(Thanh tra) - Quý II/2025, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục giữ nhịp ổn định trong bối cảnh TP HCM vẫn loay hoay với bài toán thiếu hụt nguồn cung. Nhờ hạ tầng được cải thiện, quy hoạch được đẩy mạnh và nhu cầu nhà ở duy trì vững, nhiều phân khúc tại Hà Nội ghi nhận thanh khoản tốt, tỷ lệ hấp thụ khả quan.
Tuy vậy, báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy nguồn cung thực tế vẫn chưa theo kịp tốc độ hình thành hộ gia đình mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, đặt ra áp lực lớn cho giai đoạn tới.
Căn hộ giữ nhịp ổn định, vẫn thiếu gần 50.000 chỗ ở
Phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ổn định trong năm 2025, nhờ hạ tầng được nâng cấp và nguồn cầu mạnh mẽ. Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận 7.000 căn hộ mới được mở bán, cùng 5.200 giao dịch thành công, tăng so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, từ nửa cuối năm 2025 đến 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở hiện hữu vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Giai đoạn 2021 - 2025, thành phố chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà ở thấp tầng mới, trong khi có tới khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành. Điều này đồng nghĩa với việc thiếu hụt khoảng 49.000 căn nhà ở.
Song song với phân khúc căn hộ, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng duy trì đà tăng trưởng tích cực. Trong quý II/2025, thị trường ghi nhận 267 căn được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 2.642 căn. Trong đó, số lượng giao dịch đạt 1.221 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 46%.
Về dài hạn, từ năm 2025 đến 2027, nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đạt 6.443 căn biệt thự và nhà liền kề. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại các khu vực có hạ tầng đang phát triển mạnh, cho thấy xu hướng giãn dân và chuyển dịch nhu cầu ra ngoài khu vực trung tâm.
Không chỉ ở phân khúc nhà ở, thị trường văn phòng tại Hà Nội cũng ghi nhận mức độ ổn định trong quý II/2025, bất chấp những bất ổn kinh tế toàn cầu. Tổng nguồn cung đạt khoảng 2,28 triệu m² diện tích sàn cho thuê từ 193 dự án. Khu vực nội thành và phía Tây chiếm phần lớn thị phần, trong khi khu vực trung tâm vẫn thiếu hụt nguồn cung văn phòng hạng A.
Đáng lưu ý, các dự án mới chất lượng cao ngoài trung tâm thu hút sự quan tâm đáng kể từ khách thuê, đặc biệt là những tòa nhà hạng A mới hoàn thành với chi phí hợp lý. Hoạt động cho thuê chủ yếu đến từ nhu cầu chuyển địa điểm và mở rộng, phản ánh xu hướng dịch chuyển ra khu vực phi tập trung để tiết kiệm chi phí. Giá thuê trung bình đạt khoảng 564.000 VNĐ/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.
Tính đến cuối năm 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 284.500 m² văn phòng từ 17 dự án, dù vẫn còn 5 dự án chưa xác định rõ quy mô cụ thể. Đáng chú ý, trong tương lai gần sẽ không có nguồn cung văn phòng hạng A mới tại khu vực trung tâm.
Nhà ở vẫn nghẽn nguồn cung
Trong khi phân khúc nhà ở tại Hà Nội tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài, thì nhiều mảng thị trường khác như bán lẻ, khách sạn, căn hộ dịch vụ lại ghi nhận xu hướng ổn định và tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2025. Cụ thể, thị trường bán lẻ Hà Nội duy trì trạng thái ổn định trong nửa đầu năm 2025. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình tầng trệt tăng lên 1,3 triệu VNĐ/m²/tháng.
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ ngành ẩm thực (F&B) và cửa hàng tiện lợi, hai nhóm ngành liên tục mở rộng hiện diện. Đáng chú ý, sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Oh!Some và 7-Eleven, cùng với việc các chuỗi như Muji, Starbucks và Dzinh tiếp tục mở thêm điểm bán đã góp phần thúc đẩy thanh khoản mặt bằng thương mại.
Mặc dù vậy, nguồn cung mới trong ba năm tới được đánh giá là khá hạn chế, với chỉ khoảng 10.600 m² diện tích sàn cho thuê thuần dự kiến được bổ sung. Trong bối cảnh đó, các bất động sản bán lẻ hạng sang tại trung tâm thành phố vẫn duy trì tỷ lệ trống thấp, phản ánh nhu cầu tiêu dùng bền vững và sức mua ngày càng mạnh của tầng lớp trung lưu.
Bên cạnh lĩnh vực bán lẻ, phân khúc khách sạn tại Hà Nội cũng ghi nhận kết quả hoạt động tương đối tích cực. Tính đến quý II/2025, tổng nguồn cung đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Công suất phòng trung bình đạt 72%, trong khi giá thuê phòng trung bình ở mức 108 USD/phòng/đêm.
Đáng lưu ý, trong 6 tháng cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ đón thêm 4 khách sạn mới, cung cấp 1.138 phòng, bao gồm 3 khách sạn 5 sao và 1 khách sạn 4 sao. Sự phục hồi du lịch, đặc biệt từ khách quốc tế, cùng với nhu cầu MICE (du lịch kết hợp hội nghị, triển lãm...) đang trở lại, được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy hiệu suất hoạt động của ngành trong thời gian tới.
Cùng chiều với khách sạn, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội cũng duy trì sự ổn định trong quý II/2025. Tổng nguồn cung đạt 6.246 căn từ 64 dự án, trong đó khu vực nội thành chiếm khoảng 60%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, trong khi giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 24 USD/m²/tháng.
Trong năm 2025, thị trường sẽ có thêm 739 căn hộ mới từ 4 dự án đang triển khai. Theo đánh giá của Savills, sự ổn định của phân khúc này phản ánh rõ nhu cầu lưu trú dài hạn từ chuyên gia nước ngoài, cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang tăng trưởng tích cực. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội thu hút 3,7 tỷ USD FDI, cao hơn đáng kể so với TP. Hồ Chí Minh với 2,7 tỷ USD.
Đồng thời, hệ thống hạ tầng giao thông tại Hà Nội tiếp tục được cải thiện, góp phần nâng cao khả năng kết nối đô thị. Các tuyến metro, xe buýt nhanh (BRT) và xe buýt điện đang từng bước hình thành mạng lưới di chuyển hiệu quả, tạo đòn bẩy phát triển cho các trung tâm thương mại và dự án dịch vụ nằm ngoài khu vực lõi trung tâm.
Tuy nhiên, trái ngược với những điểm sáng nói trên, nguồn cung nhà ở vẫn là điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội. Dù nhu cầu ngày càng gia tăng, lượng sản phẩm mới chưa theo kịp tốc độ hình thành hộ gia đình mới, đang tạo áp lực lớn lên quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở đô thị trong các năm tới.
