(Thanh tra) - Đề xuất áp thuế 20% trên phần lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản đang gây nhiều tranh luận, khi bên cạnh ý kiến ủng hộ vẫn còn không ít lo ngại về nguy cơ “né” thuế và tác động tiêu cực đến thanh khoản trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.
Để chính sách phát huy hiệu quả mà không gây “sốc” cho thị trường, giới chuyên môn cho rằng cần có lộ trình triển khai phù hợp, phân loại rõ nhóm đối tượng chịu thuế, đồng thời đảm bảo dữ liệu định giá minh bạch để thị trường thích nghi dần.
Tránh đầu cơ, công bằng thuế, giảm "sốt ảo"
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định việc đánh thuế thu nhập cá nhân theo lãi ròng thay vì theo giá chuyển nhượng là một cải tiến đáng chú ý.
Theo quy định hiện hành, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân tính trên giá chuyển nhượng từng lần, bất kể có lãi hay lỗ. Cách tính này, theo ông Huy, dễ dẫn đến nghịch lý nhà đầu tư dài hạn, lãi ít vẫn phải nộp thuế như người đầu cơ siêu lợi nhuận. Trong khi đó, phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ các chi phí hợp lệ mới thực sự phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cá nhân.
“Ai lãi nhiều thì đóng thuế nhiều, ai lãi ít hoặc lỗ có thể không phải nộp thuế. Đây là cách tiếp cận công bằng, minh bạch, đồng thời thúc đẩy người dân lưu giữ chứng từ, hóa đơn rõ ràng và hình thành văn hóa tài chính cá nhân”, ông Huy phân tích.
Theo ông Huy, việc tính thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn, vốn là nguyên nhân gây sốt đất ảo, lạm phát tài sản và khiến giá nhà vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.
“Cách đánh thuế này đã được nhiều nước phát triển như Anh, Pháp, Đức, Mỹ áp dụng. Nếu được thiết kế phù hợp, chính sách không chỉ góp phần ổn định thị trường, giảm đầu cơ, mà còn khuyến khích chuyển vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thay vì tích trữ đất đai”, ông Huy nhận định.
Đồng quan điểm, chia sẻ với truyền thông, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình, cho rằng việc đánh thuế là cần thiết, là xu hướng phải thực hiện để chống đầu cơ, bảo vệ người mua nhà ở thực.
Theo ông, việc tính thuế trên lợi nhuận là hợp lý. Mức 20% không phải quá cao, nhiều nước cũng áp dụng. Người bán có lời thì mới bán, nên thuế này không gây thiệt hại. Đánh thuế tiêu dùng cao mới là không phù hợp, còn đánh vào phần lời từ bất động sản mua đi bán lại là điều đương nhiên. Tuy nhiên, để chính sách thuế hiệu quả, ông nhấn mạnh cần có cơ sở dữ liệu đầy đủ, phản ánh đúng giá mua, giá bán trên thị trường.
“Tất cả đều minh bạch thì không lo chuyện thuế cao hay thấp”, ông Hải nói.
Ông Hải cũng cho rằng, nếu chính sách được triển khai đúng cách, đây có thể là bước ngoặt trong quản trị thị trường bất động sản, tạo nguồn thu ngân sách ổn định, định hướng lại hành vi đầu tư và từng bước đưa giá bất động sản về sát với giá trị thực.
Cần lộ trình rõ ràng, phân loại đối tượng cụ thể
Dù ủng hộ hướng tiếp cận mới, ông Huy cũng cảnh báo trong ngắn hạn, việc áp thuế lãi có thể khiến giá nhà tăng do người bán nâng giá để “gánh hộ” phần thuế. Điều này có thể xảy ra ở các phân khúc đầu cơ truyền thống như đất nền, nhà phố tại khu vực đang “sốt ảo”. Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, thị trường sẽ tự điều chỉnh.
“Bất động sản để ở, để sử dụng thật sẽ ổn định. Còn bất động sản đầu cơ sẽ giảm hấp dẫn, thanh khoản thấp hơn và buộc phải giảm giá để thu hút người mua”, ông Huy dự báo.
