mức lợi nhuận tối đa mà doanh nghiệp nhận về chỉ vỏn vẹn 10%.

Có thể thấy, tất cả khó khăn trên đều xuất phát từ những bất cập trong chính sách. Đây chính là lý do Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, trình Quốc hội xem xét cho phép Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực ngay từ ngày 1/7, sớm hơn 6 tháng so với dự kiến. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực thị trường kể từ ngày 1/1/2025.

Không chỉ vậy, Hà Nội cũng đang tự tìm đường giải vây cho vấn đề nhà ở. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô đã cạn kiệt, HĐND Thành phố đã thông qua Đồ án Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Trong đó, đáng chú ý là định hướng xây dựng 4 thành phố trực thuộc.

Kế hoạch này sẽ tạo ra các cơ chế, chính sách đặc thù để địa phương có thể đẩy nhanh phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từ đó thu hút người dân chuyển đến sinh sống. Khi sức cầu trong nội đô giảm xuống, mặt bằng giá chung cư sẽ được điều chỉnh lại theo cung - cầu thị trường.