Nguồn cung bất động sản tăng, lượng hấp thụ đi xuống

Thị trường bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nguồn cung tăng so với cùng kỳ, trong khi lượng sản phẩm tiêu thụ giảm. Diễn biến này được thể hiện trong báo cáo thị trường quý III và 9 tháng đầu năm do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố ngày 13/10.

Theo DXS-FERI, nguồn cung mới trong 9 tháng đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp lũy kế đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21%. Tuy nhiên, riêng quý III chỉ có 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ.

Các chủ đầu tư như Vinhomes, Masterise Homes và MIK Group tiếp tục có sản phẩm trên thị trường. Tại TPHCM và khu vực mở rộng, một số dự án được ghi nhận gồm Fenica, Gladia Heights, The Emerald River Park và Orchard Collection.

Trái với mức tăng nguồn cung trong 9 tháng, tổng lượng hấp thụ sơ cấp quý III chỉ đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 9 tháng, thị trường hấp thụ 32.469 sản phẩm, giảm 16%. Theo đơn vị nghiên cứu, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án mở bán mới, có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí thuận lợi và phù hợp nhu cầu ở thực hoặc đầu tư trung, dài hạn.

Thông tin tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ngày 13/10, cũng cho thấy quý III cả nước ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% quý trước. Theo báo cáo của 27/34 địa phương, lượng hàng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo khoảng 51.950 căn và lô đất nền. Số liệu giao dịch toàn thị trường này có phạm vi khác với lượng hấp thụ sơ cấp do DXS-FERI thống kê.

Khảo sát của DXS-FERI với 230 đại diện doanh nghiệp môi giới cho thấy 76% ưu tiên tính thanh khoản khi lựa chọn dự án phân phối; 67% quan tâm chủ đầu tư lớn và 59% chú trọng cam kết thanh toán phí thưởng nhanh. Các tỷ lệ phản ánh lựa chọn của nhóm được khảo sát, không đại diện cho toàn bộ doanh nghiệp môi giới.

Giá điều chỉnh, người mua cân nhắc kỹ dòng tiền

Theo DXS-FERI, giá bán sơ cấp quý III có xu hướng điều chỉnh giảm ở nhiều loại hình và khu vực, với mức phổ biến 5-20% so với quý trước. Đây là mức ghi nhận trong phạm vi khảo sát của đơn vị, không đồng nghĩa mọi dự án đều giảm giá.

Nhiều chủ đầu tư tăng chiết khấu, giảm khoản thanh toán ban đầu, kéo dài tiến độ đóng tiền, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc từ 2-5 năm. Một số dự án đưa ra phương án thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng hoặc 1% giá trị sản phẩm mỗi tháng. Những chính sách này làm thay đổi tiến độ trả tiền, còn tổng nghĩa vụ tài chính phụ thuộc điều khoản từng hợp đồng.

Khả năng vay vốn tiếp tục tác động đến quyết định mua. Báo cáo DXS-FERI ghi nhận lãi suất vay mua bất động sản thả nổi phổ biến khoảng 13-15%/năm trong 9 tháng đầu năm. Khảo sát 968 khách hàng cho thấy 74% ưu tiên pháp lý dự án; 72% lựa chọn uy tín chủ đầu tư và giá bán; 67% quan tâm vị trí, kết nối. Có 82% người tham gia khảo sát cần từ ba tháng trở lên để cân nhắc trước khi mua.

Về triển vọng, DXS-FERI dự báo quý IV có thể bổ sung khoảng 30.000 sản phẩm mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm. Miền Nam dự kiến chiếm khoảng 16.900 sản phẩm, tương đương 56% nguồn cung mới quý IV.

Theo kịch bản kỳ vọng của đơn vị này, nguồn cung quý IV tăng 20-30%, giá bán đi ngang, lãi suất thả nổi ở mức 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Kịch bản thuận lợi dự kiến giá tăng 5-10%, hấp thụ đạt 40-45%; ngược lại, nếu lãi suất lên 14-16%, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20%.

Tại phiên họp ngày 13/10, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc yêu cầu tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, phát triển nhà ở phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả, đồng thời hạn chế đầu cơ, lãng phí nguồn lực. Đây cũng là những nội dung được đặt ra khi thị trường tiếp tục bổ sung nguồn cung trong những tháng cuối năm.