Về mặt chính sách, ông Huy đề xuất cần phân loại rõ đối tượng chịu thuế. Cụ thể, người sở hữu duy nhất một bất động sản để ở nên được miễn hoặc hưởng ưu đãi đặc biệt. Các giao dịch trong phạm vi gia đình, thừa kế hoặc đổi nhà vì nhu cầu sinh sống cũng cần có cơ chế riêng.
Đối tượng trọng tâm mà chính sách nên nhắm đến là nhóm đầu tư chuyên nghiệp, đặc biệt là đầu cơ ngắn hạn. Với nhóm này, có thể áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Ví dụ nếu bán trong vòng 1 năm, thuế suất 15 - 20%, giữ từ 3 - 5 năm, thuế giảm dần, giữ trên 5 năm có thể miễn hoặc giảm sâu. Một điều kiện quan trọng khác được ông Huy nhấn mạnh là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu định giá bất động sản minh bạch, công khai, nhằm tránh tình trạng kê khai giá ảo để trốn thuế hoặc tạo chênh lệch giả.
Bên cạnh đó, ông đề xuất nên có lộ trình áp dụng linh hoạt. Thay vì triển khai đại trà mức thuế 20%, có thể thí điểm ở các đô thị lớn hoặc với bất động sản đầu cơ rõ nét, kèm theo đánh giá tác động định kỳ.
“Chính sách thuế sẽ không thể phát huy hiệu quả nếu không đồng thời giải bài toán nguồn cung, quỹ đất, pháp lý dự án và hạ tầng. Nếu thị trường vẫn thiếu nguồn cung thực, giá nhà sẽ tiếp tục tăng dù có đánh thuế hay không”, ông Huy nhấn mạnh.
Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện Tập đoàn PropertyGuru, đồng tình với việc đánh thuế cao đối với các giao dịch lướt sóng nhằm xây dựng thị trường bất động sản ổn định, dài hạn và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, ông cảnh báo cần cân nhắc thời điểm triển khai chính sách.
Theo khảo sát của đơn vị này với hơn 1.000 người tìm kiếm bất động sản, có tới 59% mua để đầu tư thay vì để ở. Trong đó, khoảng 39% người đang sở hữu bất động sản cho biết có ý định bán trong vòng 1 năm tới. Điều này cho thấy tâm lý phổ biến là “bán khi được giá” và dịch chuyển dòng vốn linh hoạt giữa các loại tài sản.
Ông Tuấn cũng cho rằng, phân khúc đất nền và căn hộ chung cư, đặc biệt là loại hình cao cấp, sẽ bị ảnh hưởng trước. Đây là nhóm tài sản được các nhà đầu tư cá nhân ưa chuộng, với thời gian nắm giữ thường chỉ từ 6 đến 18 tháng nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Nếu áp thuế 10% cho bất động sản chuyển nhượng trong thời gian dưới 2 năm, biên lợi nhuận sẽ bị thu hẹp đáng kể.
“Nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, khiến thanh khoản sụt giảm”, ông Tuấn nói.
Theo chuyên gia, tâm lý chờ đợi và lo ngại chính sách khiến một bộ phận nhà đầu tư có thể bán ra trước khi thuế mới được áp dụng. Từ đó kéo theo nguy cơ giảm giá sản phẩm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tắc nghẽn, thanh khoản sụt giảm, trong khi nhà đầu tư mới lại chần chừ quan sát.
“Trong bối cảnh thị trường còn yếu, tăng thuế lúc này giống như một cú phanh gấp. Thị trường thứ cấp sẽ đóng băng trước khi kịp phục hồi, kéo theo tác động dây chuyền đến các ngành xây dựng, vật liệu xây dựng vốn cũng chưa phục hồi hoàn toàn,” ông Tuấn bày tỏ lo ngại, đồng thời cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ nên áp dụng khi thị trường đã ổn định, cân bằng hơn và có đầy đủ cơ sở dữ liệu để xác định giá bán minh bạch.
