Một số căn hộ cao cấp ở Hà Nội đang được rao bán với giá tiệm cận biệt thự. Ảnh: C.V

Diễn biến này phản ánh xu hướng phân hóa mạnh mẽ trong thị trường bất động sản quý II/2025.

Chung cư “đấu giá” với biệt thự

Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II/2025 cho thấy, mặt bằng giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục xu hướng đi ngang nhưng neo ở mức rất cao. Riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đều ghi nhận mức giá căn hộ trung bình cao nhất trong gần một thập kỷ qua.

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước. TP Hồ Chí Minh thậm chí còn cao hơn, với mức trung bình 89 triệu đồng/m². Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sự vươn lên mạnh mẽ của phân khúc chung cư cao cấp, khi giá bán đã tiệm cận, thậm chí vượt nhiều biệt thự, liền kề tại cùng địa bàn.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, một số dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội có giá rao bán gây choáng. Dự án Noble Crystal đang rao bán ở mức 160 - 270 triệu đồng/m², The Nelson Private Residences trong khoảng 120 - 180 triệu đồng/m², The Matrix One và Endless Skyline West Lake cùng dao động trong khoảng 120 - 150 triệu đồng/m².

Trong khi đó, nhiều biệt thự, liền kề tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá cao, nhưng không còn vượt trội. Đơn cử, Vinhomes Thăng Long có giá rao bán khoảng 172 -181 triệu đồng/m², khu đô thị mới Dịch Vọng khoảng 270 - 283 triệu đồng/m², Jade Square khoảng 265 - 271 triệu đồng/m², HDI Homes Vũ Phạm Hàm từ 310 - 320 triệu đồng/m², và Vinhomes Global Gate (Đông Anh) từ 300 - 350 triệu đồng/m².

Theo đánh giá của giới phân tích, chênh lệch không quá lớn giữa giá căn hộ cao cấp và biệt thự cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân tầng giá rõ rệt, trong đó người mua sẵn sàng trả giá cao cho vị trí, tiện ích và pháp lý minh bạch, bất kể loại hình sản phẩm.

Giao dịch bất động sản tăng vọt, tồn kho chung cư vẫn tăng 40%

Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận 157.021 giao dịch bất động sản thành công, tăng 116,6% so với quý I/2025 (134.634 giao dịch). Trong đó, giao dịch đất nền chiếm áp đảo với 122.560 lượt, tăng 121,3% so với quý trước và gần bằng mức cùng kỳ năm 2024.

Phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ cũng có 34.461 giao dịch, bằng 102,61% so với quý I và tăng mạnh 133,1% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng theo Bộ Xây dựng, giá thứ cấp tại các khu dự án đã bàn giao hoặc có hạ tầng phát triển tiếp tục tăng, dù biên độ không lớn. Những yếu tố như khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng, và quy trình pháp lý còn chậm được cho là nguyên nhân khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.

Đáng chú ý, dù giao dịch khởi sắc, lượng tồn kho bất động sản vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong quý II. Cụ thể, cả nước còn khoảng 25.294 căn/nền tồn kho, trong đó chung cư 3.287 căn (tăng 40,5% so với quý I), nhà ở riêng lẻ 10.290 căn (tăng 9%), đất nền 11.717 nền (gần như không thay đổi so với quý I)

Tồn kho chung cư tăng mạnh nhất, cho thấy phân khúc này vẫn chưa đạt được điểm cân bằng cung cầu. Bộ Xây dựng đánh giá, phần lớn lượng tồn kho tập trung tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, hoặc chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định mới.