Chuyên gia: Sau “đại tái thiết” đô thị, bất động sản Hà Nội có thể tăng giá phi mã như Thượng Hải

Theo chuyên gia, việc bất động sản gia tăng giá trị sau các cuộc “đại tái thiết” là kết quả của chất lượng sống được nâng cao và chính đô thị đó được tối ưu hóa giá trị, chứ không phụ thuộc vào việc mở rộng cơ học diện tích. Đó là lý do giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần sau 25 năm tái quy hoạch, và Hà Nội được dự báo không nằm ngoài quy luật này.

Giá nhà Thượng Hải tăng 13 lần sau 25 năm tái quy hoạch

Quy hoạch đang trở thành một trong những yếu tố tác động mạnh nhất đến quyết định mua bán bất động sản. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người mua, người bán và 67% môi giới đánh giá yếu tố này tác động lớn đến thị trường.

Chia sẻ tại sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026”, diễn ra sáng 16/7, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, việc đào đường, di dời dân cư hay tổ chức lại các khu chức năng không phải là sự xáo trộn bộc phát. Đây là quá trình khó tránh khỏi khi hạ tầng cũ xuống cấp, mật độ dân số vượt khả năng chịu tải và không gian phát triển của thành phố ngày càng bị thu hẹp.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, chia sẻ bài học tái quy hoạch đô thị từ Thượng Hải và Seoul.

Áp lực này đang thể hiện rõ tại Hà Nội, nơi mật độ dân số đang tăng lên chóng mặt. Đơn cử, mật độ khu vực Đống Đa hiện khoảng 40.000 người/km², Thanh Xuân khoảng 33.000 người/km².

Bên cạnh sức ép dân số, thành phố còn có hơn 2.000 chung cư và nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1960-1980.

Sự dồn nén này khiến hệ thống giao thông, môi trường của Thủ đô đang ngày càng quá tải và làm suy giảm chất lượng sống của người dân.

Để giải quyết bài toán này, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành tuyến Vành đai 1, khép kín Vành đai 2.5 và Vành đai 3.5 trong giai đoạn 2026-2027.

Cùng với đó, 5 tuyến metro dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2030 sẽ là bộ khung xương sống cho cấu trúc đô thị đa cực với 9 cực phát triển và 9 trung tâm lớn.

Ông Quốc Anh cho rằng, cách tiếp cận này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái thiết Thượng Hải (Trung Quốc). Từ thập niên 1990, thành phố này đã triển khai “kế hoạch 365” di dời khoảng 745.000 hộ dân trong vòng 14 năm.

Song song với việc chỉnh trang khu vực cũ, Thượng Hải hình thành các trung tâm mới như Phố Đông, Hồng Kiều và đưa nhiều trường đại học ra ngoại thành để phát triển Đô thị Đại học Song Giang.

Kết quả của quá trình kéo dài nhiều thập niên không chỉ thể hiện ở diện mạo đô thị. Quy mô GDP của Thượng Hải tăng hơn 53 lần, trong khi mật độ dân cư tại khu vực lõi giảm mạnh. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá bất động sản toàn thành phố đã tăng khoảng 13 lần trong chu kỳ tái cấu trúc kéo dài 25 năm.

“Việc gia tăng giá trị bất động sản không phụ thuộc vào việc mở rộng cơ học diện tích đô thị, mà nằm ở việc tái quy hoạch để nâng cao chất lượng sống và tối ưu hóa giá trị thương mại của chính đô thị đó” ông Quốc Anh phân tích.

Sau tái quy hoạch và tái thiết đô thị, mặt bằng giá bất động sản Thượng Hải tăng khoảng 13 lần.

Kinh nghiệm từ Thượng Hải cho thấy, Hà Nội đang đi đúng hướng khi đồng thời phát triển hạ tầng, việc làm và dịch vụ. Khi các yếu tố này được triển khai đồng bộ, những cực đô thị mới sẽ đủ sức thu hút dân cư, giảm áp lực cho nội đô và từng bước thiết lập mặt bằng giá bất động sản mới.

Tư duy nhà ở thay đổi: Gần 70% người mua hướng tới vùng ven

Quá trình tái thiết song hành cùng đầu tư hạ tầng đồng bộ đang làm thay đổi hướng phát triển nguồn cung và lựa chọn nơi ở của người dân Hà Nội. Trước năm 2017, khoảng 90% nguồn cung tập trung tại khu vực trung tâm. Những năm gần đây, thị trường mở rộng mạnh về phía Đông, phía Tây và Tây Bắc, gắn với sự hình thành của các khu đô thị quy mô lớn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực của Batdongsan.com.vn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không còn chủ yếu xuất phát từ nhu cầu tìm nhà giá thấp. Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến môi trường sống, thời gian di chuyển và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

“Quy hoạch đang là kim chỉ nam dẫn dắt dòng tiền”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, hạ tầng và chất lượng sống đang dẫn dắt xu hướng dịch chuyển dân cư ra ngoài trung tâm.

Theo vị chuyên gia, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng kết nối thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy tư duy “phải ở trung tâm” đã thay đổi. Khoảng 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3 - 5 năm tới. Người mua sẵn sàng ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối trung tâm cũng thuận tiện nhờ mạng lưới hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Người mua nhà ưu tiên thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích đồng bộ và sẵn sàng trả thêm cho bất động sản có kết nối tốt

Song, chuyên gia khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần thẩm định kỹ trước khi xuống tiền. Không phải tất cả bất động sản gần hạ tầng đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự phải nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, chủ đầu tư uy tín, tiện ích đồng bộ, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.