Trụ sở TAND huyện Gò Dầu. (Ảnh: CT)

Giao dịch hợp pháp vẫn bị tòa tuyên vô hiệu

Đó là câu chuyện có thật xảy ra tại Tòa án nhân dân (TAND) huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh khi xét xử vụ án liên quan tới việc đòi lại tài sản và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.

Theo Bản án sơ thẩm số 07/2020/DS-ST ngày 12/3/2020, nguyên đơn là bà Nguyễn Ánh Phúc (ngụ thị trấn Gò Dầu, huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh); bị đơn là anh Nguyễn Đắc Thành (ngụ tại quận Bình Thạnh, TP HCM).

Theo nội dung vụ án cho thấy, giữa bà Phúc và anh Thành có một khoản nợ vào cuối năm 2018. Theo bà Phúc thì anh Thành nợ 3,9 tỷ đồng. Còn anh Thành thì cho rằng chỉ nợ 3,7 tỷ đồng (theo giấy nhận nợ ngày 14/11/2018).

Ngày 10/9/2019, vợ chồng anh Thành ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho anh Võ Văn Cường (ngụ tại Long An) với tổng diện tích hơn 36.000m² với giá 500 triệu đồng.

Do liên tục đòi tiền mà anh Thành không trả, bà Phúc đã khởi kiện vụ việc ra TAND huyện Gò Gầu để yêu cầu anh Thành trả khoản nợ 3,9 tỷ đồng và tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng anh Thành và anh Cường là vô hiệu vì cho rằng anh Thành có hành vi tẩu tán tài sản.

Khu đất hơn 36.000m2 mà anh Cường nhận chuyển nhượng hợp pháp của vợ chồng anh Thành. (Ảnh: CT)

Tại bản án sơ thẩm, TAND huyện Gò Dầu đã nhận định việc bà Phúc khởi kiện anh Thành phải trả lại 3,9 tỷ đồng là có cơ sở và đầy đủ bằng chứng, Hội đồng Xét xử đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phúc, tuyên anh Thành, chị Muội phải trả bà Phúc 3,9 tỷ đồng.

Toà cũng tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Cường và vợ chồng anh Thành. Hội đồng Xét xử cho rằng căn cứ vào Khoản 2, Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định: “Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả mạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”, đồng thời anh Thành và người đại diện theo ủy quyền của anh Thành, chị Muội thừa nhận ngoài tài sản này, anh Thành, chị Muội không còn tài sản nào khác, thời điểm giấy nhận nợ xảy ra (ngày 14/11/2018), trước ngày anh Thành, chị Muội lập hợp đồng chuyển nhượng cho anh Cường (ngày 10/9/2019)…

Nhận định của luật sư và ý kiến của người mua đất

Trước bản án của TAND huyện Gò Dầu, anh Võ Văn Cường (người mua đất của vợ chồng anh Thành) cho rằng tòa xử như vậy là vô lý, bởi lẽ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 10/9/2019 là hợp pháp, không vi phạm điều cấm và đã được công chứng. Hiện nay, anh Cường đang đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ là đúng quy định pháp luật.

Mặt khác, QSDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 10/9/2019 không phải là tài sản thế chấp đảm bảo đối với khoản nợ giữa anh Thành và bà Phúc. Việc cho rằng vợ chồng anh Thành không trả nợ là nhằm tẩu tán tài sản, trốn tránh nghĩa vụ trả nợ là không đúng.

Thông báo về việc thụ lý vụ án để xét xử phúc thẩm của TAND tỉnh Tây Ninh. (Ảnh: CT)

Nhận định về vụ việc, luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP HCM cho biết: Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng anh Thành với anh Cường là phù hợp với quy định của pháp luật. Về nội dung của giao dịch, các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng Điều 501, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về QSDĐ. Bên cạnh đó, các bên thực hiện đúng Khoản 1, Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ.

Về hình thức của giao dịch, các bên đã thực hiện đúng quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng về QSDĐ. Cụ thể, ngày 10/9/2019, các bên đã thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 2, tỉnh Tây Ninh theo đúng quy định của pháp luật.

“Tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì QSDĐ của vợ chồng anh Thành không bị ngăn chặn bởi bất kỳ văn bản nào của cơ quan thi hành án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác. Sau đó, bên nhận chuyển nhượng là anh Cường đã thực hiện thủ tục đóng thuế, cập nhật biến động đất đai và đứng tên trên GCNQSDĐ vào ngày 25/10/2019. Như vậy, việc anh Cường nhận chuyển nhượng QSDĐ đất từ vợ chồng anh Thành là đúng với quy định của pháp luật”, luật sư Trương Văn Tuấn nhấn mạnh.

Không đồng ý với phán quyết của TAND huyện Gò Dầu, anh Cường và anh Thành đều đã có đơn kháng cáo lên TAND tỉnh Tây Ninh đề nghị xét xử phúc thẩm theo hướng sửa bản án sơ thẩm, không chấp yêu cầu khởi kiện của bà Phúc về việc đề nghị tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa anh Thành, chị Muội và anh Cường.

Ngày 19/5/2020, TAND tỉnh Tây Ninh đã có thông báo thụ lý vụ án để xét xử phúc thẩm. Anh Cường cho rằng, việc mua bán giữa các bên được thực hiện theo đúng quy định, không vi phạm điều cấm, được công chứng và sang tên QSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc vay mượn giữa anh Thành, chị Muội với bà Phúc là giao dịch dân sự giữa các bên, không liên quan đến việc anh nhận chuyển nhượng QSDĐ từ anh Thành, chị Muội.

Báo Thanh tra sẽ tiếp tục thông tin vụ việc.