(Thanh tra) - Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý III/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê, trong đó căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt đà phục hồi của toàn thị trường, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven.
Cầu mua tăng trở lại, trong khi cho thuê hạ nhiệt
Sau thời điểm quý II/2025 nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trong quý III nhanh chóng phục hồi. Căn hộ chung cư trở thành tâm điểm với lượng tìm kiếm tăng mạnh, còn phân khúc nhà phố, nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận lượng quan tâm tăng từ 11 – 22% so với đầu năm.
Trái ngược, thị trường cho thuê lại có xu hướng chững lại sau tháng Ngâu. Phân khúc phòng trọ, nhà trọ giảm từ 8 – 24% lượng tìm kiếm so với tháng trước, phản ánh nhu cầu ngắn hạn đang hạ nhiệt sau giai đoạn cao điểm.
Khảo sát môi giới quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực: gần 90% môi giới đánh giá thị trường “từ trung bình đến tốt”, trong đó 25% cho rằng “tốt” và 4% “rất tốt”. Chỉ 12% nhận định sức hấp thụ còn yếu.
Về triển vọng thị trường trong quý 4, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, trong đó 17% kỳ vọng tăng trưởng mạnh. Khoảng một phần ba cho rằng thị trường sẽ duy trì ổn định, và chỉ 6% bày tỏ lo ngại về khả năng suy giảm.
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới với 36% lựa chọn, tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng hay biệt thự chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.
Chung cư dẫn dắt xu hướng, dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven
Dữ liệu thị trường quý III/2025 từ Batdongsan.com.vn phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven, nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng và hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Thị trường bất động sản TP.HCM cũng đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng, với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau khi thông tin về việc sáp nhập đơn vị hành chính được công bố, TP.HCM mới chứng kiến sức bật mạnh mẽ khi giá rao bán trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2 - mức cao nhất trong hai năm qua. Cùng với đó, chỉ số mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới, phản ánh tâm lý lạc quan và kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.
Cụ thể, trong quý III vừa qua, loại hình chung cư cũng ghi nhận sự chuyển động tích cực. Tại TP.HCM cũ, giá bán trung bình trong quý II/2025 đạt 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so với đầu năm 2023; trong khi Bình Dương tăng mạnh 30%, lên 41 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm tại hai khu vực này tăng lần lượt 19% và 48%, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư đang cùng trở lại. Ở chiều ngược lại, Bà Rịa – Vũng Tàu dù giá nhích nhẹ nhưng vẫn chưa thu hút được lực cầu mới, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các địa phương vệ tinh.
Xét riêng trong nội đô TP.HCM, chung cư khu vực trung tâm tiếp tục dẫn dắt thị trường. Phân khúc hạng sang tập trung ở Quận 1 duy trì mức giá cao nhất, khoảng 222 triệu đồng/m2, tăng 39% trong hai năm. Tuy nhiên, điểm sáng đáng chú ý nằm ở TP. Thủ Đức, nơi giá chung cư đã tăng từ 32–48% kể từ đầu 2023, đặc biệt tại các khu vực quận 2, quận 9 và trung tâm Thủ Đức. Hạ tầng đồng bộ, quy hoạch đô thị hiện đại và vai trò “thành phố trong thành phố” đã giúp Thủ Đức trở thành cực tăng trưởng mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trung – dài hạn.
Tại các tỉnh giáp ranh, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có sự chuyển biến rõ rệt. Giá chung cư ở Vũng Tàu tăng 12% lên 45 triệu đồng/m2, trong khi Thuận An và Dĩ An tăng từ 6–8%. Đặc biệt, Thủ Dầu Một ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 5,1% – cao nhất khu vực, gấp đôi so với TP.HCM cũ. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đầu tư cho thuê đang dịch chuyển dần về các khu vực lân cận, nơi giá còn “mềm” và tỷ suất sinh lời thực tế hấp dẫn hơn.
Về tổng nguồn cung căn hộ các dự án đang mở bán, các khu vực vùng ven tiếp tục đóng vai trò chủ lực. Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13.000 căn hộ mới mỗi khu vực, mức giá phổ biến từ 40–60 triệu đồng/m2; trong khi TP. Thủ Đức có khoảng 11.800 căn, nhưng giá cao hơn, dao động 80–120 triệu đồng/m2. Việc nguồn cung tập trung dọc các tuyến giao thông chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến metro cho thấy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh đang được hiện thực hóa rõ nét.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi vững chắc sau thời gian trầm lắng.
“Nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá bán tiếp tục tăng nhưng nhu cầu có phần hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và chung cư vẫn là nhóm dẫn dắt thị trường,” ông Tuấn nhận định.
