(Thanh tra) - Dữ liệu thống kê cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2025, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 2.064 đơn vị, tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng hiếm thấy trong bối cảnh thị trường địa ốc vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý, thanh khoản và tâm lý người mua.
Theo các chuyên gia, gia tăng số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới phản ánh phần nào niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp vào triển vọng phục hồi của thị trường, nhất là khi hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã bắt đầu có hiệu lực từ tháng 8/2024. Những thay đổi về hành lang pháp lý được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, giúp cải thiện nguồn cung và tạo ra sân chơi minh bạch hơn.
Tuy nhiên, cũng không loại trừ khả năng đây chỉ là bước đi đón đầu của các doanh nghiệp trước kỳ vọng chính sách, khi thực tế thị trường vẫn còn nhiều yếu tố chưa ổn định. Lãi suất vay mua nhà dù giảm nhưng sức mua chưa phục hồi mạnh. Thanh khoản vẫn tập trung ở một số phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu mua để ở vẫn còn yếu. Do đó, việc doanh nghiệp thành lập mới tăng là tín hiệu tích cực nhưng chưa đủ để khẳng định thị trường đã phục hồi thực chất. Diễn biến nửa cuối năm 2025 sẽ là phép thử quan trọng, khi các yếu tố như hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu thực tiếp tục định hình lại cục diện thị trường bất động sản.
Doanh nghiệp trở lại, giao dịch tăng tốc
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong 5 tháng đầu năm 2025, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động tiếp tục tăng trưởng. Cụ thể, cả nước có 2.064 doanh nghiệp đăng ký mới, tăng 13%, và 2.123 doanh nghiệp quay trở lại thị trường, tăng 39% so với cùng kỳ năm 2024.
Bên cạnh đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã phục hồi rõ nét từ quý 1/2023 đến nay. Các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng tín dụng dự kiến đạt 16% trong năm 2025 và mặt bằng lãi suất vay mua nhà tiếp tục xu hướng giảm, đang góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn và thúc đẩy nhu cầu mua ở, đầu tư.
Đáng chú ý, loạt chính sách pháp luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024, tạo nền tảng pháp lý minh bạch hơn, kỳ vọng tháo gỡ nhiều vướng mắc và từng bước chuyên nghiệp hóa thị trường.
Báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường không chỉ phục hồi về lượng giao dịch mà còn ghi nhận sự thay đổi trong hành vi người mua. Trong bối cảnh kinh tế số và đổi mới sáng tạo trở thành động lực phát triển, bất động sản đứng trước yêu cầu tái cấu trúc tư duy, thích ứng với môi trường kinh doanh hiện đại và cạnh tranh hơn.
Đặc biệt, năm 2025 chứng kiến bước ngoặt quan trọng về điều chỉnh địa giới hành chính tại một số tỉnh, thành. Việc sáp nhập đơn vị hành chính mở ra không gian phát triển mới, hình thành các vùng tăng trưởng quy mô lớn. Theo đó, nhu cầu quy hoạch đô thị, phát triển các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp - dịch vụ hiện đại và đồng bộ dự báo sẽ tăng mạnh.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, chất lượng thị trường hiện vẫn chưa cao, khi nhiều khu vực vẫn bị thao túng, dẫn đến tình trạng giá ảo. Tại một số địa phương, dự án mọc lên tràn lan nhưng quy hoạch kém chất lượng, dẫn tới cảnh hoang hóa, lãng phí nguồn lực. Mặt bằng giá bị đẩy lên cao, càng làm người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.
Dữ liệu thống kê của VARS cho thấy, tính đến hết quý I/2025, thị trường chỉ có khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, giảm một nửa so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, 58% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tăng 11% so với cùng kỳ. Điều này tiếp tục phản ánh sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, khi thị trường vẫn nghiêng về phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng đầy đủ.
Phục hồi nhưng phân hóa sâu sắc
Theo các chuyên gia phân tích tại Chứng khoán NH Việt Nam (NH Securities), thị trường bất động sản đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực từ năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, sự cải thiện tại một số địa phương như TP Hồ Chí Minh vẫn còn hạn chế do tiến độ tháo gỡ pháp lý chậm hơn so với kỳ vọng. Giao dịch tăng trở lại nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục gặp khó do chênh lệch giá và khả năng chi trả.
