Doanh nghiệp BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Ảnh: TQ

Thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS đã trải qua nhiều khó khăn, số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023 và những tháng đầu năm 2024 là một minh chứng. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Khó khăn trong việc huy động nguồn vốn khiến nguồn cung BĐS sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Để gỡ “nút thắt” này, ngày 11/03/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn tín dụng; khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS, góp phần tăng thanh khoản cho thị trường; thúc đẩy thị trường BĐS thông qua chính sách hỗ trợ nguồn vốn để thực hiện các dự án khả thi, hiệu quả. Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, có biện pháp xử lý cho các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn.

Hiện nay, vốn đầu tư phát triển các dự án BĐS phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính đó là: vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, các doanh nghiệp BĐS dường như chỉ trông chờ, bấu víu vào nguồn vốn vay ngân hàng để duy trì hoạt động. Có thể nói Nghị quyết 33/NQ-CP là “phao cứu sinh” cho các doanh nghiệp BĐS.

Do thiếu vốn nên nhiều dự án BĐS phải tạm dừng, hoãn, giãn tiến độ. Ảnh: TQ

Thế nhưng, Thông tư 06/2023/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành ngày 28/06/2023 (có hiệu lực từ ngày 01/9/2023) lại có xu hướng thắt chặt các khoản cho vay đối với doanh nghiệp BĐS. Đáng chú ý, Thông tư 06 lại bổ sung từ 6 lên 10 trường hợp (thêm 4 trường hợp) khách hàng có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng.

Khoản 2 Điều 1 thông tư 06 quy định: “Tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM”.

Trong đó, các quy định tại khoản 8, 9 và 10 Điều 1 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà, nhà đầu tư BĐS sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay. Bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp BĐS cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.

Do đó, một số doanh nghiệp BĐS kiến nghị nên thu hồi lại Thông tư 06, ban hành Nghị định có nội dung bám sát hơn với tinh thần tại Nghị quyết 33 của Chính phủ; hoặc nên sửa theo hướng: làm rõ đối tượng được vay, phương án cho vay đối với những đối tượng gặp khó khăn do pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo; khó về vốn buộc phải dừng giải phóng mặt bằng; nộp tiền sử dụng đất; mua lại các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Đồng thời, quy định rõ thủ tục cho vay, cơ chế giám sát, bảo đảm hiệu quả cho vay…  và chỉ nên căn cứ vào những gì pháp luật cấm, chứ không nên cấm những gì mà pháp luật chưa phù hợp, đang phải xem xét, điều chỉnh.

Do thiếu vốn nên nhiều dự án BĐS phải tạm dừng, hoãn, giãn tiến độ. Ảnh: TQ

Không phải mỗi doanh nghiệp BĐS thực hiện các dự án BĐS thương mại khó tiếp cận nguồn vốn mà các dự án nhà ở xã hội cũng đang khó tiếp cận gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng.

Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, đến tháng 10/2024 mới có 34/63 UBND tỉnh có văn bản, công bố 83 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi gói 120 nghìn tỷ đồng trên Cổng Thông tin điện tử.

Kết quả giải ngân gói 120 nghìn tỷ đồng đến nay có tổng dư nợ là 1.783 tỷ đồng, trong đó:

Đối với khách hàng doanh nghiệp, trong số các dự án đủ điều kiện vay, đã có 15 dự án ký hợp đồng tín dụng với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.633 tỷ đồng;

68 dự án còn lại chưa ký hợp đồng tín dụng cho vay theo Chương trình 120 nghìn tỷ đồng, trong đó, 57 dự án chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn và có 06 dự án đang được các ngân hàng thương mại thẩm định, 05 dự án không đáp ứng điều kiện cho vay.

Đối với người mua nhà, qua rà soát hiện nay nguồn vốn 120 nghìn tỷ đồng đã giải ngân khoảng 150 tỷ đồng cho người mua nhà tại 12 dự án.

Con số trên cho thấy, các doanh nghiệp BĐS đang rất khó tiếp cận với nguồn tín dụng, trong lúc nhiều dự án đang phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn.

Ngày 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường BĐS và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, một số đại biểu phản ánh về tình trạng doanh nghiệp khó tiếp cận vốn.

Trả lời trước Quốc hội chiều ngày 28/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng giải thích nguyên nhân một số doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận được nguồn tín dụng: Theo quy định hiện hành, các tổ chức tín dụng (TCTD) được tự ra quyết định cấp tín dụng cho khách hàng cũng như tự thỏa thuận với khách hàng về lãi suất, kỳ hạn vay. Tuy nhiên, khác với các doanh nghiệp thông thường khác, khi cho vay, các TCTD ngoài mục tiêu lợi nhuận còn phải đáp ứng các tỷ lệ an toàn vốn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn, khả năng chi trả cho người gửi tiền. Việc này không chỉ nhằm đảm bảo an toàn của TCTD đó mà còn để đảm bảo an toàn hệ thống và cả nền kinh tế.

“Chính vì vậy, có những dự án BĐS khả thi, có khả năng trả nợ nhưng ngân hàng vẫn phải từ chối cho vay nếu không phù hợp với khả năng cân đối vốn của ngân hàng. Hiện nay, hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn trong khi nhu cầu thị trường BĐS chủ yếu lại là vay dài hạn”, Thống đốc cho biết.

Để khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS Bộ Xây dựng kiến nghị các bộ, ngành, cơ quan Trung ương, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao tổ chức triển khai thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực BĐS mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024… và các văn bản quy định chi tiết.