Đồng bộ, hiện đại về hạ tầng, đẹp về kiến trúc cảnh quan, các khu chung cư còn cần sự thanh bình, yên vui từng giờ, từng ngày...

Đề xuất này được ghi nhận tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 28/01/2022. Trong xu thế “nở rộ” các khu chung cư như hiện nay, rất cần sự vào cuộc quyết liệt của quản lý Nhà nước để tránh mâu thuẫn leo thang thành các điểm nóng.

Theo quy định tại Điều 13 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư đó được bàn giao đưa vào sử dụng và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao cho người mua, thuê mua (không bao gồm số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua) thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị.

Nếu cố tình trì hoãn thành lập ban quản trị là vi phạm quy định tại Điều 13 Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, hành vi này của chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 67 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, mức phạt đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với chủ đầu tư vi phạm từ 200.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng.

Theo quy định hiện hành thì UBND cấp tỉnh sẽ cưỡng chế chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị. Trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng kiến nghị, với hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì, Bộ Công an cần chủ trì tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể vi phạm. Tuy nhiên, trên thực tế các quy định trên chưa được thực hiện.

Trong nỗ lực tăng cường sự quản lý với các chủ đầu tư tại các khu chung cư, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tham gia ý kiến với Thanh tra Chính phủ về Dự thảo Luật Thanh tra sửa đổi và nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính; tập trung nghiên cứu xây dựng, theo đó xây dựng Nghị định số 16/2022/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; tham mưu trình Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD ngày 15/9/2021 về việc tăng cường quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư…

Trong đó, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng khẳng định, Chỉ thị số 02 cho thấy hiệu quả ngay sau khi ban hành. Tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài tại các nhà chung cư giảm hẳn, chỉ còn khoảng 3 đơn thư/tháng trong khi trước khi có chỉ thị này là 10 đơn thư mỗi tháng. Những tháng gần đây, tại các nhà chung cư trên toàn quốc đã không còn tình trạng căng băng rôn tại các tòa nhà, cơ quan quản lý nhà nước, cấp chính quyền để khiếu kiện hay phản đối chủ đầu tư...

Ông Tuấn cũng cho biết, năm 2022, Bộ Xây dựng sẽ tập trung vào hai chuyên đề diện rộng về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư và việc dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo quy định của pháp luật về nhà ở. Qua đó Thanh tra Bộ sẽ đánh giá tổng quát thực trạng này báo cáo bộ trưởng, kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền sửa đổi cơ chế chính sách cần thiết cho phù hợp và sát thực tiễn.

Theo luật sư Vũ Văn Thiệu, tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị cần nhiều giải pháp về quản lý Nhà nước

Luật sư Vũ Văn Thiệu, Giám đốc Công ty Luật Hợp danh INCIP (Đoàn Luật sư Hà Nội) cũng cho rằng, hiện nay tranh chấp ở các chung cư đang rất “nóng”, kể cả là “nội chiến” ở các khu chung cư khi cư dân phát sinh mâu thuẫn với ban quản trị. Đối với những khu chung cư đã thành lập ban quản trị, cần phải xem xét thành viên ban quản trị có đủ năng lực điều hành, xử lý các tình huống hay không. Nếu không, ban quản trị mới không thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ thì sẽ tiếp tục châm ngòi cho cuộc “nội chiến chung cư” tiếp diễn.

Cũng theo luật sư Vũ Văn Thiệu, giải pháp cho tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị về quản lý Nhà nước, cần định kỳ tổ chức các lớp học nghiệp vụ bồi dưỡng cho ban quản trị để nâng cao năng lực quản lý, kiến thức pháp luật và các kỹ năng để giải quyết công việc tốt.

Ông Nguyễn Thanh Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng và Thương mại Bắc Hà cho biết: Các qui định về xử phạt đối với hành vi chiếm giữ 2% quỹ bảo trì đã khá rõ, trong đó mức cao nhất là truy tố. Do vậy, không có chủ đầu tư nào “dại” để chiếm giữ 2% này. Tuy nhiên, việc bàn giao 2% này không hề đơn giản như vậy. Thứ nhất là số tiền này không nhỏ. Do vậy, để đảm bảo an toàn, chủ đầu tư nào cũng muốn ban quản trị được bầu ra một cách chuẩn mực và chịu trách nhiệm trước pháp luật để chủ đầu tư bàn giao xong là yên tâm. Chưa nói đến việc phải đảm bảo các điều kiện mới bầu được ban quản trị mà ngay cả với những khu chung cư bầu được ban quản trị rồi thì chủ đầu tư cũng không cảm thấy an tâm khi bàn giao hàng chục tỷ đồng trở lên cho ban quản trị này. Vì trên thực tế, tổ chức này không được “quản lý” bằng luật, ngoài qui định tại thông tư của Bộ Xây dựng.