NH Securities nhận định, ba yếu tố nền tảng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong năm 2025. Thứ nhất là hành lang pháp lý được hoàn thiện, với các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ tháng 8/2024, kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý và mở khóa nguồn cung. Thứ hai là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, hỗ trợ khả năng tiếp cận vốn của người mua và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp. Thứ ba là hạ tầng giao thông và đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, tạo động lực phát triển các khu vực vùng ven và nâng cao giá trị bất động sản tại các dự án có kết nối hạ tầng tốt.
Về kết quả kinh doanh, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã cải thiện trong năm 2024, song mức độ phục hồi có sự phân hóa rõ nét. Nhóm doanh nghiệp có quỹ đất sạch, dự án hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng bàn giao đang ghi nhận kết quả khả quan hơn, trong khi các doanh nghiệp vẫn trong quá trình tái cấu trúc tiếp tục đối mặt với khó khăn.
NH Securities dự báo, doanh thu toàn ngành sẽ tiếp tục phục hồi trong năm 2025, nhờ việc bàn giao các dự án tồn kho và sẵn sàng khai thác. Tuy nhiên, do lượng người mua trả tiền trước chưa phục hồi mạnh, tốc độ tăng trưởng nửa đầu năm vẫn ở mức khiêm tốn. Động lực tăng trưởng rõ nét hơn được kỳ vọng sẽ xuất hiện vào cuối năm 2025 và năm 2026, khi các dự án mới được cấp phép từ năm 2024 bắt đầu ghi nhận doanh thu. Xu hướng phân hóa thị trường sẽ ngày càng rõ rệt, phản ánh sự khác biệt về chất lượng quỹ đất, tiến độ pháp lý và năng lực triển khai dự án của từng chủ đầu tư.
Nhận định về xu hướng thời gian tới, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới với sự bùng nổ nguồn cung ở quy mô lớn, thậm chí ở mức độ “rất khủng khiếp”.
Theo ông Vũ, sau nhiều năm khan hiếm nguồn cung khiến giá nhà bị đẩy lên cao, thị trường đang bước vào chu kỳ đảo chiều. Việc hàng loạt dự án đồng loạt mở bán, đặc biệt sau khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, sẽ tạo ra trạng thái dư thừa sản phẩm thay vì khan hiếm như trước đây.
“Chúng ta sẽ sống trong thời kỳ thừa nguồn cung bất động sản. Trước đây, nguồn cung khan hiếm khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, bây giờ sẽ đảo ngược. Khi nguồn cung dư thừa, thị trường sẽ trở về giá trị thực”, ông Vũ nhận định.
Theo các chuyên gia, nếu kịch bản này xảy ra, thị trường sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh về giá, thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém và hướng tới nhu cầu thực. Tuy nhiên, việc cân bằng cung - cầu và kiểm soát chất lượng sản phẩm vẫn là bài toán lớn, đòi hỏi sự chủ động từ doanh nghiệp và sự giám sát hiệu quả của cơ quan quản lý.
PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng, nhận định Việt Nam vừa thoát khỏi “vòng kim cô” sau 40 năm bị trói buộc trong tư duy kinh tế cũ. Việc chính thức xác lập vai trò kinh tế tư nhân là động lực trung tâm từ năm 2025 được ông đánh giá là bước ngoặt lịch sử, mở ra cơ hội xây dựng môi trường kinh doanh bình đẳng, không phân biệt đối xử và không hình sự hóa hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, ông Thiên cũng thẳng thắn chỉ ra những nghịch lý đang tồn tại. Trong khi nền kinh tế vẫn duy trì tăng trưởng tích cực, nhiều lĩnh vực then chốt như thể chế, hạ tầng và môi trường kinh doanh lại chưa theo kịp, gây ra tình trạng “đầu tàu” kinh tế như TP.HCM tăng trưởng chậm hơn cả “toa tàu”.
Bất động sản, theo ông, vốn là thị trường chứa đựng nhiều nghịch lý và sẽ là lĩnh vực chịu tác động mạnh từ tiến trình cải cách. Nếu thể chế được tháo gỡ thực chất, môi trường cạnh tranh bình đẳng được thiết lập, bất động sản hoàn toàn có thể bùng nổ với tốc độ tăng trưởng hai con số. Tuy nhiên, ông cảnh báo, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nguy cơ đổ vỡ lớn nếu thiếu quản lý kịp thời và hiệu quả.
Để thích ứng với bối cảnh mới, ông Thiên khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần nhanh chóng thay đổi mô hình quản trị, chủ động đón đầu xu hướng chuyển đổi số và phát triển bất động sản xanh. Đây không chỉ là yêu cầu tất yếu trong quá trình hội nhập quốc tế, mà còn là yếu tố sống còn để nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển bền vững.
