Bất động sản gần sông, gắn với đường vành đai 3 TP.HCM (ảnh Minh Nghĩa)

Bất cập giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai

Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được quyền mua căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ trong các dự án thương mại ngoài khu vực quốc phòng – an ninh. Thời hạn sở hữu tối đa 50 năm, có thể gia hạn; nếu kết hôn với công dân Việt Nam hoặc Việt kiều thì được sở hữu ổn định, lâu dài. Họ cũng được quyền bán, cho thuê, thế chấp, tặng cho hoặc ủy quyền quản lý nhà ở, miễn là tuân thủ giới hạn 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc 250 căn trong một phường.

Thế nhưng, Luật Đất đai 2024 lại chưa công nhận người nước ngoài là “người sử dụng đất”. Hệ quả là dù họ mua được nhà, nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập, chỉ sở hữu phần nhà ở gắn liền. Điều này dẫn đến sự không đồng bộ pháp luật: cùng một đối tượng được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng lại thiếu cơ chế công nhận quyền sử dụng đất – vốn là yếu tố không thể tách rời trong giao dịch bất động sản.

Thực tiễn từ TP HCM: Thị trường đã mở cửa

Trong 2 năm qua, UBND TP HCM đã công bố 65 dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài, gồm 17 dự án trước đây và 48 dự án mới bổ sung. Hầu hết là các dự án cao cấp, tiêu biểu như Phú Mỹ Hưng, Midtown, City Garden, Celadon City (Gamuda Land), Dragon Village, Mizuki Park...

Flora Sakura - một sản phẩm nhà Nam Long ở TP Thủ Đức (cũ) được khách hàng trong và ngoài nước quan tâm vì tiện về giao thông, gần bên cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây (ảnh Minh Nghĩa)

Thực tế cho thấy, phân khúc này thu hút lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, doanh nhân quốc tế đến làm việc và sinh sống tại thành phố. Giá căn hộ dao động từ 2,5 tỷ đồng (Sky Garden, Hưng Vượng) đến 8–17 tỷ đồng (The Horizon, Cardinal Court). Nhóm khách hàng này có tiềm lực tài chính, nhu cầu an cư dài hạn và mong muốn gắn bó.

Tuy nhiên, sự vướng mắc pháp lý khi chưa được công nhận là “người sử dụng đất” khiến việc cấp giấy chứng nhận chưa đầy đủ, tạo tâm lý dè dặt cho cả nhà đầu tư lẫn khách mua. Đây là rào cản lớn làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam so với Singapore, Thái Lan hay Malaysia – những quốc gia đã có cơ chế cởi mở hơn.

Kiến nghị của HoREA: Vì sao cần công nhận?

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, việc bổ sung quy định công nhận cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp là “người sử dụng đất” hoàn toàn phù hợp và không ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng. Bởi lẽ, các dự án được phép bán đã được cơ quan quản lý công bố minh bạch, nằm ngoài khu vực nhạy cảm.

Việc đồng bộ pháp luật sẽ: Tạo niềm tin pháp lý cho người nước ngoài khi mua nhà, giúp họ an tâm về quyền lợi; tăng tính cạnh tranh của thị trường BĐS Việt Nam trong khu vực, thu hút dòng vốn ngoại; thúc đẩy hội nhập quốc tế, nhất là khi TP HCM đặt mục tiêu trở thành trung tâm tài chính khu vực; tạo cộng đồng quốc tế đa dạng, bổ sung lực lượng chuyên gia, kỹ sư, nhân lực chất lượng cao đang làm việc tại Việt Nam.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Tài nguyên và Môi trường đánh giá: Cần quy hoạch các khu vực chuyên biệt cho người nước ngoài (quận 2, quận 7, Củ Chi cũ...) để dễ quản lý, đồng thời tận dụng Nghị quyết 98/2023/QH15 về cơ chế đặc thù của TP HCM nhằm tạo ra nguồn thu bền vững.

Đồng bộ pháp luật để hội nhập

Đề xuất của HoREA không chỉ nhằm tháo gỡ bất cập giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai mà còn mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong tiến trình hội nhập. Công nhận người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp là “người sử dụng đất” sẽ giúp minh bạch hóa quyền lợi, tăng tính cạnh tranh, thu hút vốn ngoại và nhân lực quốc tế chất lượng cao.

Điều quan trọng là quy định này chỉ áp dụng trong phạm vi an toàn – các dự án thương mại ngoài khu vực quốc phòng, an ninh – nên không ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia. Khi pháp luật đồng bộ, môi trường đầu tư minh bạch, Việt Nam sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn, còn TP HCM có thêm cơ hội vươn tầm trung tâm tài chính quốc tế.