Hà Nội sắp “thay áo mới" cho khu tập thể cũ Giảng Võ, đây được coi là khu "đất vàng" của Thủ đô. Ảnh: HH

Tăng chiều cao công trình

3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh đã được xây dựng từ rất lâu đời, giờ đây đã trở nên quá tải và xuống cấp nghiêm trọng. Những vết nứt, ẩm mốc, hệ thống điện nước chắp vá, không đảm bảo an toàn, là nỗi ám ảnh thường trực của nhiều hộ dân.

Do vậy, việc xây mới 3 khu tập thể toạ lạc ở khu “đất vàng” của Thủ đô là yêu cầu cấp thiết, không chỉ để nâng cao chất lượng sống, mà còn để đảm bảo an toàn cho người dân.

Mới đây, UBND thành phố Hà Nội đã chấp thuận cho quận Ba Đình nghiên cứu lập quy hoạch đồng bộ và triển khai cải tạo đối với 3 khu tập thể này.

UBND thành phố yêu cầu, quận Ba Đình hoàn thiện phương án quy hoạch trước ngày 31/3, riêng khu Ngọc Khánh hoàn thành trong tháng 5/2025.

Theo UBND quận Ba Đình, dự thảo quy hoạch xác định quá trình chỉnh trang các khu chung cư cũ sẽ cho phép tăng chiều cao công trình.

Sau khi quy hoạch, cải tạo khu tập thể Thành Công từ 68 tòa nhà cao từ 2-5 tầng sẽ còn 24 tòa, trong đó có tòa cao nhất 40 tầng; khu Giảng Võ từ 22 tòa (không bao gồm 4 tòa đã cải tạo) sẽ giảm còn 11 tòa; khu Ngọc Khánh hiện có 36 tòa, sau quy hoạch sẽ còn lại 9 tòa.

Khu tập thể cũ Ngọc Khánh xuống cấp nghiêm trọng, sắp được Hà Nội "thay áo mới". Ảnh: HH

Các chuyên gia về quy hoạch đô thị cho rằng, tham vọng đô thị hóa của Hà Nội với quy hoạch những tòa nhà cao tầng hiện đại, hứa hẹn mang lại không gian sống tiện nghi, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân, nhưng cũng đồng nghĩa với việc gia tăng đáng kể mật độ dân cư, tạo ra những áp lực lớn lên hạ tầng đô thị.

Thực tế, việc tăng mật độ dân cư tại các khu vực trung tâm sẽ tạo ra áp lực nặng nề lên hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông. Hiện, hạ tầng đô thị của khu vực Ba Đình - nơi tập trung các khu tập thể cũ, vốn đã đối mặt với tình trạng quá tải, thì việc nâng tầng, gia tăng số cư dân trong các chung cư mới cũng có nguy cơ làm tăng thêm áp lực đối với các dịch vụ công cộng như: Cấp thoát nước, trường học, bệnh viện...

Cho ý kiến về vấn đề này, kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội nêu quan điểm, việc nâng chiều cao công trình lên tối đa 40 tầng là giải pháp cần thiết để tháo gỡ các điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, để làm được điều này đòi hỏi sự tham gia của các chủ đầu tư có năng lực, tầm nhìn chiến lược và công nghệ xây dựng tiên tiến.

Đặc biệt, các công trình cần đảm bảo không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hạ tầng, đồng thời mang lại lợi ích lâu dài cho cộng đồng. “Điều này không chỉ là một bài toán kinh tế mà còn là trách nhiệm xã hội”, ông Ánh nhấn mạnh.

Làm gì để giải "bài toán" áp lực hạ tầng?

Liên quan đến vấn đề lo ngại áp lực lên cơ sở hạ tầng, đại diện UBND quận Ba Đình cho biết, việc quy hoạch toà nhà cao 40 tầng vẫn đảm bảo nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hạ tầng đô thị.

Sau khi quy hoạch, cải tạo thì 3 khu tập thể này cũng giảm đáng kể các toà nhà. Cụ thể, khu tập thể Thành Công từ 68 tòa còn 24 tòa; khu Giảng Võ từ 22 tòa giảm còn 11 tòa; khu Ngọc Khánh hiện có 36 tòa sẽ còn 9 tòa.

Khu tập thể Ngọc Khánh đã được xây dựng từ rất lâu đời, giờ đây đã trở nên quá tải và xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: HH

Đại diện UBND quận Ba Bình cũng cho biết, khi tăng chiều cao lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại, dịch vụ. Với diện tích thương mại này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm và cũng để thu hút nhà đầu tư.

Chia sẻ về việc nâng tầng khi “thay áo mới” cho 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, về quy hoạch cải tạo chung cư cũ, UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo không cấm xây dựng cao tầng, nhưng cần bảo đảm nguyên tắc không gia tăng dân số và bổ sung hạ tầng.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc nêu ví dụ khi kiểm đếm chung cư cũ có 5 tòa nhà với 1.000 căn hộ thì cần tái định cư 1.000 căn hộ tương ứng với diện tích có thể lớn hơn.

Trước đây, căn hộ chung cư cũ có những căn chỉ 30m2, nhân hệ số 2 thì có thể lên đến 60m2, nay nếu người dân có nhu cầu ở diện tích 120m2 vẫn được đồng ý nhưng ngoài 60m2 cũ được đền bù thì 60m2 còn lại phải trả tiền. Như vậy, bản chất chính là phần thương mại nhưng không gia tăng số lượng căn hộ.

Để giảm áp lực lên cơ sở hạ tầng tại khu tập thể cũ Thành Công, UBND thành phố Hà Nội cũng đã có chỉ đạo, UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đáng chú ý, đối với khu vực sẽ bố trí chung cư tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, thành phố yêu cầu áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô. Ngoài ra, cần tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn.

Đối với khu tập thể cũ Giảng Võ và phụ cận, việc nghiên cứu một số công trình cao tầng mang tính đột phá tại khu vực gần trục đường Giảng Võ, Kim Mã để kiến tạo tổ hợp khối đế công trình với chức năng thương mại, dịch vụ…

Theo các chuyên gia, đột phá này sẽ tháo “điểm nghẽn”, tạo cơ chế thúc đẩy việc cải tạo tập thể cũ vốn luôn “trượt” mọi tiến độ, kế hoạch đặt ra. Đối với “bài toán” giải quyết áp lực hạ tầng, các chuyên gia cho rằng, Hà Nội cần tính toán tận dụng không gian ngầm đô thị.

Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nêu quan điểm, Luật Đất đai, Luật Thủ đô đều đặt ra vấn đề mới là khai thác không gian ngầm.

Vấn đề khai thác không gian ngầm đến đâu, theo ông Nghiêm cần có định hướng vào quy hoạch chi tiết. Hà Nội đã phê duyệt “Quy hoạch chung không gian xây dựng ngầm thành phố đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050”, nhưng mới chỉ là khái niệm chung, chỉ giới hạn ở 15 mét ngầm trở lên.

Việc cải tạo lại chung cư cũ được thành phố đặt ra nhiều năm nhưng triển khai chậm. Bên cạnh áp lực đẩy nhanh tiến độ cải tạo, việc khai thác không gian ngầm, khai thác theo định hướng phát triển TOD… đòi hỏi thành phố phải quyết tâm thực hiện, bám sát đổi mới để đẩy nhanh tiến độ và chất lượng thực hiện.