Nhiều chuyên gia nhận định, trong năm 2016 chưa xảy ra tình trạng bong bóng BĐS. Ảnh: Bảo Trâm

Theo nghiên cứu và tổng kết từ thực tiễn của HoREA, việc nhận thấy các điều kiện khách quan và chủ quan làm phát sinh bong bóng BĐS là khi nền kinh tế đất nước phát triển quá nóng dẫn đến khả năng kiếm tiền nhanh, nhiều và mua BĐS như là phương thức bảo toàn giá trị nguồn tiền kiếm được; Nhà nước buông lỏng chính sách tài khóa, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và không kiểm soát được dòng tiền vay sử dụng sai mục đích; có sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS, chủ yếu là phân khúc BĐS cao cấp; có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS, đi đôi với tình trạng tăng giá BĐS bất hợp lý; có sự xuất hiện của những nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo các đợt sóng liên tục trên thị trường BĐS; thiếu sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án BĐS thông qua các công cụ như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho biết, đối chiếu nghiên cứu với thực tế thị trường BĐS năm 2015 và xu thế phát triển năm 2016, thì nền kinh tế toàn cầu tiếp tục suy thoái, giá dầu giảm mạnh tác động đến nước ta, chắc chắn nền kinh tế chưa thể phát triển nóng. Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn đang tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tài khoá, thắt chặt chi tiêu công, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt (tăng trưởng tín dụng năm 2014 chỉ 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, trong lúc tăng trưởng tín dụng năm 2007 - năm đỉnh của bong bóng BĐS - lên đến hơn 37%) nên chắc chắn sẽ không có chuyện Nhà nước buông lỏng tín dụng năm 2016.

Quả thật, thực tế gần đây có sự gia tăng nhiều dự án BĐS cao cấp, nhưng mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực, chưa xuất hiện tình trạng "bội thực" (cung vượt cầu quá lớn) trên thị trường BĐS. Nhưng đây là một yếu tố tiềm ẩn nguy cơ mà Nhà nước cần theo dõi kỹ để có giải pháp điều tiết thích hợp. Song song đó, trong năm 2015, số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp tăng mạnh, gấp 3 lần năm 2014; và yếu tố giá bán BĐS cũng tăng khá mạnh tại một số dự án BĐS cao cấp, cũng cần được theo dõi kỹ để có giải pháp điều tiết thích hợp.
Có thể chưa có môi trường để xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp trong năm 2016. Nhưng điều quan trọng là Nhà nước đã xử lý khủng hoảng bong bóng BĐS năm 2007, năm 2010, chủ yếu bằng biện pháp thắt chặt tiền tệ, với quan điểm coi ngành BĐS là phi sản xuất, đã làm hạ nhiệt ngay và đẩy thị trường BĐS vào tình trạng đóng băng.

Các dự án BĐS đua nhau mọc lên, góp phần tạo sức “nóng” lên thị trường BĐS. Ảnh: Bảo Trâm

Từ cuối năm 2011, Nhà nước không còn coi BĐS là phi sản xuất và thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt. Đầu năm 2013, Nhà nước có gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dẫn đến sự phục hồi của thị trường BĐS từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Ông Châu cho biết thêm, có thể dự báo chưa có nguy cơ bong bóng BĐS trong năm 2016, nhưng cần tiếp tục quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian, để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả. Đặc biệt, có nhân tố có thể gây bất ổn thị trường BĐS trong thời gian tới lại bắt nguồn từ chính sách hiện hành.

Thị trường BĐS khởi sắc ở nhiều phân khúc Quý IV/2015, thị trường BĐS tại 2 TP lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục khởi sắc, nguồn cung và giá đều tăng ở hầu hết các phân khúc. Tại TP HCM, trong quý IV/2015 có khoảng 11.800 căn hộ từ 17 dự án mới và các giai đoạn mới của 7 dự án hiện hữu được mở bán, tăng 20% theo quý và hơn 100% theo năm (theo Savills). Thị trường sơ cấp có khoảng gần 37.200 căn, tăng 20% theo quý và tăng 101% theo năm. Đáng chú ý là có gần 7.700 căn hộ được tiêu thụ trong quý IV/2015, tăng 47% theo quý và 86% theo năm. Căn hộ hạng A và B đạt lượng giao dịch cao nhất trong vòng 5 năm qua, hạng C ổn định, chiếm 37% trong tổng lượng giao dịch. Những dự án có vị trí tốt, hạ tầng phát triển, quy hoạch đô thị toàn diện và cơ hội đầu tư tiềm năng thu hút được người mua. Phân khúc biệt thự, nhà liền kề có 8 dự án mới, cùng với giai đoạn mở bán thêm của 4 dự án hiện hữu đã cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 660 căn. Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp ở phân khúc này khoảng 1.920 căn, tăng 15% theo quý và 94% theo năm. Tổng lượng giao dịch ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề tăng 46% theo quý và 64% theo năm nhờ tình hình hoạt động tốt của những dự án mới. Nhà liền kề chiếm ưu thế với 70% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ là 31%, tăng 7 điểm % theo quý nhưng giảm 6 điểm % theo năm. Thị trường BĐS 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh khởi sắc ở nhiều phân khúc. Ảnh: Tuấn Nhật Tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ trong quý IV/2015 gồm khoảng 16.000 căn, tăng 9% theo quý và 79% theo năm. Trong đó, quận Từ Liêm có tốc độ bán hàng tốt nhất với 20% thị phần. Hạng B tiếp tục dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với hơn 60% thị phần. Các căn hộ có giá tầm 2 tỷ đồng/căn được ưa chuộng. Phân khúc biệt thự, nhà liền kề cũng cho thấy sự hấp dẫn, tổng nguồn cung đạt 31.125 căn từ 121 dự án, tăng 2,5% theo quý và 3,8 theo năm. 7 dự án mới và nguồn cung bổ sung của một dự án hiện tại cung cấp 755 căn, trong đó có tới 85% là nhà liền kề. Dự báo về sự phát triển của thị trường năm 2016, Savills cho biết, trong năm tới sẽ có khoảng 24.600 căn hộ từ 48 dự án dự kiến mở bán ra thị trường. Trong đó, tập trung chủ yếu tại các dự án HD Mon City, FLC Star Tower, Gold Season, The Garden Hills, MB Land Mỹ Đình..‎. Chu Tuấn - Cảnh Nhật

Bảo Trâm