Ông Hiếu phân tích, ngay cả một hợp tác xã với số vốn điều lệ vài trăm triệu đồng thì thủ tục quản lý, qui trình quản trị, thành lập, phá sản… đều được Luật Hợp tác xã qui định rất chặt chẽ. Tuy nhiên, ban quản trị của các tòa chung cư thì không như vậy. Không theo mô hình hợp tác xã là các cư dân góp tài sản lại để cùng nhau phát triển. Cũng không theo mô hình công ty là các thành viên phải góp vốn. Ban quản trị có quyền quản một số tiền rất lớn, sử dụng rất nhiều tiền nhưng không được một bộ luật nào quản trị về tổ chức, thủ tục thành lập, giải thể. Do vậy, việc các thành viên ban quản trị có đủ năng lực điều hành, xử lý các tình huống hay không, chi tiêu và quản lý số tiền đó như tổ chức hội hay doanh nghiệp đều là không rõ ràng. Dường như, hiện nay đang là dùng ý chí cá nhân để quyết sách và chi tiêu số tiền của tập thể. Ban quản trị cần phải hoạt động theo mô hình công ty độc lập, trong đó có cả làm phần việc/nghề dịch vụ.

Ông Hiếu chỉ ra rằng, Luật Xây dựng yêu cầu trưởng ban quản trị và thành viên ban quản trị phải ưu tiên những người là luật sư, kỹ sư xây dựng và những người có kỹ năng về quản trị nhưng không qui định về tổ chức thì ban quản trị này hoạt động theo mô hình nào, chịu các chế tài nào. Giao hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng về ban quản trị rõ ràng là câu chuyện không đơn giản.

Ông Hiếu cũng cho biết, để quản trị và làm dịch vụ cho các tòa chung cư, cần và rất cần một đội ngũ nhân lực chuyên nghiệp về quản trị và làm dịch vụ. Chuyên nghiệp ở chỗ là họ được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, có chứng chỉ nghề về quản trị. Khi đảm bảo sự độc lập, chuyên nghiệp và có nghề như vậy thì cả chủ đầu tư và cư dân đều yên tâm, hài lòng, không còn phát sinh mâu thuẫn. Đây là giải pháp để giảm đi sự căng thẳng, gia tăng sự hài lòng của cả hai bên mà nước ngoài làm rất tốt nhưng ở Việt Nam còn hạn chế, đã có nhưng rất ít.

Giải mã tranh chấp liên quan đến việc tính diện tích căn hộ, luật sư Vũ Văn Thiệu cho rằng, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định thống nhất cách tính diện tích căn hộ chung cư theo thông thủy đã cơ bản giải quyết được nhóm mâu thuẫn này; không có chủ đầu tư nào có thể làm khác. Mặc dù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều và thực tế vẫn còn phát sinh tranh chấp về cách tính diện tích, nhưng về cơ bản quy định này đã điều chỉnh kịp thời vướng mắc mà thị trường đang gặp phải.

Một trong những tranh chấp phổ biến khác, đó là cư dân gặp khó khăn khi làm thủ tục cấp “sổ đỏ”. Theo quy định tại Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, người thuê mua căn hộ trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, có rất nhiều lý do dẫn đến sự vướng mắc khi làm thủ tục cấp “sổ hồng”.

Giải pháp cho hiện tượng này, theo các chuyên gia, cần thường xuyên tiến hành thanh tra, kiểm tra các dự án, để bảo đảm bất kỳ khu chung cư nào được đưa vào thị trường bất động sản đều phải là những công trình hợp pháp, đủ điều kiện cho cư dân sinh sống và được cấp “sổ đỏ”.

Về tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ, nguyên nhân gốc chính là việc xác định có hay không quyền được quản lý, kinh doanh tại tòa nhà, khu chung cư của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư bán căn hộ tại các tòa nhà khu chung cư thì chủ đầu tư vẫn cố tình giữ lại các công trình công cộng gắn với nhu cầu thiết yếu trong sinh hoạt hàng ngày của người dân như các cầu thang máy, bãi đỗ xe… mặc dù những công trình này (thường) không thuộc về họ. Việc chủ đầu tư cho mình vai trò “độc quyền” làm chủ và khai thác, dẫn đến việc lạm thu các loại phí dịch vụ. Đây chính là căn nguyên khiến cho mâu thuẫn ngày một tăng lên.

Giải pháp trước hết là xác định cụ thể nguyên tắc trong việc xác định giá dịch vụ, tức là theo quy định tại Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng và trên cơ sở pháp luật nhà ở, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đã có những sửa đổi theo hướng quy định thông thoáng hơn, tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên không trái với quy định pháp luật. Phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy). Vì vậy, pháp luật đã có những quy định mở cho các bên tự thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế hoạt động kinh doanh của từng vị trí nhà chung cư.

Ngoài ra, giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ trong cùng một tòa nhà phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Báo Thanh tra sẽ tiếp tục trở lại vấn đề này.